Immobilienpreise München & Umland 2025: Aktuelle Quadratmeterpreise
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München & im Umland? Welche Quadratmeterpreise werden aktuell für Wohnungen, Häuser und Grundstücke bezahlt? Unser fundierter Marktbericht für München und Region liefert Ihnen Marktpreise, interaktive Karten & Diagramme zu allen Immobilientypen – basierend auf den Auswertungen unserer Makler & Immobiliengutachter.
1. Immobilienpreise München 2025: Interaktive Karte mit Wohnungspreisen
Unsere Karte zeigt durchschnittliche Quadratmeterpreise für Wohnungen – mit einer Besonderheit: Wir analysieren nicht nur Stadtbezirke, sondern auch einzelne Quartiere. Denn beim Immobilieninvestment ist die Stadtteil-Lage entscheidend.
Für jeden Teilbezirk haben wir zwei Wohnlagen festgelegt: eine für die normale Wohnlage und eine für die bevorzugte Lage. Die angegebenen durchschnittlichen Immobilienpreise basieren auf Bestandswohnungen aller Baujahre.
Für eine genauere Ersteinschätzung empfehlen wir unser kostenloses, anonymes Online-Tool GLASER ProValue. Entwickelt von unseren Immobiliengutachtern, nutzt es u. a. die Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses München.
2. Markt-Update München: Immobilienpreisentwicklung März 2025
Auch im Laufe des ersten Quartals 2025 stabilisieren sich die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt. Im Vergleich zum Jahresanfang 2024 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen leicht um rund 1,2 % gestiegen. Einfamilienhäuser blieben preislich stabil (+ 0,7 %).
Die Marktteilnehmer haben sich mittlerweile an das veränderte Zinsniveau gewöhnt. Das Thema Energieeffizienz ist bei Käufern mittlerweile ein entscheidender Faktor geworden.
Modernisierungsbedürftige Immobilien werden auch von Banken schlechter eingestuft, weshalb bei den Effizienzklassen E, F, G und H weiterhin mit schwächerer Nachfrage und Preisabschlägen zu rechnen ist.
Wohnungspreise München: Durchschnittswerte der letzten 180 Tage
Unsere Analyse liefert eine fundierte Übersicht über die aktuellen Angebotspreise für Wohnungen in München – basierend auf den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen der neuesten Marktangebote.
Hauspreise München: Durchschnittswerte der letzten 180 Tage
Unsere Analyse zeigt die aktuell aufgerufenen Angebotspreise für verschiedene Haustypen – von Reihenhäusern über Einfamilienhäuser bis hin zu exklusiven Villen.
Durchschnittliche Angebotsdauer: Wie lange dauert der Immobilienverkauf in München aktuell?
Wie viel Zeit vergeht im Schnitt, bis eine Immobilie in München einen Käufer findet? Unsere aktuelle Marktanalyse zeigt, wie lange Immobilien je nach Objektart durchschnittlich im Angebot bleiben. Bitte denken Sie daran, dass Verkäufe je nach Objekt und Marktlage auch deutlich über 6 Monate lang dauern können.
Immobilienpreis-Prognose 2025/2026
Werden die Immobilienpreise in München fallen? Oder werden die Preise weiter steigen? Gelangen Sie hier direkt zur Prognose unserer Makler und Immobiliengutachter für den Münchner Immobilienmarkt
3. Hauspreise München: Durchschnittliche Immobilienpreise nach Lage
Hauspreise variieren stark je nach Haustyp, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Baujahr, weshalb repräsentative Daten schwerer abzuleiten sind. Die folgenden Tabellen zeigen typische Preisbereiche für Reihenmittelhäuser, Reiheneckhäuser und Doppelhaushälften – inklusive durchschnittlicher Flächenverhältnisse.
Unsere Daten basieren auf Marktanalysen unserer Gutachter & Makler sowie den Auswertungen des Gutachterausschusses München. Die Wertspannen beziehen auf durchschnittliche & gute Wohnlagen in München.
Quadratmeterpreise für freistehende Einfamilienhäuser in München
Freistehende Einfamilienhäuser sind nicht nur mit die teuersten Wohnimmobilien – sondern auch hochgradig individuell. Hier lassen sich seriös keine pauschalen Vergleichsdaten angeben. Gerne stehen wir Ihnen als Makler und Sachverständige bereit für ein unverbindliches Beratungsgespräch.
4. Aktuelle Immobilienpreise für Grundstücke & Bauland in München
Für die Jahre 2023 und 2024 schätzen wir die Kaufpreise für Grundstücke (Bauland) wie folgt ein:
Experten-Tipp: Was Sie zum Bodenrichtwert wissen müssen
Der Wert eines Baugrundstücks hängt nicht nur von dessen Fläche ab, sondern maßgeblich von der möglichen Bebauung. Entscheidend ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ): Je höher sie ist, desto wertvoller das Grundstück.
Der Bodenrichtwert dient daher nur als Orientierung. Doch als Durchschnittswert bildet er nicht die individuellen Merkmale eines Grundstücks ab. Eine fachkundige Bewertung ist unerlässlich, um den tatsächlichen Marktwert präzise zu bestimmen.
5. Markt für Renditeimmobilien in München: Mehrfamilienhäuser & Wohn- und Geschäftshäuser
Der Wert von Renditeimmobilien richtet sich primär nach den erzielten Mieteinnahmen. Eine zentrale Kennzahl ist der Ertragsfaktor, auch Vervielfältiger des Jahresrohertrags genannt. Er gibt an, wie oft die jährliche Nettokaltmiete den Immobilienwert überschlägig widerspiegelt und ermöglicht so eine erste Einschätzung.
Für das Jahr 2024 schätzen wir typische Ertragsfaktoren für Münchner Renditeimmobilien wie folgt ein:
Experten-Tipp: Denkmalschutz und Mietverträge im Blick behalten
Denkmalgeschützte Wohnhäuser haben oft höhere Vervielfältiger, besonders bei geringem Gewerbeanteil – u.a. ein Effekt der steuerlichen Abschreibungsvorteile.
Problematisch können alte Mietverträge mit niedrigen Mieten (Underrent) oder Bruttokaltmieten sein, da die Vervielfältiger am Münchner Mietspiegel ausgerichtet sind.
6. Preise für Stellplätze in München: Einzelgaragen & Tiefgaragen-Stellplätze
Stellplätze sind begehrt: Insbesondere in den zentralen Citylagen Münchens, wo Parkraum chronisch knapp ist. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie aktuelle typische Preisspannen für Einzelgaragen und Tiefgaragen-Stellplätze (inkl. Duplexparker):
7. Markt-Update München Umland: Preise für Wohnungen und Häuser im Speckgürtel
Das Münchner Umland zählt zu den begehrtesten Wohnlagen Deutschlands. Nähe zur Landeshauptstadt, hohe Lebensqualität und gute Infrastruktur halten die Nachfrage hoch. Doch wie entwickeln sich die Quadratmeterpreise, und welche Regionen bieten Potenzial?
Regionale Unterschiede bei den Immobilienpreisen im Münchner Umland
Die Immobilienpreise variieren im Umland Münchens je nach Lage, Anbindung und Attraktivität der einzelnen Gemeinden. Grundsätzlich lassen sich folgende Trends feststellen:
- Nord und Nordost (z. B. Garching, Ismaning, Unterschleißheim): Starke Nachfrage durch die Nähe zu Forschungszentren wie der TU München in Garching und die exzellente Verkehrsanbindung. Preise liegen leicht unter Münchner Niveau, sind aber deutlich gestiegen.
- Ost (z. B. Vaterstetten, Zorneding, Ebersberg): Hohe Wohnqualität und gute S-Bahn-Anbindung machen den Osten attraktiv. Insbesondere Vaterstetten verzeichnet Preissteigerungen.
- Süd (z. B. Grünwald, Oberhaching, Unterhaching): Grünwald ist mit Abstand die teuerste Gemeinde im Umland, während Ober- und Unterhaching durch ihre Nähe zur Stadt und hohe Wohnqualität gefragt sind.
- West (z. B. Germering, Gröbenzell, Fürstenfeldbruck): Diese Region ist für Pendler interessant, da sie eine gute Verbindung zur Stadt bietet, während die Preise noch unterhalb des Münchner Durchschnitts liegen.
Immobilienpreise München Umland: Durchschnittliche Quadratmeterpreise
Wie geht es weiter mit den Immobilienpreisen im Münchner Umland?
Der Immobilienmarkt im Münchner Umland bleibt angespannt. Die Marktteilnehmer haben sich mittlerweile an das gestiegene Zinsniveau gewöhnt, die Nachfrage ist stabil. Gemeinden mit guter Infrastruktur, schnellen ÖPNV-Anbindungen und hoher Lebensqualität dürften weiterhin Wertsteigerungen verzeichnen.
8. Erbbaurechte in München (Erbpachtimmobilien)
Erbbaurechte (oft als Erbpachtimmobilien bezeichnet) sind Immobilien, bei denen das Grundstück Dritten gehört – meist Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Für die Nutzung wird ein Erbbauzins entrichtet.
Mit einem Marktanteil von rund 5 % sind Erbbaurechte eine Ausnahme im deutschen Immobilienmarkt. Ihr Wert hängt maßgeblich von der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags ab. Eine fachkundige Bewertung ist hier unerlässlich.
Für Häuser sind belastbare Schätzungen schwierig. Bei Eigentumswohnungen im Erbbaurecht rechnen wir überschlägig mit folgenden Wertspannen:
Experten-Tipp: Erbbaurechte erfordern eine Einzelfallprüfung
Viele Käufer sind unsicher, da Erbpachtimmobilien wenig verbreitet sind. Eine fundierte Einwertung & Begleitung durch Experten ist daher essenziell.
9. Immobilienpreise für Luxusimmobilien in München
In den exklusivsten Lagen Münchens lassen sich keine verlässlichen Durchschnittswerte für Luxusimmobilien ableiten. Als Immobiliengutachter mit Zugang zur amtlichen Kaufpreissammlung wissen wir: Transaktionen größerer Anwesen sind selten, und jede Liegenschaft ist ein Unikat.
Eine fundierte Immobilienbewertung im Markt für Luxus- und höheren Premium-Immobilien erfordert höchste Expertise und tiefgehende Marktkenntnis. Für eine sachkundige Wertermittlung stehen wir Ihnen jederzeit für ein unverbindliches Beratungsgespräch zur Verfügung.
10. Mietpreise in München: Möbliert vs. Unmöbliert
Beim Vermieten einer Immobilie gilt in München grundsätzlich der Mietspiegel. Hier finden Sie eine Übersicht typischer Mietpreise, abhängig davon, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert überlassen wird:
Fällt Ihre Immobilie unter die Mietpreisbremse?
Als Immobilieneigentümer sollten sich sich vor Vermietung über die gesetzlichen Mietbestimmungen informieren und prüfen, inwiefern diese für Sie gelten.
11. Modernisierungskosten 2025 für München
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist eine realistische Einschätzung der Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungskosten unerlässlich.
Unsere Kostenspannen nach Bauzustand bieten eine erste Orientierung – abhängig u.a. von Objekttyp und gewünschtem Ausstattungsstandard.
12. Prognose für 2025/2026: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?
Werden die Immobilienpreise in München fallen? Oder werden die Quadratmeterpreise weiter steigen? Kurzum: Wir erwarten eine fortgesetzte Preiskonsolidierung mit stagnierenden bis moderat steigenden Preisen.
Als Immobiliengutachter und Makler wissen wir aber auch: Eine exakte Vorhersage ist unmöglich. Allerdings lassen sich für München aktuell Chancen und Risiken identifizieren, welche die Immobilienpreisentwicklung in den kommenden Jahren beeinflussen könnten:
Das könnte für steigende Immobilienpreise in München sprechen
- Steigende Mietpreise stützen Immobilienpreise
- Hohe Baukosten & schwache Neubautätigkeit erhöhen den Druck auf auf die Preise von Bestandsimmobilien
- München verzeichnet nach wie vor eine überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung, was sich i.d.R. positiv auf die Immobilienpreise auswirkt
Das könnte für sinkende Immobilienpreise in München sprechen
- Wirtschaftskrise in Deutschland & Eintrübung des Arbeitsmarkts
- Bauzinsen könnten dauerhaft höher bleiben aufgrund von Inflation
- Faktor Energieeffizienz: Schon jetzt zeichnet sich ab, dass nicht modernisierte Immobilien stärker an Wert einbüßen als energetisch hochwertige Gebäude
Experten-Tipp: Immobilienpreise sind nach wie vor auf einem attraktiven Niveau für den Verkauf
Auch wenn die Immobilienpreise in München nicht mehr auf ihrem Allzeit-Hoch von Anfang 2022 stehen, ist das Preisniveau bei einer Betrachtung über ein Jahrzehnt hinweg nach wie vor sehr hoch. Die Käufernachfrage hat sich zudem stabilisiert. Je nach individueller Lage kann sich ein Verkauf für Eigentümer also lohnen.
Verkaufen mit Experten
Mit unserer Expertise als Immobilienmakler & zertifizierte Sachverständige sind wir Ihr professioneller Ansprechpartner bei den Themen Bewertung & Verkauf von Immobilien in München und Umgebung.
13. Häufige Fragen
Die Ø-Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen in München zwischen 7.800 € und 9.300 € bzw. in zentralen City-Lagen & Bestlagen zwischen 12.300 € und 13.300 € (Bestandswohnungen).
Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden in München vor allem in guten City-Lagen und Bestlagen erzielt, wie in Altstadt-Lehel, Bogenhausen oder Maxvorstadt. Die Immobilienpreise können hier in der Spitze 16.000 €/m² bis 19.000 €/m² betragen.
In den durchschnittlichen Lagen von München, wie Moosach oder in Teilen von Giesing, sind die Immobilienpreise am geringsten. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen können hier je nach Baujahr und Zustand auch unterhalb von 7.800 €/m² liegen.
Das hängt von Ihren Zielen und Ihrer Situation ab. Wir beraten Sie gerne unverbindlich. Grundsätzlich haben sich die Marktbedingungen verbessert: Bauzinsen sind gesunken, Käufer passen sich an und steigende Mieten erhöhen die Nachfrage nach Eigentum.
Das hängt von mehreren wirtschaftlichen und persönlichen Faktoren ab. Zudem sind die Mieten in München heute auf einem hohen Niveau. Wir beraten Sie gerne unverbindlich.
Immobilieneigentum sollte jedoch niemals ein Selbstzweck sein. Wer beispielsweise vor 10 Jahren gekauft hat, kann heute meist attraktive Wertgewinne steuerfrei realisieren.
Auch bei geerbten Immobilien, wie z.B. dem Elternhaus, ist ein Verkauf oft sinnvoll – vorausgesetzt natürlich, Sie wollen das Haus nicht selbst bewohnen. Denn Einfamilienhäuser lassen sich selten rentabel vermieten. Eine Reinvestition in kleinere Apartments kann wirtschaftlich vorteilhafter sein.
Neben dem Durchschnittspreis (arithmetisches Mittel) weisen wir für manche Quadratmeterpreise auch den Median aus.
- Mittelwert: Der Durchschnitt aller Vergleichspreise.
- Median: Der Wert, der genau in der Mitte liegt, wenn alle Preise sortiert werden. Man stellt also gedanklich alle Preise der Größe nach auf und wählt den, der in der Mitte liegt.
Für diesen Marktreport und unser Online-Wertermittlungstool GLASER ProValue nutzen wir Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses München sowie eigene Marktanalysen unserer Immobiliengutachter.
Für das Markt-Update in diesem Beitrag, das einen hochaktuellen Markteinblick ermöglicht, nutzen wir über 12.000 regionale Angebotspreise aus sämtlichen Online-Kanälen und Printmedien.
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.
Angebotspreise sind Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte daher möglichst auf tatsächlichen Kaufpreisen aufbauen. Solche ‚offiziellen‘ Kaufpreise können zertifizierte Immobiliengutachter z.B. in der Kaufpreissammlung einsehen.
Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört zwingend auch ein Ortstermin dazu. Gerne beraten wir Sie persönlich in einem unverbindlichen Gespräch.
In Anlehnung an den Gutachterausschuss München und eigene Analysen unterteilen wir das Münchner Stadtgebiet in 4 Lagequalitäten:
- Durchschnittliche Lage: Diese Gebiete bieten eine solide Infrastruktur, mittlere Immobilienpreise und eine gute Nahversorgung. Typisch sind Mehrfamilienhäuser, sanierte Altbauten und einfachere Neubauten. Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden, aber nicht ideal. Beispiele: Moosach, Teile von Laim, Berg am Laim, Aubing.
- Gute Lage: Höhere Nachfrage, das Wohnumfeld ist gepflegt und gut erschlossen. Moderne Neubauten und sanierte Altbauten bestimmen das Bild, oft mit mehr Grünflächen. Infrastruktur, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind besser, die Preise höher. Beispiele: Teile von Neuhausen, Westend, Trudering, Sendling-Westpark.
- Gute City-Lage: Diese Viertel kombinieren Zentrumsnähe mit hoher Wohnqualität. Sanierte Altbauten und exklusive Stadtwohnungen sind hier besonders gefragt. Top-Gastronomie, Shopping und Kultur liegen direkt vor der Tür, ebenso U-Bahn-Anbindungen. Beispiele: Maxvorstadt, Gärtnerplatzviertel, Schwabing-West, Teile von Haidhausen.
- Bestlage: Die begehrtesten Viertel Münchens mit höchster Wertstabilität und Prestige sowie traditionelle Villengegenden. Geprägt von denkmalgeschützten Altbauten, Villen und Luxuswohnungen. Erstklassige Infrastruktur und beste Anbindung machen sie zur Top-Adresse. Beispiele: Altstadt-Lehel, Schwabing-Nord, Bogenhausen, Nymphenburg.
In unserer interaktiven Karte werten wir für alle Stadtbezirke und Teilbezirke in München Immobilienpreise aus. Das sind folgende Stadtbezirke:
Altstadt – Lehel, Ludwigsvorstadt – Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au – Haidhausen, Sendling, Sendling – Westpark, Schwanthalerhöhe, Neuhausen – Nymphenburg, Moosach, Milbertshofen – Am Hart, Schwabing-Freimann, Bogenhausen, Berg am Laim, Trudering – Riem, Ramersdorf – Perlach, Obergiesing – Fasangarten, Untergiesing – Harlaching, Thalkirchen – Obersendling-Forstenried – Fürstenried – Solln, Hadern, Pasing – Obermenzing, Aubing – Lochhausen – Langwied, Allach – Untermenzing, Feldmoching – Hasenbergl, Laim.
Außerdem veröffentlichen wir mit unserem Markt-Updates auch Immobilienpreise für ausgewählte Städte und Gemeinden im Umland Münchens:
Dachau, Ebersberg/Grafing bei München, Erding, Feldkirchen/Heimstetten, Fürstenfeldbruck, Ismaning/Garching bei München, Germering/Gröbenzell, Grünwald, Unterhaching/Oberhaching, Unterschleißheim/Oberschleißheim, Vaterstetten/Zorneding.
Disclaimer (Haftungsausschluss)
Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko.