Immobilienpreise & Prognose für Regensburg | Gutachterblick Mai 2025
Wie viel ist meine Immobilie in Regensburg wirklich wert? Wer sich diese Frage stellt, findet hier mehr als nur Quadratmeterpreise. Unsere Gutachter & Verkaufsexperten geben detailliert wie nie Einblick in aktuelle Immobilienpreise, Wettbewerb und Prognosen für die Domstadt und die Region.
1. Quadratmeterpreis Regensburg: Entwicklung im Mai 2025
Liebe Leserinnen und Leser,
zum Mai 2025 lag der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Regensburg bei durchschnittlich 4.351 €/m² bzw. 5.615 €/m² in der Innenstadt. Für Häuser musste 5.145 €/m² bezahlt werden. Im Vergleich zum Vorjahr (4.261 € für Wohnungen und 5.123 € für Häuser) zeigt sich damit ein leichter Anstieg um bis zu 1 %.
Die Immobilienpreise in Regensburg sind abhängig von Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung & Energieeffizienz.
Quadratmeterpreis Wohnung
Quadratmeterpreis Haus
Quadratmeterpreis Grundstück
Unsere aktuelle Prognose für Regensburg 2025
Unsere aktuelle Prognose für Regensburg ist: Stagnation bis moderate Zuwächse um bis zu 2-3 %. Regensburg ist wirtschaftlich robust und die Mietnachfrage ungebremst. Doch es gibt auch Risiken – dazu später mehr in unserer Prognose für 2025.
Wir zeigen, was wirklich bezahlt wird
Wer gute Immobilien-Entscheidungen treffen möchte, braucht eine verlässliche Datenbasis. Preise aus dem Internet allein können trügerisch sein. Daher werten wir in diesem Marktbericht auch die Kaufpreisanalysen des Gutachterausschusses Regensburg & des IVD Süd e.V. aus.
Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit der GLASER Marktforschung systematisch Theorie & Praxis. Das Ergebnis: Transparenz, die Verkäufer und Käufer wirklich weiterbringt.
Als Makler & Gutachter verbinden wir Sachverstand mit echter Marktpraxis. Für eine fundierte Beratung — von der Preisfindung bis zum erfolgreichen Verkauf.
Maximilian Glaser, M.Sc. in Real Estate (IRE|BS Regensburg)
2. Wohnungspreise in Regensburg 2025
In Regensburg liegt der Quadratmeterpreis für gebrauchte Wohnungen in einfachen Lagen bei 3.916 €, in durchschnittlichen Lagen bei 4.351 € und in guten Lagen bei 4.960 €. In Bestlagen wie der Altstadt betragen die Wohnungspreise 5.721 €/m².
Die Wohnungspreise sind abhängig von Lage, Ausstattung, Zustand, Baujahr und Energieeffizienz. Die Quadratmeterpreise können innerhalb der Wohnlage demnach stark schwanken und sollten stets professionell ermittelt werden.
Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in Regensburg
3. Hauspreise Regensburg 2025
Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Regensburg betragen in einfachen Lagen Ø 475.000 €, in mittleren Lagen Ø 565.000 € und in guten Lagen Ø 700.000 €. In sehr guten Lagen Regensburgs sind Ø 1.160.000 € oder mehr möglich.
Die Kaufpreise für Reihenhäuser & Doppelhaushälften bewegen sich in Regensburg zwischen 410.000 € für einfache Wohnlagen und 670.000 € in guten Lagen. In den Bestlagen im Stadtwesten Regensburgs sind im Einzelfall auch höhere Preise möglich.
Durchschnittspreise für Häuser in Regensburg im Überblick
Verkaufen mit Experten
Mit unserer Expertise als Immobilienmakler & zertifizierte Sachverständige sind wir Ihr professioneller Ansprechpartner bei den Themen Bewertung & Verkauf von Immobilien in Regensburg und Umgebung.
4. Quadratmeterpreis für Wohnungen nach Regensburger Stadtteil
Egal ob Haus oder Wohnung: Unser Immobilienmarktbericht für die einzelnen Regensburger Stadtteile zeigt Ihnen durchschnittliche Quadratmeterpreise für Ihre Nachbarschaft.
Wie viel kostet eine Wohnung in Prüfening, wie viel in Stadtamhof?
Mit unserer interaktiven Karte geben wir Ihnen einen detaillierten Einblick in das typische Marktpreisniveau der einzelnen Regensburger Stadtteile. Für eine präzise Bewertung zählen neben der Wohnlage auch Baujahr, Ausstattung, Zustand, Energieeffizienz, Vermietung & Mikrolage.
Prüfening, Stadtamhof oder die Altstadt Regensburgs gehören klar zu den teuersten Pflastern in der Domstadt – mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Wohnungen zwischen ca. 4.600 € und 6.200 €. Brandlberg oder Burgweinting hingegen überzeugen mit relativ preiswerteren Angeboten und kurzen Wegen ins Grüne. Der Quadratmeterpreis liegt hier bei ca. 4.000 €.
5. Quadratmeterpreise für Häuser nach Stadtteil
Wer ein Haus im Regensburger Westen kaufen möchte, muss mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.800 € rechnen. Ähnliche Preise werden derzeit in Teilen von Steinweg oder in Stadtamhof aufgerufen. Ein Reihenhaus kann hier die günstigere Alternative sein.
Die äußeren Lagen Regensburgs überzeugen durch attraktivere Preise, der Nähe zur Natur und dennoch meist kurzen Wegen in die Innenstadt. Häuser waren in Brandlberg, in der Konradsiedlung oder in Reinhausen für ca. 4.000 € erhältlich.
Quadratmeterpreise für Häuser & Reihenhäuser nach Stadtteilen in Regensburg
6. Hintergrund-Wissen: Diese fünf Aspekte beeinflussen den Preis Ihrer Immobilie besonders
Nicht jede Immobilie entspricht dem Durchschnitt: Während sich Quadratmeterpreise in Statistiken gut vergleichen lassen, gibt es in der Praxis viele weitere Faktoren wie Zustand, Energieeffizienz oder Ausstattung, die den tatsächlichen Marktwert erheblich beeinflussen.
Wussten Sie zum Beispiel, dass Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H im Schnitt bis zu 44 % weniger wert sein können als vergleichbare Immobilien mit der Bestklasse A+? Auch vermietete Wohnungen werden oft mit einem Abschlag von 5–10 % verkauft.
In diesem Abschnitt erfahren Sie, welche 5 Merkmale besonders stark auf den Preis wirken – und wie Sie grob einschätzen können, wo Ihre Immobilie im Vergleich liegt.
Die Lage entscheidet über den Preis: Altstadt bis Ziegetsdorf
Die Lage einer Immobilie hat auch in Regensburg die größte Auswirkung auf den Preis. Kein Wunder: Die Lage ist eine der wenigen Dinge, die sich nicht ändern lassen und welche große Auswirkung auf die Wohnqualität vor Ort hat.
Erfahren Sie hier, wo Sie gute Lagen in Regensburg finden, und in welchen Lagen Sie noch attraktivere Einstiegspreise finden.
Das sind die Regensburger Wohnlagen im Überblick
- Einfache Lage (z. B. Konradsiedlung, Ostenviertel, Burgweinting/Harting – ältere Teile)
Diese Viertel liegen meist am Stadtrand oder in weniger gefragten Gebieten mit älteren, teils sanierungsbedürftigen Wohnanlagen. Die Infrastruktur ist begrenzt, die Immobilienpreise relativ niedrig. - Durchschnittliche Lage (z. B. Weichs, Reinhausen, Königswiesen)
Solide Wohngebiete mit einer Mischung aus älteren und neueren Immobilien sowie guter Nahversorgung. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV sind gut erreichbar, das Preisniveau moderat. - Gute Lage (z. B. Ziegetsdorf, Teile von Galgenberg, Steinweg)
Gepflegte Wohnviertel mit ansprechender Bebauung, viel Grün und guter Infrastruktur. Restaurants, Cafés und kulturelle Angebote erhöhen die Lebensqualität, die Nachfrage ist hoch. - Bestlage (z. B. Altstadt, Wöhrd, Prüfening, Innerer Westen)
Exklusive Wohnlagen mit historischem Flair oder besonderem Ausblick. Hochwertige Immobilien und beste Infrastruktur sorgen für hohe Preise und Prestige.
Wie man Baujahr und Zustand einschätzt
Auch Baujahr & Zustand haben in Regensburg einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienpreis. Das wissen viele im Markt: Deshalb wird gerne betont, die Immobilie sei „renoviert“ oder „saniert“. Doch stimmt das immer? Wie lässt sich der Zustand einer Wohnung schnell überschlägig einschätzen?
Hier hilft es, wenn man die typischen Lebensdauern von einzelnen Bauteilen kennt. So halten Fenster bei normaler Instandhaltung im Schnitt 30 Jahre. Danach ist es meist rentabler, neue Fenster einzubauen. Weiß man dann, wann die Fenster einer Wohnung zuletzt erneuert wurden, kann man grob überschlagen, wie es um den Zustand der Wohnung steht.
Nachfolgend finden Sie die typischen Lebensdauern einzelner Bauteile, wie Sie von Sachverständigen geschätzt werden.
Nicht selten lesen wir in Immobilienexposés von einem „sanierten Zustand“ der Wohnung. Fragt man dann nach, wann genau saniert wurde, kann die Antwort schon mal lauten: vor 20 Jahren.
Dabei müsste man nur die durchschnittliche Lebensdauer wichtiger Bauteile überschlagen, um zu erkennen: Die Immobilie ist mittlerweile näher an der nächsten Sanierung als an der letzten.
Manchmal gibt das Baujahr bereits Hinweise auf den Zustand
Oftmals kann man bereits am Baujahr bereits ablesen, wie der Zustand der Wohnung voraussichtlich sein wird. So sind etwa viele Wohnungen aus den 1980-er Jahren meist schon modernisierungsbedürftig.
Ausnahme: Bereits modernisierte Wohnungen. Hier wurde nicht einfach nur oberflächlich renoviert, sondern gleich ein höherer Wohnstandard geschaffen. Etwa wenn neue dreifach verglaste Fenster eingebaut wurden.
Experten-Tipp: Machen Sie sich ein genaues Bild!
Wenn Sie einen Verkauf oder Kauf planen, nehmen Sie die Wohnung vorher genau unter die Lupe:
- Wann wurde welches Bauteil zuletzt erneuert?
- Wurde nur oberflächlich renoviert oder auch substanziell saniert/modernisiert?
- Welche Modernisierungsmaßnahmen stehen demnächst an?
Einen Überblick finden Sie meistens in den letzten Protokollen der Eigentümerversammlung oder – noch besser – in der Beschlusssammlung der WEG. Hier sind über viele Jahre hinweg alle wichtigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dokumentiert.
Einfach bis gehoben: Wie Sie die Ausstattung einer Wohnung einschätzen
Auch bei der Ausstattung einer Immobilie wird im Verkauf gerne übertrieben. In Exposés wird noch immer inflationär mit „gehobenem Standard“ geworben. Doch wie erkenne ich, ob eine Ausstattung tatsächlich gehoben ist?
Wenn Sie den Ausstattungsstandard beurteilen wollen, hilft ein Blick ins Gesetz. In der ImmoWertV werden 5 Ausstattungsklassen definiert:
- Sehr einfacher Standard: Heute nur noch selten zu finden. Die Fassade ist nicht gedämmt, das Dach nur mit Dachpappe eingedeckt. Die Fenster sind einfach verglast, Bodenbeläge fehlen und geheizt wird mit Einzelöfen.
- Einfacher Standard: Fassaden können hier bereits gedämmt sein, jedoch nicht mehr in zeitgemäßen Umfang (ca. vor 1995). Auch das Dach ist nicht zeitgemäß gedämmt und einfach eingedeckt mit Betonsteinen oder Ziegeln. Die Fenster sind zweifach verglast (vor ca. 1995), auf den Fußböden findet sich Laminat, PVC oder Teppich. Geheizt wird mit fossilen Brennstoffen und veralteter Zentralheizungstechnik oder Nachtspeicheröfen.
- Mittlerer Standard: Fassade und Dach sind mit besserer Dämmung versehen (nach ca. 1995). Insgesamt kommen diese Objekte auf eine Effizienzklasse von meist C-E. Die ISO-Zweifachverglasung erhält Einzug, ebenso wie Laminat und PVC-Böden besserer Art oder sogar Fliesen. Geheizt wird mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln. Es gibt eine zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Kippsicherungen.
- Gehobener Standard: Die Dämmung von Dach und Fassade ist in der Regel überdurchschnittlich (nach ca. 2005). Die Fenster sind dreifach verglast & haben Rollläden. Die Zimmerdecken haben eine größere Spannweite, was offenere Grundrisse zulässt. Als Bodenbeläge kommen Parkett oder hochwertige Fliesen infrage, meist beheizt mit Fußbodenheizung. Geheizt wird hier meist mit Hybridheizungen, wie z.B. Gas-Brennwerttechnik und Solarthermie.
- Stark gehobener Standard: Gedämmt wird hier im Passivhausstandard, sodass die hohen Effizienzklassen A und A+ erreicht werden. Im Keller oder vor dem Haus befindet sich eine Wärmepumpe, auf dem Dach eine PV-Anlage. Spezialverglasungen und große Fensterfronten kommen zum Einsatz, die Fußböden beeindrucken durch hochwertiges Parkett oder Natursteinplatten. Mehrere hochwertige Bäder sind anzufinden sowie eine zentrale Wohnraumlüftung oder ein Bussystem.
Welchen Einfluss hat der Ausstattungsstandard auf den Immobilienwert?
Es lässt sich pauschal oftmals nur schwer sagen, welchen Einfluss die Ausstattungsklasse auf den Immobilienpreis hat. In einfacheren Lagen z.B. kann der Einfluss nicht so stark sein wie in guten Lagen.
Die Ausstattung ist meist auch abhängig von anderen Faktoren wie Baujahr, Objektzustand oder Energieeffizienz. Das macht es schwer, den Einfluss einzelner Aspekte pauschal isoliert zu betrachten.
Wir haben dennoch Faustformeln aus unserer Praxis für Sie zusammengestellt, damit Sie den Ausstattungsstandard grob berücksichtigen können. Bedenken Sie bitte, dass diese Richtwerte keine professionelle Immobilienbewertung ersetzen und im Einzelfall gewürdigt werden müssen!
Welchen Einfluss hat die Energieeffizienz einer Wohnung auf den Preis?
Die Energieeffizienz von Immobilien wird von Käufern mittlerweile stark wertrelevant eingeschätzt. Zu recht: Auch Studien zeigen einen deutlichen Preisunterschied von modernisierten & nicht-modernisierten Wohnungen – bis zu 44 %.
Der Trend hin zu mehr Energieeffizienz von Gebäuden ist jedoch kein Phänomen, dass erst mit den Klimabewegungen der vergangenen Jahre einsetzte. Energieeffizienz ist vielmehr ein Megatrend, der schon seit Ende der 1970-er Jahre in Deutschland mit der ersten Wärmeschutzverordnung Fahrt aufgenommen hat.
Studie klärt auf: Wie sich schlechte Effizienzklassen auf den Immobilienpreis auswirken
Wer vom Einfluss der Energieeffizienz bei der Immobilienbewertung spricht, meint eigentlich mehrere Unterkategorien wie Baujahr, Ausstattungsstandard oder Modernisierungszustand. Aus diesen einzelnen Merkmalen ergibt sich ein Gesamtbild, das sich in der Energieeffizienz von Gebäuden widerspiegelt.
Die Wissenschaftler Cremer/Doesseler haben 2024 eine spannende Studie zur Rolle der Energieeffizienz bei Eigentumswohnungen veröffentlicht. Sie haben durchschnittliche Preisabschläge ermittelt, mit den Verkäufer derzeit rechnen müssen gegenüber der besten Effizienzklasse A+:
Wichtig ist hierbei zu erwähnen, dass es sich um durchschnittliche Preisabschläge handelt – je nach Einzelfall sind also Schwankungen üblich.
Experten Tipp: Energieausweis richtig lesen
Der Energieausweis ist der Energieeffizienz-Steckbrief eines Gebäudes. Wer ihn richtig liest, hat einen besseren Überblick:
- Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Den Energieausweis gibt es in 2 Varianten. Der Bedarfsausweis ist genauer, weil er von der tatsächlichen energetischen Gebäudequalität ausgeht – und nicht von den Verbräuchen der Nutzer.
- Modernisierungsmaßnahmen nötig? Auf Seite 4 des Energieausweises finden sich meistens Modernisierungsempfehlungen. Diese können Hinweise geben auf mögliche energetische Schwachstellen der Wohnung.
Vermietet vs. bezugsfrei: Der Preisunterscheid kann erheblich sein
Vermietete Wohnungen können weniger wert sein als bezugsfreie Wohnungen. Das hat damit zu tun, dass manchmal Altmietverträge bestehen, die schwer kündbar sind und deren Mieten oft deutlich unterhalb des Marktniveaus liegen.
Kauf bricht nicht Miete – daher sind Objekte mit solchen Mindermieten (Underrent) meist nur mit Abschlägen veräußerbar.
Kann man als Käufer nicht einfach Eigenbedarf anmelden nach Kauf?
Eigenbedarf ist ein legitimer Grund, bestehende Mietverhältnisse zu kündigen. In der Praxis scheuen manche Käufer jedoch davor zurück, anderen Mietern zu kündigen oder fürchten einen langwierigen Prozess oder Kündigungsfristen.
Daher ist in Regensburg meist mit einem Vermietungsabschlag von 5-10 % zu rechnen gegenüber bezugsfreien Wohnungen. In Einzelfällen kann dieser aber deutlich höher liegen.
Kann man Mieten nicht einfach erhöhen nach dem Kauf?
Ob Sie die Miete einer Wohnung nach Kauf einfach erhöhen können, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich unterliegen die meisten Wohnungen in Regensburg dem Mietspiegel. Die darin definierte ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
Eine Ausnahme bilden Neubauwohnungen, umfassend modernisierte Wohnungen sowie zum Teil auch möblierter Wohnraum.
Außerdem gilt in Regensburg die Mietpreisbremse. Wohnungsmieten dürfen alle 3 Jahre maximal um 15 % steigen. Bei älteren Mietverträgen stoßen wir in der Praxis gelegentlich noch auf Kaltmieten von 6 € pro Quadratmeter. Das ist gut für den Mieter – aber ein marktübliches Mietniveau liegt hier in der Regel erstmal lange Zeit in weiter Ferne.
Experten-Tipp: Vermietete Wohnungen sind anspruchsvoller im Verkauf
Wir empfehlen eine unverbindliche Beratung mit einem Experten, sollten Sie den Verkauf einer vermieteten Wohnung planen. Hier lauern viele Fallstricke, die meist übersehen werden.
Experten-Tipp: Vorsicht bei Faustformeln!
Die genannten Preisfaktoren und Anpassungswerte sind Orientierungsgrößen und ersetzen keine professionelle Marktwertermittlung. Jede Immobilie und jeder Teilmarkt in München weist individuelle Besonderheiten auf. Hier sind Markterfahrung und Expertise gefragt.
Eine schematische Anwendung von Zu- oder Abschlägen birgt die Gefahr, Aspekte mehrfach oder falsch zu berücksichtigen. Für eine verlässliche Bewertung empfehlen wir deshalb eine professionelle Einschätzung vor Ort.
7. Grundstückspreise Regensburg in 2025
Grundstückspreise hängen maßgeblich von der Lage ab und von der Art der möglichen Bebauung. Bodenrichtwerte für Hausgrundstücke betragen in Regensburg in einfachen Lagen ca. 675 €/m², in mittleren Lagen 900 €/m², in guten Lagen 1.200 €/m² und in Bestlagen 1.850 €/m². Die Werte basieren auf Daten des Gutachterausschusses Regensburg, des IVD Süd e.V. und eigener Marktforschung der GLASER Immobilienberatung.
Wenn Sie einen genauen Bodenwert für Ihr Grundstück benötigen, empfehlen wir Ihnen, den offiziellen Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss Regensburg zu erfragen.
Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke & Bodenrichtwerte in Regensburg
Was sind die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Mehrfamilienhäuser in Regensburg?
Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser betragen in Regensburg Ø 830 €/m² in einfachen Lagen und bis zu Ø 3.190 €/m² in der Innenstadt und Stadtamhof. Die Werte sind stark abhängig von der genauen Lage und der möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks. Die Werte basieren auf Daten des Gutachterausschusses Regensburg und eigener Marktforschung der GLASER Immobilienberatung.
Experten-Tipp: Bodenrichtwert ≠ Bodenwert!
Der Bodenrichtwert dient also nur als Orientierung. Der Richtwert ist also oftmals nicht identisch mit dem tatsächlichen Bodenwert. Als bloßer Durchschnittswert bildet der Bodenrichtwert nicht die individuellen Merkmale eines Grundstücks ab. Gerne unterstützen wir unsere Gutachter & Makler Sie bei der fachkundigen Immobilienbewertung in Regensburg.
Unser Grundstücksreport – Ihr Wissensvorsprung!
In diesem Artikel erfahren Sie die Ø-Bodenrichtwerte in Regensburg & lernen die Faktoren kennen, die Ihren Grundstückswert beeinflussen. Jetzt kostenlos GLASER-Immobilienreport lesen & besser entscheiden!
8. Preisniveau für Mehrfamilienhäuser in Regensburg
Mehrfamilienhäuser sind Häuser ab 3 Mieteinheiten. Der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt dabei besonders von der Ertragssituation der Immobilie ab.
Laut Oberem Gutachterausschuss Bayern wurde für Mehrfamilienhäuser in Regensburg im Jahr 2023 durchschnittlich 2.590 €/m² gezahlt. Passt man die Preise an die Konjunktur an, kommt man zum 1. Quartal 2025 durchschnittlich auf 2.650 €/m² (3-6 Wohneinheiten) bzw. 2.619 €/m² (>6 Wohneinheiten). Die Preise sind abhängig von Lage, Zustand und Mietsituation. Der Ertragsfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) beträgt derzeit ca. 27.
Durchschnittliche Quadratmeterpreise & Faktoren für Mehrfamilienhäuser in Regensburg
Experten-Tipp 1: Lassen Sie offizielle Transaktionsdaten auswerten!
Gerade Mehrfamilienhäuser werden seltener verkauft. Belastbare & gleichzeitig frei verfügbare Kaufpreise sind oftmals Mangelware. Wir empfehlen daher immer den Blick in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – eine bundesweit einzigartige Datenquelle.
Hier werden alle notariellen Kaufpreise detailliert gesammelt – auf die Hausnummer genau. Unsere Immobiliensachverständigen sind zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 und haben Zugriff auf diese offiziellen Preise. Sprechen Sie uns gerne an für eine individuelle Auswertung!
Experten-Tipp 2: Bei Mehrfamilienhäuser kommt es auf die Erträge an
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen wollen, sollten Sie die Ertragssituation des Objekts stärker im Blick behalten, als nur auf den Quadratmeterpreis zu schauen.
Mehrfamilienhäuser sind genau wie Wohn- und Geschäftshäuser Renditeobjekte – hier entscheidet also die konkrete Vermietungssituation hauptsächlich über den Immobilienwert.
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Mehrfamilienhaus in Regensburg verkaufen oder kaufen? Aktuelle Preise, Wettbewerb, Strategien & Einblicke – von Experten, die den Markt wirklich kennen.
9. Mietpreise in Regensburg
In einfachen & mittleren Lagen wie Königswiesen oder Reinhausen liegen marktübliche Mieten zwischen 10 €/m² und 11,70 €/m². In guten & sehr guten Lagen wie Prüfening oder der Altstadt betragen Mieten zwischen 12,30 €/m² und 15 €/m².
Experten-Tipp für Vermieter: Prüfen Sie immer, wo die gesetzlich erlaubte Miete für Ihre Immobilie liegt
Für die meisten Bestandswohnungen ist der Regensburger Mietspiegel 2024 maßgeblich, wenn man die gesetzlich erlaubte Miete bestimmen möchte (ortsübliche Vergleichsmiete).
In Regensburg gilt außerdem die sog. Mietpreisbremse. Als Vermieter dürfen Sie die Miete also alle 3 Jahre maximal um 15 % erhöhen (Kappungsgrenze). Auch darf die Angebotsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 % übersteigen.
Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten (Erstbezug nach 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen, Kurzzeitvermietungen oder eine bereits bestehende, höhere Miete.
10. Immobilienpreise im Landkreis Regensburg 2025: Das kostet Wohnen im Speckgürtel
Die Immobilienpreise variieren im Umland Regensburgs je nach Lage, Anbindung und Attraktivität der einzelnen Gemeinden.
Die Wohnungspreise schwanken im Landkreis Regensburg in 2025 zwischen 3.910 € und 4.290 €/m². Die Hauspreise liegen zwischen 3.190 € und 4.490 € pro Quadratmeter. Typische Grundstückspreise betragen 500 € bis 750 € pro Quadratmeter.
Als Gemeinden mit noch attraktiveren Einstiegspreisen gelten Barbing und Wenzenbach. Die teuersten Pflaster liegen in Donaustauf, Lappersdorf und Zeitlarn. Genauere Infos finden Sie weiter unten in unserer Tabelle.
Regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisen im Regensburger Umland
Der Speckgürtel von Regensburg wird immer gefragter. Gemeinden wie Lappersdorf, Pentling und Neutraubling bieten eine gute Infrastruktur, schnelle Verkehrsverbindungen und hohe Lebensqualität. Besonders Obertraubling, Barbing, Wenzenbach und Sinzing wachsen stark, dank neuer Wohngebiete und moderater Preise.
Pendler profitieren von der guten Anbindung über A93, B16 und ÖPNV. Familien schätzen Schulen, Kitas und Nahversorgung, während Naherholungsgebiete wie das Donautal und der Bayerische Wald zusätzlichen Wohnwert bieten. Wer eine bezahlbare Alternative zur Stadt sucht, findet hier attraktive Möglichkeiten.
Grundsätzlich lassen sich folgende Trends feststellen:
Norden: Lappersdorf, Zeitlarn
Der Norden bietet viel Grün, gute Infrastruktur und schnelle Anbindung an Regensburg. Am Hohensand und Zeitlberg sind die gefragtesten Lagen. Eigentumswohnungen kosten in Lappersdorf und Zeitlarn ca. 4.200 €/m², Häuser rund 700.000 €.
Nord-Osten: Tegernheim, Donaustauf
Diese Gemeinden sind besonders wegen ihrer hohen Lebensqualität, der Nähe zur Donau und dem direkten Weg nach Regensburg beliebt. Tegernheim bietet moderne Neubauten und eine gute Nahversorgung, während Donaustauf mit seiner historischen Kulisse und der Walhalla ein besonderes Wohnumfeld schafft.
Eigentumswohnungen kosten in Tegernheim & Donaustauf ca. 4.300 €/m², Häuser ca. 700.000 – 800.000 €.
Westen: Sinzing
Sinzing punktet mit idyllischer Lage an der Donau und guter Autobahnanbindung. Hier gibt es moderne Neubauten ebenso wie charmante Bestandsimmobilien. Eigentumswohnungen sind für ca. 4.000 €/m² erhältlich, Häuser liegen bei ca. 600.000 €.
Osten: Neutraubling, Barbing
Der Osten ist wirtschaftlich stark und bietet beste Infrastruktur mit kurzen Wegen nach Regensburg. Neutraubling ist das wirtschaftliche Zentrum mit vielen Arbeitsplätzen, und Barbing verbindet ruhiges Wohnen mit direkter Autobahnanbindung.
Eigentumswohnungen werden hier für ca. 3.600 €/m² verkauft. Häuserkosten ca. 600.000 €.
Süden: Pentling, Obertraubling
Der Süden vereint städtische Nähe mit naturnahem Wohnen. Pentling zählt zu den bevorzugten Wohnlagen, während Obertraubling noch zu erschwinglicheren Preisen wächst.
Die Preise für Eigentumswohnungen liegen zwischen ca. 3.600 – 4.100 €/m². Häuser werden für ca. 600.000 – 700.000 € gehandelt.
Quadratmeterpreis für Wohnung, Haus & Grundstück: Immobilienpreisspiegel Landkreis Regensburg
11. Wie lange dauert der Immobilienverkauf aktuell in Regensburg?
Mit dem GLASER-Vermarktungsindex messen wir regelmäßig, wie lange es dauert, bis Immobilien in Regensburg einen Käufer finden. Denn die Immobilienpreise sind zwar in der Domstadt nach wie vor auf einem attraktiven Niveau – aber wie sieht es mit der Verkaufsdauer aus?
Die aktuellen Zahlen für das 1. Quartal 2025 offenbaren zweierlei: Einerseits liegen die Vermarktungszeiten mit über 96 Tagen klar über dem Niveau der vergangenen Jahre (zum Vergleich Q4/2021: ca. 50-70 Tage) — vor allem für private Verkäufer kann das zur echten Hürde werden. Andererseits bewegt sich die Verkaufsdauer nach wie vor im üblichen Rahmen von 2 bis 6 Monaten, was die stabile Grundnachfrage am Markt unterstreicht.
Was macht der Wettbewerb? Diese Immobilien werden derzeit angeboten
Immobilienpreise bilden sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Für Käufer wie Verkäufer ist es daher wichtig, abschätzen zu können, welche Immobilientypen aktuell verkauft werden.
Während klassische Eigentumswohnungen mit über 75 % Marktanteil am häufigsten angeboten werden, können Verkäufer von Zweifamilienhäusern oder Gartenwohnungen auf weniger Konkurrenz hoffen.
Fazit: Attraktive Preise — aber neue Spielregeln
Die Nachfrage nach Immobilien in Regensburg bleibt also robust, doch der Markt hat sich spürbar verändert. Spontane Inserate und passive Verkaufsstrategien reichen nicht mehr aus. Heute zählen Verhandlungsgeschick, professionelle Präsentation und zielgerichtete Vermarktung.
Gleichzeitig stehen Käufer vor immer komplexeren Fragen — von der Finanzierung bis zu Regulierungen und Förderprogrammen. Kompetente Beratung wird deshalb zum entscheidenden Faktor für den erfolgreichen Abschluss.
Verkaufen mit Experten
Mit unserer Expertise als Immobilienmakler & zertifizierte Sachverständige sind wir Ihr professioneller Ansprechpartner bei den Themen Bewertung & Verkauf von Immobilien in Regensburg und Umgebung.
12. Prognose für 2025: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Regensburg?
Unsere Gesamt-Einschätzung für Regensburg kennen Sie schon: Wir erwarten stagnierende bis moderat steigende Preise für die Domstadt.
Als Immobiliengutachter und Makler wissen wir aber auch: Eine exakte Vorhersage ist unmöglich. Jedoch gibt es Faktoren, die bestimmen, in welche Richtung sich die Immobilienpreise entwickeln. Die wichtigsten Preistreiber sind Angebot & Nachfrage, Bevölkerungswachstum (Demografie), Bauzinsen, Mieten & Nettoeinkommen.
Positive Marktkräfte sollten für Regensburg überwiegen – wenn auch nicht für alle Immobilienarten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, das Angebot knapp, die Mieten steigen und auch die Wirtschaft ist hier robuster als andernorts. Das stützt die Preise.
Auch um die Zukunftschancen steht es gut. Seit 2004 zählt Regensburg deutschlandweit zu den Top-12-Städten mit besonders vielversprechenden Zukunftsperspektiven, wie der Prognos Zukunftsatlas bestätigt. Im aktuellen Städteranking 2024 erreichte Regensburg einen starken 8. Platz.
Nicht modernisierte Gebäude gleichwohl dürften es weiterhin schwerer haben – insbesondere in weniger bevorzugten Lagen. Hier müssen Verkäufer mit Abschlägen rechnen. Bei solchen herausfordernden Immobilien lohnt sich professionelle Unterstützung besonders.
Immobilienpreise 2025: Das sind die Risiken
Die Zinsen für Baukredite bleiben ein Risiko – auch wenn viele erwarten, dass von den EZB-Leitzinssenkungen weitere positive Signale ausgehen für den Immobilienmarkt. Die Bauzinsen orientieren sich jedoch nicht nur am Leitzins der Zentralbank.
Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sind als Richtmaß wichtiger. Auch die Inflationserwartung spielt eine Rolle bei der Bauzinsentwicklung.
Hier zeigte sich zuletzt ein uneinheitliches Bild: Eine wahrscheinlich höhere Staatsverschuldung in Deutschland bei einer gleichzeitig unsicheren weltwirtschaftlichen Lage führen hier aktuell zu Volatilität.
Die Wirtschafts- und damit die Einkommensentwicklung ist ein weiterer Faktor: Die anhaltende Rezession und steigende Arbeitslosigkeit belasten die deutsche Wirtschaft aktuell – und damit womöglich auch die Einkommensaussichten.
Markt-Ausblick für Verkäufer: Lohnt sich ein Verkauf jetzt?
Insgesamt stabilisiert sich die Marktlage aktuell zu Ihren Gunsten. Das wäre demnach ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf. Noch sind die Preise relativ hoch & Käufer haben sich an die neue Zinslandschaft gewöhnt.
Auch wenn die politische Gesamtlage aktuell schwer planbar ist, sollten Sie sich nicht verrückt machen lassen. Vielmehr lohnt sich ein Blick auf das, was trotz der Risiken vorerst unverändert bleibt: Wohnraum ist knapp, die Nachfrage ist stabil und Mieten steigen und steigen.
Das alles spielt Verkäufern in die Hände – auch wenn weitere starke Preisanstiege wie in den 2010-er Jahren bis auf weiteres unwahrscheinlich sind.
Experten-Tipp: Immobilienpreise sind nach wie vor auf einem attraktiven Niveau für den Verkauf
Auch wenn die Immobilienpreise in Regensburg nicht mehr auf ihrem Allzeit-Hoch von Anfang 2022 stehen, ist das Preisniveau bei einer Betrachtung über zwei Jahrzehnte hinweg nach wie vor sehr hoch. Die Käufernachfrage hat sich zudem stabilisiert. Je nach individueller Lage kann sich ein Verkauf für Eigentümer also lohnen, weil in den vergangenen Jahren dennoch eine beispiellose Wertsteigerung stattgefunden hat.
Markt-Ausblick für Käufer: Lohnt sich ein Kauf jetzt?
Für Käufer kann sich ein Kauf derzeit ebenfalls lohnen. Auch wenn die Zinsen wieder etwas angestiegen sind, ist das Niveau in Bezug auf die Immobilienpreise durchaus noch attraktiv. Ob sich eine Wette auf weiter fallende Preise lohnt, ist fraglich: Das würde wahrscheinlich mit steigenden Bauzinsen einhergehen – was die Wette wieder zunichte machen könnte.
Auch als Käufer ist man nicht gut beraten, wenn man sich von Krieg, Zollstreit und anderen Angstthemen verrückt machen lässt. Im Gegenteil lassen sich Krisen vorteilhaft nutzen, wenn andere abwarten.
Wer sich zusätzlich an modernisierungsbedürftige Immobilien herantraut, kann hier am meisten sparen. Doch in alten Häusern lauern auch Risiken: Kalkulieren Sie vorher alles sauber durch und ziehen Sie Experten hinzu! Sanierungskosten können schnell ausufern ohne Vorbereitung.
13. Häufige Fragen
Wohnungen kosteten in Regensburg Anfang 2025 Ø 4.336 €/m², während Häuser in Regensburg für Ø 5.174 €/m² erhältlich waren. Die Preise unterscheiden sich jedoch stark nach Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und nicht zuletzt nach Energieeffizienz.
Die höchsten Immobilienpreise verzeichnen Wohnungen und Häuser in der Regensburger Innenstadt, in Stadtamhof sowie im Inneren Westen & Westenviertel. Hier betragen die Quadratmeterpreise für Wohnungen zwischen 4.620 € und 6.230 €/m². Die teuersten Häuser Regensburgs kosten hier zwischen 4.900 € und 5.820 €/m².
Quadratmeterpreise für Wohnungen & Häuser nach Regensburger Stadtteile
| Stadtteil | Quadratmeterpreis Wohnung | Quadratmeterpreis Haus |
|---|---|---|
| Brandlberg-Keilberg | 3.920 € | 3.989 € |
| Burgweinting-Harting | 4.210 € | 4.930 € |
| Galgenberg | 5.560 € | 4.200 € |
| Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen | 3.900 € | 5.510 € |
| Innenstadt-Stadtamhof | 6.230 € | 5.304 € |
| Kasernenviertel | 4.190 € | 4.300 € |
| Konradsiedlung-Wutzlhofen | 4.050 € | 4.340 € |
| Kumpfmühl-Ziegetsdorf-Neuprüll | 4.500 € | 4.800 € |
| Oberisling-Leoprechting-Graß | 4.400 € | 5.000 € |
| Ostenviertel | 5.150 € | 3.800 € |
| Reinhausen | 3.900 € | 3.900 € |
| Sallern-Gallingkofen | 4.260 € | 4.500 € |
| Schwabelweis | 3.800 € | 4.080 € |
| Steinweg-Pfaffenstein | 5.410 € | 5.631 € |
| Weichs | 4.210 € | 4.800 € |
| Westenviertel | 4.620 € | 5.820 € |
| Winzer-Kager | 5.000 € | 5.220 € |
Die Quadratmeterpreise für das Kasernenviertel, Königswiesen oder Brandlberg-Keilberg zählen zum erschwinglicheren Segment in Regensburg. Wohnungen kosten hier im Schnitt 3.800 € bis rund 4.200 €/m², während für Häuser ca. 4.000 €/m² verlangt wird.
Das hängt von Ihren Zielen und Ihrer Situation ab. Wir beraten Sie gerne unverbindlich. Grundsätzlich haben sich die Marktbedingungen verbessert: Die Käufer haben sich an die höheren Zinsen gewöhnt, das Preisniveau ist nach wie vor hoch und steigende Mieten steigern die Nachfrage nach Eigentum.
Das hängt von mehreren wirtschaftlichen und persönlichen Faktoren ab. Einerseits sind die Mieten in Regensburg auf einem attraktiven Niveau.
Immobilieneigentum sollte jedoch niemals ein Selbstzweck sein. Wer beispielsweise vor 10 Jahren gekauft hat, kann heute meist attraktive Wertgewinne steuerfrei realisieren.
Auch bei geerbten Immobilien, wie z.B. dem Elternhaus, ist ein Verkauf oft sinnvoll – vorausgesetzt natürlich, Sie wollen das Haus nicht selbst bewohnen. Denn Einfamilienhäuser lassen sich selten rentabel vermieten. Eine Reinvestition in kleinere Apartments kann wirtschaftlich vorteilhafter sein.
Neben dem Durchschnittspreis (arithmetisches Mittel) weisen wir für manche Quadratmeterpreise auch den Median aus.
- Mittelwert: Der Durchschnitt aller Vergleichspreise.
- Median: Der Wert, der genau in der Mitte liegt, wenn alle Preise sortiert werden. Man stellt also gedanklich alle Preise der Größe nach auf und wählt den, der in der Mitte liegt.
Der Median hat den Vorteil, dass er anders als der Mittelwert nicht durch Extremwerte an den Rändern in eine Richtung verzerrt wird.
Für den GLASER-Immobilienreport und unser Online-Wertermittlungstool GLASER ProValue nutzen wir Kaufpreisauswertungen der Gutachterausschüsse, des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Bayern, Marktdaten des IVD-Sued e.V., Angebotsdaten sowie eigene Marktanalysen unserer Immobiliengutachter & Verkaufsexperten.
Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit der GLASER Marktforschung systematisch Bewertungstheorie und Marktpraxis. Im Ergebnis erhalten Sie besonders fundierte Marktdaten und eine gute Entscheidungsgrundlage.
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.
Angebotspreise sind Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte daher möglichst auf tatsächlichen Kaufpreisen aufbauen. Solche ‚offiziellen‘ Kaufpreise können zertifizierte Immobiliengutachter z.B. in der Kaufpreissammlung einsehen.
Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört zwingend auch ein Ortstermin dazu. Gerne beraten wir Sie persönlich in einem unverbindlichen Gespräch.
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Disclaimer (Haftungsausschluss)
Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko.