Mehrfamilienhäuser in Regensburg | GLASER-Immobilienreport 2025

1. Mehrfamilienhäuser Regensburg: Preise im Überblick

2. Wie entwickeln sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in Regensburg aktuell?

Liebe Leserinnen und Leser,

die Preise für Mietshäuser in Regensburg haben im Jahresvergleich 2023-2024 wieder zugelegt: 2,3 % Preissteigerung war im Mittel beobachtbar. Unsere Prognose für 2025 ist: Preiskonsolidierung bis leichte Zuwächse.

Zum 1. Quartal 2025 kosteten Mehrfamilienhäuser in Regensburg Ø 2.650 €/m² bei einem durchschnittlichen Vervielfältiger (Ertragsfaktor) von 27.

Doch unsere Daten zeigen auch: Viele Verkäufer – auch professionelle – hinken dem Markt in Regensburg hinterher. Die Folgen: Die Vermarktungsdauer von Mehrfamilienhäusern ist lang, der Wettbewerb intensiver – und die Angebotspreise oft zu hoch.

Wie man jetzt gute Entscheidungen trifft

Auch wenn die hohen Immobilienpreise von 2021/2022 derzeit nicht erreichbar sind, ist das Preisniveau von Mehrfamilienhäusern in Regensburg nach wie vor auf einem sehr attraktiven Niveau. Mit unserem GLASER-Immobilienreport geben wir Käufern und Verkäufern die richtige Entscheidungsgrundlage an die Hand:

✓ Verlässliche Daten

Unser Marktbericht basiert nicht nur auf Angebotspreisen. Wir werten systematisch auch die Kaufpreisanalysen des Gutachterausschusses Regensburg, des Oberen Gutachterausschusses Bayern sowie des IVD Süd e.V. und eigene Marktforschung aus.

✓ Mehr Hintergründe & Tipps für optimale Ergebnisse bei Kauf & Verkauf

Wir liefern Ihnen neben Quadratmeterpreisen auch Hintergrundinfos zum Wettbewerb am Markt, aktuellen Verkaufsdauern und zu einzelnen Stadtteilen. Unsere Experten erläutern, woraus es ankommt beim Kauf & Verkauf von Mehrfamilienhäusern.

✓ Regionale Expertise

Unsere Makler & Sachverständigen sind gebürtige Regensburger und kombinieren Immobilienfachwissen mit lokaler Erfahrung.

3. Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen: Was sind die Besonderheiten?

Wer ein Mehrfamilienhaus (oder Zinshaus bzw. Mietshaus) kaufen oder verkaufen will, sollte den zentralen Unterschied zu Wohnungen oder Einfamilienhäusern kennen: Der Wert bemisst sich primär nach der Ertragslage, weniger nach dem Sachwert.

Mehrfamilienhäuser gelten als klassische Renditeobjekte – gefragt bei Investoren, nicht bei Selbstnutzern. Entscheidend sind daher vor allem die Renditechancen im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen, wie etwa Anleihen.

Auf die Erträge kommt es an

Deshalb spielt bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern der Ertragsfaktor eine große Rolle. Der Ertragsfaktor ist der Vervielfältiger des Jahresrohertrags. Ein Ertragsfaktor von 27 bedeutet beispielsweise, dass der Immobilienwert durchschnittlich dem 27-fachen der gesamten Jahresnettokaltmieten entspricht.

Als maßgebliche Kaltmiete sollten Sie zunächst immer die nachhaltig erzielbare Miete ansetzen, also in der Regel die Mietspiegel-Miete. Weichen Ihre Mieten wesentlich nach unten (Underrent) oder oben (Overrent) ab, sollte dies sorgfältig sachverständig berücksichtigt werden.

Wie ist Regensburg als Investment-Standort?

Regensburg gehört zu den sog. starken B-Lagen in Deutschland. Seit 2004 zählt Regensburg deutschlandweit zu den Top-12-Städten mit besonders vielversprechenden Zukunftsperspektiven, wie der Prognos Zukunftsatlas bestätigt. Im aktuellen Städteranking 2024 erreichte Regensburg einen starken 8. Platz. Die Universitätsstadt zählt mittlerweile gut 200.000 Einwohner, Tendenz steigend.

Laut Amt für Stadtentwicklung Regensburg ist die Kaufkraft der Regensburger 10 % höher als im Bundesdurchschnitt. Mit einem Studierenden-Anteil von ca. 20 % und einem Anteil von Single-Haushalten von über 50 % sind kleinere Wohnungen in der Domstadt besonders gefragt.

4. Aktuelle Verkaufsdauer & Wettbewerb: Der GLASER Vermarktungsindex

Wir messen regelmäßig mit dem GLASER Vermarktungsindex, wie lange es dauert, bis Immobilien in Regensburg einen Käufer finden. Weiß man die typische Verweildauer von Immobilien am Markt, hat man einen besseren Überblick:

• Verkäufer wissen, auf welche Verkaufsdauer sie sich im Schnitt einstellen müssen.
• Käufer können Angebot und Nachfrage am Markt besser einschätzen.
• Eigentümer, die noch überlegen, ihr Haus mit oder ohne Makler zu verkaufen, bekommen eine Vorstellung, wie schwer der Privatverkauf derzeit ist.

Unseren Analysen zufolge weisen Mehrfamilienhäuser aktuell die längste Vermarktungsdauer auf. Durchschnittlich 127 Tage dauert es, bis ein Käufer gefunden ist. Das ist eine Steigerung um ca. 231 % im Vergleich zu Anfang 2021.

Preisforderungen von Verkäufern meist noch zu hoch

Der Hauptgrund für lange Verkaufszeiten bei Mehrfamilienhäusern in Regensburg: Verkäufer fordern weiterhin zu hohe Preise. Zahlen und Fakten dazu folgen im nächsten Kapitel.

Dabei sind die Risiken zu hoher Startpreise gut erforscht. Meist sind lange Vermarktungsdauern die Folge und am Ende leider deutliche Preisabschläge.

Das sind die Risiken bei einem falschen Startpreis

Gerade bei Mehrfamilienhäusern bzw. Wohn- und Geschäftshäusern haben es Verkäufer mit einer kleinen, jedoch hochprofessionellen & bestens informierten Zielgruppe zu tun (z.B. Investoren oder institutionelle Anleger, mehr dazu in Kapitel 9).

Diese Käufer verschwenden keine Zeit mit unrealistischen Preisvorstellungen und beschäftigen sich gar nicht erst näher mit überteuerten Angeboten. Die Immobilie verliert schnell an Aufmerksamkeit und Glaubwürdigkeit am Markt. Letztlich wittern vor allem Schnäppchenjäger ihre Chance, wenn das Objekt zu lange angeboten wird – deutliche Preisabschläge sind dann oft unausweichlich.

5. Kaufpreise vs. Angebotspreise von Mehrfamilienhäusern in Regensburg

Im GLASER-Immobilienreport vergleichen wir regelmäßig Angebotspreise mit den letztendlich erzielten Kaufpreisen von Mehrfamilienhäusern. Worin der genaue Unterschied liegt?

Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.

Angebotspreise sind demnach Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.

Das sind die typischen Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in Regensburg

Laut Oberem Gutachterausschuss Bayern wurde für Mehrfamilienhäuser in Regensburg im Jahr 2023 durchschnittlich 2.590 €/m² gezahlt. Passt man die Preise an die Konjunktur an, kommt man zum 1. Quartal 2025 durchschnittlich auf 2.650 €/m² (3-6 Wohneinheiten) bzw. 2.619 €/m² (>6 Wohneinheiten).

Die Preise sind abhängig von Lage, Baujahr,  Zustand und Mietsituation. Der Ertragsfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) beträgt derzeit ca. 27.

Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser in Regensburg zu hoch

Unsere Auswertung zeigt deutlich: Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser in Regensburg liegen für den Zeitraum 2024/2025 bei im Durchschnitt 3.629 €/m² – und damit im Mittel fast um 37 % höher als die Kaufpreise.

Auch wenn man die Auswertung nur auf Angebote aus dem Jahr 2025 beschränkt, wird die Lage nicht besser. Im Gegenteil, die Durchschnittspreise steigen sogar leicht.

Warum unterscheiden sich Angebotspreise & Kaufpreise so stark voneinander?

Der große Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreisen zeigt: Viele Verkäufer sind noch zu optimistisch – und Käufer fallen längst nicht mehr vom Himmel. Der Verkauf professionalisiert sich immer mehr und der Markt verzeiht keine unrealistischen Preisvorstellungen.

💡Experten-Tipp: Echte Kaufpreise auswerten, statt nur auf Durchschnittswerte setzen

In der Immobilienbewertung ist Vertrauen und Sicherheit das A und O. Wir empfehlen daher immer den Blick in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – eine bundesweit einzigartige Datenquelle.

Hier werden alle notariellen Kaufpreise detailliert gesammelt – auf die Hausnummer genau. Unsere Immobiliensachverständigen sind zertifiziert gem. DIN EN ISO/IEC 17024 (ZIS Sprengnetter (S)) und haben Zugriff auf diese offiziellen Preise. Sprechen Sie uns gerne an für eine individuelle Auswertung!

6. Preise für Mehrfamilienhäuser in Regensburg nach Wohnlagen

Mehrfamilienhäuser in Regensburg kosten im Jahr 2025 in einfachen Lagen wie Schwabelweis Ø 2.380 €/m², in durchschnittlichen Lagen wie Weichs oder Burgweinting Ø 2.650 €/m², in guten Lagen wie Ziegetsdorf Ø 2.940 €/m² und in Bestlagen wie der Altstadt oder Prüfening Ø 3.200 €/m². Die Preise hängen ab von der Lage, dem Zustand und der Mietsituation.

Warum die Lage entscheidend ist

Die Lage ist beim Kauf von Mehrfamilienhäusern zentral. Sie bestimmt maßgeblich, welche Miete erzielt werden kann. Gute Lagen und Bestlagen versprechen zudem Wertstabilität und Sicherheit, während in einfacheren Lagen Wertsteigerungspotenzial besteht.

Erfahren Sie hier, wie sich die Wohnlagenqualitäten in Regensburg unterscheiden und welchen Einfluss diese auf den Preis von Mehrfamilienhäusern haben.

Das sind die Regensburger Wohnlagen im Überblick

• Einfache Lage (z. B. Konradsiedlung, Ostenviertel, Burgweinting/Harting – ältere Teile)
  Diese Viertel liegen meist am Stadtrand oder in weniger gefragten Gebieten mit älteren, teils sanierungsbedürftigen Wohnanlagen. Die Infrastruktur ist begrenzt, die Immobilienpreise relativ niedrig. Hier besteht meist noch Wertsteigerungspotenzial.
• Durchschnittliche Lage (z. B. Weichs, Reinhausen, Königswiesen)
  Solide Wohngebiete mit einer Mischung aus älteren und neueren Immobilien sowie guter Nahversorgung. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV sind gut erreichbar, das Preisniveau moderat.
• Gute Lage (z. B. Ziegetsdorf, Teile von Galgenberg, Steinweg)
  Gepflegte Wohnviertel mit ansprechender Bebauung, viel Grün und guter Infrastruktur. Restaurants, Cafés und kulturelle Angebote erhöhen die Lebensqualität, die Nachfrage ist hoch.
• Bestlage (z. B. Altstadt, Wöhrd, Prüfening, Innerer Westen)
  Exklusive Wohnlagen mit historischem Flair oder besonders gutem Lage-Image. Attraktivere (ggf. denkmalgeschützte) Immobilien und beste Infrastruktur sorgen für hohe Preise und Wertstabilität.

7. Was kosten Mehrfamilienhaus-Grundstücke in Regensburg?

Die Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser betragen in Regensburg durchschnittlich zwischen 830 €/m² in einfachen Lagen und 3.190 €/m² in der Innenstadt. Die Bodenrichtwerte sind bei Mehrfamilienhäusern mehr als bei Einfamilienhaus-Grundstücken abhängig von der möglichen Bebaubarkeit, welche ausgedrückt wird mit der sog. WGFZ. Dazu mehr in unserem GLASER-Grundstücksreport für Regensburg.

8. Mietpreise in Regensburg

In einfachen & mittleren Lagen wie Königswiesen oder Reinhausen liegen marktübliche Mieten zwischen 10 €/m² und 11,70 €/m². In guten & sehr guten Lagen wie Prüfening oder der Altstadt betragen Mieten zwischen 12,30 €/m² und 15 €/m².

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten, sollten Sie die marktüblich erzielbare Miete kennen, damit Sie den Immobilienwert zutreffend bestimmen. Auch wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, sollten Sie immer die nachhaltige Miete in Erfahrungen bringen. Diese finden Sie im Regensburger Mietspiegel.

9. Welcher Käufertyp passt zu meiner Immobilie? Was Verkäufer beachten sollten

Core-Investoren: Die Konservativen

Diese Käufer suchen Verlässlichkeit und kaufen Immobilien meist als Alternative zu sicheren Anleihen. Voll vermietet, technisch einwandfrei, Top-Lage, kein Renovierungsstau – das ist ihre Welt.

Sie wollen stabile Mieteinnahmen mit minimalem Risiko und erwarten saubere Unterlagen, geordnete Verhältnisse und eine professionelle Ansprache.

Wenn Ihr Haus wie ein Schweizer Uhrwerk läuft, dann sind Core-Investoren Ihre Käufer.

Core Plus-Investoren: Die Potenzial-Seher

Etwas flexibler, aber immer noch sicherheitsorientiert: Core Plus-Investoren interessieren sich für Immobilien, die Potenzial mitbringen, aber grundsätzlich intakt sind. Vielleicht sind die Mieten geringfügig zu niedrig, das Treppenhaus etwas in die Jahre gekommen oder es gibt Reserven im Dachgeschoss – genau das macht das Objekt für sie interessant.

Wichtig ist, dass Sie diese Chancen transparent und nachvollziehbar darstellen können.

Value Add-Investoren: Die Macher mit Plan

Hier kommen die Macher ins Spiel. Diese Käufer suchen Objekte, die sie weiterentwickeln können – durch Sanierung, Umstrukturierung oder Neupositionierung am Markt. Leerstände, niedrige Mieten, energetischer Nachholbedarf: All das schreckt sie nicht ab, sondern weckt Interesse.

Wer sein Mehrfamilienhaus als Projekt mit Potenzial sieht – und das offen kommuniziert – trifft hier auf genau die richtige Zielgruppe.

Opportunistic-Investoren: Die Strategen am Limit

Die Königsdisziplin – oder die hohe Schule des Risikos. Opportunistische Investoren steigen dort ein, wo andere längst ausgestiegen sind. Sie kaufen Problemfälle, planen große Eingriffe oder spekulieren auf Wertzuwachs durch Projektentwicklung.

Diese Käufer sind schnell, entscheidungsfreudig und professionell – aber preislich kompromisslos. Denn der Einkaufsvorteil ist schließlich einer ihrer wichtigsten Hebel.

Wer ein sanierungsbedürftiges, ungenutztes oder juristisch verstricktes Objekt verkaufen will, sollte diesen Typen also nicht unterschätzen – und den Fokus auf das legen, was möglich ist.

Fazit: Verkaufen heißt, den passenden Käufer zu finden

Je besser Sie verstehen, welche Strategie zu Ihrer Immobilie passt, desto gezielter können Sie den richtigen Käufer ansprechen – und umso erfolgreicher wird Ihr Verkauf:

• Ein perfektes Haus in Toplage? Sprechen Sie Core-Investoren an.

• Ein Objekt mit Luft nach oben? Core Plus oder Value Add könnten interessiert sein.

• Ein Sanierungsfall mit Entwicklungschancen? Opportunisten sind Ihre Zielgruppe.

Nicht jedes Objekt muss kernsaniert sein, um mehr zu bringen – aber es sollte richtig vorbereitet, passend inszeniert und strategisch aufbereitet sein.

Wer weiß, welcher Investortyp das Potenzial erkennt, kann exakt die richtigen Impulse setzen – und so den Verkaufspreis nachhaltig steigern.

💡 Experten-Tipp: Lassen Sie sich unverbindlich beraten bei einem Verkauf

Wenn Sie nicht sicher sind, welchen Käufertyp Ihr Objekt anspricht – oder wie man es optimal positioniert –, sprechen Sie mit einem Makler, der den Markt nicht nur kennt, sondern versteht, wie Investoren wirklich denken.

Wir bei Glaser Immobilienberatung bringen Verkäufer und die richtigen Investoren zusammen. Ob Core, Value Add oder Opportunistic – wir wissen, wer zu Ihrem Objekt passt und wie man überzeugt. Sprechen Sie unsere Makler & Gutachter gerne unverbindlich an!

10. Mehrfamilienhaus kaufen in Regensburg: Was Käufer beachten sollten

Faktor Wirtschaftlichkeit

Ein Mehrfamilienhaus muss sich rechnen. Prüfen Sie Mieteinnahmen, Betriebskosten, Rücklagen – und hinterfragen Sie die Zahlen im Exposé.

Die Bruttorendite reicht nicht: Entscheidend ist, was am Ende des Monats wirklich übrig bleibt. Kalkulieren Sie mit nachhaltigen Eingangsgrößen. Rechnen Sie auch mit Kosten für Unvorhergesehenes, nicht mit Luftschlössern.

Faktor Substanz

Von der Substanzqualität hängt ab, ob Sie Ihre Mieteinnahmen nachhaltig sichern können. Schauen Sie auf die zentralen Gewerke Dach, Heizung, Leitungen und Mauerwerk/Dämmung.

Viele Sanierungskosten sieht man erst beim zweiten Blick – und sie können ein ganzes Investment kippen. Klare Empfehlung: Lassen Sie das Objekt von einem Profi checken, bevor Sie kaufen – z.B. einem Bewertungs- oder Bausachverständigen.

Faktor Recht & Verträge

Was steht im Grundbuch? Gibt es Mietverträge mit Sonderklauseln? Oder Dienstbarkeiten, die das Grundstück einschränken? Spätestens vor dem Notartermin sollten Sie alle rechtlichen Details kennen – oder jemanden beauftragen, der es tut. Wer hier nachlässig ist, kann später überrascht werden.

Faktor Mieterstruktur

Die Mieter bestimmen Ihre Cashflows – und Ihre Nerven. Sind es zuverlässige Zahler oder Problemfälle? Gibt es Kündigungsschutz, Mietrückstände, laufende Klagen? Ein Haus mit schwieriger Mieterstruktur kann aus einem Investmentprojekt einen Vollzeitjob machen.

Faktor Strategie – kaufen Sie, was zu Ihnen passt

Nicht jedes Haus passt zu jedem Käufer. Wollen Sie Ruhe und Cashflow? Oder Rendite durch Entwicklung? Je klarer Ihre Strategie, desto besser Ihre Entscheidungen. Und wer ziellos kauft, verhandelt schwach.

Experten-Tipp: Steuerliche Hebel nutzen!

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte den Kaufpreis steuerlich richtig aufteilen – nämlich in Gebäude- und Bodenanteil  & dies gleich im Kaufvertrag festhalten. Denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – und das wirkt sich direkt auf die jährliche Steuerlast aus.

Oft noch mehr herausholen lässt sich mit einem Nutzungsdauergutachten, das eine kürzere Abschreibungsdauer belegt. Ergebnis: mehr steuerlich wirksame Abschreibung, mehr Liquidität, mehr Handlungsspielraum.

Klingt technisch? Ist aber je nach Strategie bares Geld wert. Gerne stehen Ihnen unsere Immobiliengutachter für Fragen zur Verfügung!

11. Wie wir Sie beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses unterstützen können

Ein Mehrfamilienhaus verkauft man nicht nebenbei – schon gar nicht in einem anspruchsvollen Markt. Was zählt, sind Zahlen, Substanz und Strategie. Wir sorgen dafür, dass Ihr Objekt richtig bewertet, professionell vermarktet und gezielt verhandelt wird – damit am Ende nicht nur der Verkauf klappt, sondern auch das Ergebnis stimmt.

✓ Objektbewertung mit Strategie

Wir bewerten Ihre Immobilie auf Basis harter Fakten: Mieteinnahmen, Substanz, Mieterstruktur, Entwicklungspotenzial und Marktumfeld. Auf Wunsch auch mit Unterstützung unseres Sachverständigenbüros. Daraus entwickeln wir eine Preisstrategie, die realistisch ist – aber auch ambitioniert genug, um das Optimum herauszuholen.

Sie wollen erstmal anonym & kostenlos einen Orientierungswert für Ihr Mehrfamilienhaus? Dann nutzen Sie hier unser selbst entwickeltes Online-Tool! Wenn Sie anschließend eine tiefergehende unverbindliche Beratung wünschen, geben Sie uns einfach Bescheid.

✓ Zielgerichtetes Marketing – für die passenden Investoren

Jedes Objekt spricht eine andere Zielgruppe an. Wir bereiten Ihr Haus professionell auf – visuell, inhaltlich und zielgruppengerecht. Wir bringen es dank unserer Vertriebskanäle genau zu den richtigen Käufern: vom Bestandshalter über Family Offices bis zum Projektentwickler. Kein Streuverlust, sondern Positionierung mit Plan.

✓ Verhandlung & Abschluss – mit Marktkenntnis und Verstand

Wir steuern den gesamten Verkaufsprozess: führen Gespräche, prüfen Bonitäten, bereiten Unterlagen auf und begleiten Sie bis zum Notartermin. Sie verkaufen mit uns strukturiert, effizient und abgesichert.

✓ Provisionsfrei für Verkäufer

Der Verkauf erfolgt über uns provisionsfrei für Sie als Verkäufer. Zudem übernehmen wir die anfallenden Kosten für Unterlagenbeschaffung, Gutachten, Beratungen oder Ähnliches bei erfolgtem Verkauf über uns anteilig und meist sogar komplett. Lassen Sie uns gerne ins Gespräch kommen!

12. Häufige Fragen

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Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko.