Erhalten Sie in wenigen Sekunden eine datenbasierte Online-Werteinschätzung für Ihre Immobilie in München.
Immobilien-bewertung für München
- Anonym & ohne Kosten
kostenlos, sofort, ohne E-Mail-Angabe - Aktuelle Marktpreise aus München
laufend aktualisiert von unseren Gutachtern - Präzise Bewertung optional
Vor Ort & individuell - Optimale Ergebnisse
beim Verkauf mit GLASER
Hier Interface für Bewertungstool einfügen! orientiere dich bitte an nachfolgendem screenshot), hintergrundfarbe: #0f2c3b
Folgende Felder werden benötigt:
Immobilienart: Eigentumswohung (nur das als Auswahl möglich)
Adresse: (mit openstreetmap fix zuordnen – nur bewertung möglich, wenn adresse auf streetmap vorher eindeutig erkannt wurde)
Baujahr:
Wohnfläche: in m²
Immobilie bewerten in 2 Stufen
01
Anonym, kostenlos & datenbasiert
Bewerten Sie Ihre Immobilie online mit unserem nur für München entwickelten KI-Bewertungs-Rechner GLASER SmartValue. Unsere Immobiliengutachter sorgen für stets aktuelle Marktdaten, basierend auf den Auswertungen des Gutachterausschusses München & eigener Marktbeobachtung.
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Individuell & sachkundig
Auf Wunsch bieten wir Ihnen eine präzise Werteinschätzung Ihrer Immobilie direkt vor Ort. Gemeinsam mit Ihnen entwickeln unsere Experten eine individuelle Verkaufsstrategie und zeigen gezielt Wege auf, wie sich der Wert Ihrer Immobilie steigern lässt.
Unser Anspruch ist es, Immobilienbesitzern und Kaufinteressierten in München präzise & datengestützte Immobilienbewertungen zu liefern – stets mit höchstem Schutz ihrer Privatsphäre.
Maximilian Glaser, M.Sc.
Geschäftsführer
Was unsere Online-Immobilienbewertung für München besonders macht
Ein Immobilienbewertungsrechner ist nur so gut wie seine Daten. Unsere Online-Bewertung nutzt Auswertungen des Gutachterausschusses München mit realen Kaufpreisen aus der Kaufpreissammlung. Ergänzt durch die Marktanalyse unserer Sachverständigen bietet sie eine fundierte Grundlage für Ihre Bewertung.
Privatsphäre und Diskretion stehen bei unserer Immobilienbewertung an erster Stelle. GLASER ProValue ist nicht nur kostenlos, sondern auch vollständig anonym. Ihr Ergebnis erhalten Sie sofort, schnell und ganz ohne E-Mail oder lästige Werbe-Anrufe.
Mit GLASER ProValue erhalten Sie eine Immobilienbewertung, die auf aktuellen Marktdaten für München basiert. Unsere Immobiliengutachter und Makler aktualisieren die Daten kontinuierlich, um Ihnen eine marktgerechte und präzise Bewertung zu bieten. Zusätzlich fließen die wichtigsten Immobilienpreisindizes (z.B. Vdp) und Bauzinsentwicklungen mit ein.
GLASER ProValue wurde von unseren Gutachtern entwickelt und gezielt auf die Besonderheiten des Münchner Immobilienmarkts abgestimmt. Damit bietet unsere Online-Immobilienbewertung einen einzigartigen Mehrwert für Verkäufer und Käufer in München.
GLASER ProValue wird kontinuierlich weiterentwickelt und nutzt bereits maschinelle Lernmodelle. So profitieren Sie von modernsten Bewertungsmethoden auf höchstem Niveau.
Eine Online-Immobilienbewertung ist ein guter erster Schritt. Planen Sie jedoch den Verkauf Ihrer Immobilie, empfehlen wir eine präzise Vor-Ort-Einschätzung – bei uns kostenlos und unverbindlich. Als Makler & Gutachter kombinieren wir fundiertes Fachwissen mit Erfahrung und zeigen Ihnen zudem Möglichkeiten, den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses gezielt zu steigern.
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Immobilienart: Eigentumswohung (nur das als Auswahl möglich)
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Wohnfläche: in m²
Für welche Anlässe lohnt sich eine Online-Immobilienbewertung?
Immobilienverkauf oder Kauf
Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, ist es entscheidend, den genauen Wert zu kennen, um Verluste zu vermeiden. Eine Online-Immobilienbewertung bietet dafür den perfekten Einstieg.
Vermögensübersicht
Es lohnt sich, regelmäßig Klarheit über das eigene Immobilienvermögen zu gewinnen – sei es vor größeren Modernisierungen oder um gezielt von Preisentwicklungen zu profitieren.
Scheidung & Erbschaft
Ob bei einer Scheidung oder einer geerbten Immobilie: Eine Online-Wertermittlung bietet einen ersten Einstieg. Für wichtige Entscheidungen ist jedoch professioneller Rat unverzichtbar.
Individuelle Beratung gewünscht?
Lassen Sie uns unverbindlich in Kontakt treten.
Unser Büro
Friedrichstr. 154
10117 Berlin
Ansprechpartner Maklerbüro:
Maximilian Glaser, M.Sc.
Ansprechpartner Sachverständigenbüro:
Tobias Maydl, M.A.
Gutachter erklärt: Das sollten Eigentümer zum Thema Immobilienbewertung wissen
Autorenbox , Aktualisiert am:, Lesedauer
Die Immobilienbewertung ist ein zentraler Schritt für fundierte Entscheidungen rund um Ihr Eigentum. Ein ungenauer Immobilienwert kann zu finanziellen Verlusten führen – durch einen zu niedrigen Verkaufspreis oder durch unrealistische Preisvorstellungen, die Käufer abschrecken. Unser Immobiliengutachter klärt auf.
h3 Inhaltsverzeichnis (als Aufklappmenü, Inhaltsverzeichnis mit Links zu den absätzen versehen)
Immobilienwerte in München 2025
Immobilienbewertung: Welchen Preis Sie für Ihre Immobilie fordern können
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Welchen Einfluss hat die Energieeffizienz?
Was bestimmt die Entwicklung der Immobilienpreise?
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkehrswert?
Benötige ich den Verkehrswert beim Verkauf?
Bewertungsverfahren: Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?
Angebotspreise vs. Kaufpreise: Diesen Unterschied sollten Sie kennen
Was ist bei der Immobilienbewertung in München besonders?
Was sind die Kosten einer Immobilienbewertung?
Online-Immobilienbewertung vs. Immobiliengutachten
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Wie kann ich den Immobilienwert beim Verkauf steigern?
h3 Immobilie bewerten in München 2025
Auch zum Jahreswechsel stabilisieren sich die Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt. Im Vergleich zum Jahresanfang 2024 sind die Preise für Eigentumswohnungen leicht um rund 1,2 % gestiegen. Einfamilienhäuser blieben preislich stabil (+ 0,7 %).
Die Marktteilnehmer haben sich mittlerweile an das veränderte Zinsniveau gewöhnt. Auch das Thema Energieeffizienz ist Marktteilnehmern wichtig. Modernisierungsbedürftige Immobilien werden von Banken schlechter eingestuft, weshalb bei den Effizienzklassen E, F, G und H weiterhin mit schwächerer Nachfrage zu rechnen ist.
h4 Experten-Tipp: Immobilienpreise sind nach wie vor auf einem attraktiven Niveau für den Verkauf
Auch wenn die Immobilienpreise in München nicht mehr auf ihrem Allzeit-Hoch von Anfang 2022 stehen, ist das Preisniveau bei einer Betrachtung über 10-20 Jahre hinweg nach wie vor sehr hoch. Die Käufernachfrage hat sich zudem stabilisiert. Je nach individueller Lage kann sich ein Verkauf für Eigentümer also lohnen.
h3 Immobilienbewertung: Welchen Preis kann ich für meine Immobilie fordern?
Ein sorgfältig kalkulierter Verkaufspreis ist entscheidend, um finanzielle Einbußen beim Verkauf von Immobilien zu vermeiden. Aber auch, um mögliche Verhandlungsspielräume nicht zu verschenken. Welchen Preis also sollten Sie fordern? Ist ein Verhandlungsspielraum empfehlenswert? Wenn ja, wie hoch?
Eine aufschlussreiche Untersuchung1 der Kreissparkasse Köln ist diesen Fragen im Jahr 2010 nachgegangen. Man hat hierzu über 1.000 Immobilienangebote statistisch ausgewertet. Die Ergebnisse der Studie erfahren Sie, wenn Sie das folgende Kapitel ausklappen.
Den folgenden Teil als Ausklappbar machen, dazu nur den Titel anzeigen („Studie zeigt: Bis zu 15 %…“) und daneben diesen Ausklapp-Pfeil nach unten. Alles in den Ausklapp-Teil packen bis zum nächsten Abschnitt „Welche Faktoren beeinflussen Immobilienwert“)
Studie zeigt: Bis zu 15 % geringere Erlöse bei zu hohen Angebotspreisen
Ziel der wissenschaftlichen Studie war es herauszufinden, welche Preisstrategie die besten Auswirkungen auf den Verkaufserfolg hat. Die Studie hat untersucht, wie sich die folgenden 4 Aspekte zueinander verhalten:
- der realistische Marktwert eines Objekts,
- der zu Beginn geforderte Preis,
- der schlussendliche Verkaufserlös und
- die Dauer der Vermarktung
Die Erkenntnisse aus der Studie waren deutlich: Ein überhöhter Angebotspreis, der 20 Prozent über dem Marktwert angesetzt wurde, führte im Durchschnitt zu einem Verkaufserlös von lediglich 85 Prozent des eigentlichen Wertes – ein deutlicher Verlust von 15 Prozent.
Verkäufer hingegen, die ihren Angebotspreis nur leicht um 5 Prozent über dem ermittelten Marktwert ansetzten, erlösten im Durchschnitt nahezu den vollen Wert. Sie erzielten im Mittel 99 Prozent des Marktwertes und waren nach rund 2 Monaten verkauft.
h4 Wie Sie Immobilien zu Ladenhütern machen
Dazu im Vergleich: Jene mit 20-%-Preisaufschlag lagen über einem Jahr auf dem Markt herum und mutierten regelrecht zu Ladenhütern. Warum ist das so? Eine längere Verweildauer auf dem Markt kann dazu führen, dass Objekte in den Augen potenzieller Käufer an Wert verlieren und als sog. „verbrannte“ Angebote gelten.
Das weckt Misstrauen: Stimmt vielleicht etwas mit der Immobilie nicht, sodass auch andere Interessenten schon vor einem Kauf zurückgeschreckt sind?
h4 Experten-Tipp: Käufer beobachten den Markt dank moderner Tools genau
Die Studie zeigt klar: Ein überteuerter Angebotspreis kann den Verkaufspreis senken. Käufer beobachten heutzutage leicht mit Online-Tools, wie ein Angebot auf Portalen ankommt, wie oft es angefragt wurde oder ob Preisreduzierungen erfolgten.
Die Gefahr dabei, wenn Sie eine Hochpreis-Strategie fahren? Dass man am Ende nur die Schnäppchenjäger auf den Plan ruft. Die Preisfestlegung am Anfang ist somit enorm kritisch für den finanziellen Erfolg des Privatverkaufs.
Ausklapp-Teil Ende.
h3 Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
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h3 Welchen Einfluss hat die Energieeffizienz auf den Immobilienwert?
Die Energieeffizienz hat mittlerweile einen gewichtigen Einfluss auf den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung. Auch Banken stufen Immobilien mit schlechter Energieeffizienz zunehmend schlechter ein, was sich auf die Finanzierungskonditionen auswirken kann.
Für den Verkauf sind die Energieeffizienzklassen in den Energieausweisen daher immer entscheidender. Wie stark aber macht sich der Preisunterschied zwischen den Effizienzklassen in der Praxis bislang bemerkbar? Eine wissenschaftliche Studie² ging dieser Frage auf den Grund. Die Forscher werteten im Jahr 2024 unzählige Kaufnagebote aus. Das sind die Ergebnisse:
Bitte Element 0 einfügen)
h3 Was bestimmt die Entwicklung der Immobilienpreise?
Leider gibt es bislang keine Methode, die Entwicklung der Immobilienpreise sicher vorherzusagen. Es gibt aber wichtige Faktoren, welche Einfluss auf die Entwicklung haben. Steigen z.B. die Mieten, werden Kaufobjekte wieder attraktiver. Ist das Immobilienangebot generell knapp, treibt das ebenso die Preise wie hohe Baukosten.
Regional ist besonders die wirtschaftliche & demografische Entwicklung wichtig: Leidet die Region unter Abwanderung, fehlen bald womöglich die Mieter, und andersherum. Die folgenden Faktoren beeinflussen u.a. die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise:
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h3 Unterschied Verkehrswert und Kaufpreis einer Immobilie
Wer vom Verkehrswert (oder Marktwert) einer Immobilie nach § 194 BauGB spricht, meint den Preis, bei welchem sich Verkäufer und Käufer im nächsten Verkauf einer Immobilie höchstwahrscheinlich einigen werden. Der Verkehrswert ist also eine Prognose. Meist schätzt ein Immobiliengutachter den Verkehrswert im Rahmen eines Immobiliengutachtens.
Ein solches Verkehrswertgutachten wird z.B. benötigt bei Scheidungs- oder Erbfällen, bei steuerlichen Anlässen und Pflegschaften.
Beim Verkehrswert ist der Preis gemeint, der ohne Zwang oder Not in einem freien und gesunden Markt höchstwahrscheinlich für ein Haus, für eine Wohnung oder ein Grundstück erzielbar wäre. In der Wertermittlung spricht man vom „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“. Deswegen auch der Name: Verkehrswert. Die gesetzliche Definition finden Sie hier.
h4 Verkehrswert ≠ Kaufpreis
Der Kaufpreis einer Immobilie hingegen ist der tatsächlich erzielte Preis. Hier hat die Transaktion also bereits stattgefunden. Manchmal entspricht der Kaufpreis dem Verkehrswert einer Immobilie, wenn der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. In der Regel weichen beide Werte aber voneinander ab.
Denn bei der Verkehrswertermittlung werden alle wertrelevanten Merkmale wie Lage, Ausstattung, Energieeffizienz und rechtliche Gegebenheiten objektiv bewertet. Käufer hingegen gewichten Aspekte unterschiedlich, was höhere oder niedrigere Kaufpreise erklärt.
h3 Benötige ich den Verkehrswert beim Verkauf?
Sie sollten Ihren Immobilienwert vor Verkauf immer professionell vor Ort ermitteln lassen. Ein Verkehrswertgutachten ist jedoch meist nicht nötig. Ausnahmen sind Vormundschaftsangelegenheiten, bei denen dem Betreuungsgericht ein Verkehrswertgutachten bei Verkauf vorgelegt werden muss. Einfache Makler-Wertgutachten sind hier nicht ausreichend.
h3 Bewertungsverfahren: Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?
Das Prinzip der Wertermittlung von Immobilien ist einleuchtend: durch Preisvergleich. Man recherchiert, was für ähnliche Objekte in der Vergangenheit tatsächlich gezahlt wurde.
Für diesen Preisvergleich haben sich im deutschen Wertermittlungsrecht (ImmoWertV) insbesondere 3 Verfahren herausgebildet: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Je nachdem, welche Immobilienart bewertet werden soll.
h4 Am Immobilienmarkt gibt es verschiedene Wertvorstellungen
Jedes dieser Wertermittlungsverfahren hat das Ziel, vorherzusagen, wie der Immobilienmarkt auf ein bestimmtes Verkaufsobjekt reagiert. Es gibt diese 3 Verfahren, weil am Immobilienmarkt verschiedene Vorstellungen darüber existieren, wie der Wert einer Immobilie zustande kommt. So denkt ein Kapitalanleger oder Investor zum Beispiel anders als eine junge Familie, die ein Eigenheim sucht.
Den Immobilienwert leitet man am ehesten von dem Verfahren ab, dass dem Marktdenken der beteiligten Akteure am besten entspricht.
h4 Warum das Vergleichswertverfahren der Königsweg ist
Das Vergleichswertverfahren gilt als privilegiert, da Kaufpreise ähnlicher Immobilien direkt verglichen werden. Die Vergleichspreise müssen in wichtigen Kriterien wie Lage, Verkaufszeitpunkt oder Ausstattung mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.
Aufgrund der Individualität von Immobilien stößt das Verfahren jedoch auch an Grenzen. Für Eigentumswohnungen und Baugrundstücke ist es jedoch meist hervorragend geeignet.
h4 Beim Sachwertverfahren ist die Substanz maßgeblich
Bei individuellem Wohneigentum wie Häusern versagt das Vergleichswertverfahren meistens. Daher kommt bei der Bewertung von meist eigengenutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Das Sachwertverfahren ist streng genommen auch ein Preisvergleich, allerdings vergleichen Gutachter nicht mehr Kaufpreise direkt miteinander. Weil diese nicht mehr vergleichbar sind, wählt man einen anderen Vergleichsmaßstab. Beim Sachwertverfahren ist das die Grundstückssubstanz (= Bodenwert + Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen).
Dieses Verfahren passt sich also ideal dem Denken von typischen Eigenheimkäufern an. Ihnen kommt es auf eine werthaltige Substanz an, auf eine gute Lage und schönen Garten.
h4 Für manche Käufer sind die Erträge einer Immobilie entscheidend
Das Ertragswertverfahren schließlich vergleicht Immobilien anhand Ihrer Ertragschancen und leitet davon deren Wert ab. Hier sind vor allem die Mieten und Pachten interessant. Wir sind also mitten im Markt der Investoren und Kapitalanleger.
Ein klassisches Ertragsobjekt wäre z.B. ein 1-Zimmer-Appartement oder ein Mehrfamilienhaus. Zum klassischen Anwendungsgebiet für das Ertragswertverfahren zählen natürlich auch Gewerbe- und Industrieimmobilien.
h3 Angebotspreise vs. Kaufpreise: Diesen Unterschied sollten Sie kennen
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.
Angebotspreise sind Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.
Eine Immobilienbewertung sollte möglichst auf tatsächlichen Kaufpreisen aufbauen. In Deutschland ist der Zugang zu diesen hausnummerngenauen Transaktionspreisen leider sehr stark eingeschränkt. Nur qualifizierte Immobiliengutachter können auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zugreifen (§ 195 BauGB).
h4 Experten-Tipp: Beachten Sie die Datengrundlage von Immobilienbewertungen
Sämtliche Online-Tools arbeiten vollständig oder überwiegend mit Angebotspreisen und Schätzungen, auch wenn das Gegenteil gerne behauptet wird. Daher empfiehlt sich auf jeden Fall eine zusätzliche Bewertung vor Ort.
h3 Was ist bei der Immobilienbewertung in München besonders?
Die Immobilienbewertung in München ist anspruchsvoll, da der Markt durch ein hohes Preis- und Mietniveau sowie extreme Bodenrichtwerte geprägt ist. Innerhalb der Stadt beeinflussen starke Mikrolagen den Wert erheblich – selbst benachbarte Straßenzüge können Unterschiede aufweisen.
In zentralen Vierteln spielt oftmals auch der Denkmalschutz eine Rolle, der in München meist mit einer Werterhöhung verbunden ist – trotz möglicher Modernisierungsauflagen.
h3 Was sind die Kosten einer Immobilienbewertung?
Der Einstieg in die Immobilienbewertung erfolgt heutzutage oft über kostenlose Online-Immobilienwertrechner. Meist muss der Nutzer jedoch vorher seine Kontaktdaten preisgeben – Akquise-Anrufe sind die Folge. Hinter den Online-Tools stehen stets einige wenige große Anbieter, welche Ihre Datenbasis jedoch nicht transparent machen.
Immobilienmakler bieten zudem unverbindliche Einschätzungen vor Ort an, mit dem Ziel, ein Verkaufsmandat zu erhalten. Für eine professionelle Bewertung empfiehlt sich ein zertifizierter Gutachter mit Zugriff auf offizielle Kaufpreise. Ein Kurzgutachten kostet in München ab 1.500 €, ein Verkehrswertgutachten ab 4.000 €.
h4 Unser Tipp: Testen Sie kostenfrei & völlig anonym GLASER ProValue
GLASER ProValue wurde von unseren Gutachtern speziell für München entwickelt. Mit dem Tool erhalten Sie kostenfrei und völlig anonym eine erste Preisschätzung für Ihre Immobilie. Wenn Sie es genauer wissen wollen, prüfen wir Ihr Objekt gerne unverbindlich vor Ort eingehender. Sie profitieren von unserer Doppelkompetenz als Makler und Sachverständige.
BLOCK zu Online-tool einfügen (siehe Block 3 auf dieser seite)
h3 Online-Immobilienbewertung vs. Immobiliengutachten: Was sind die Unterschiede?
Eine Online-Immobilienbewertung liefert schnell und kostenlos eine erste Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie. Sie basiert auf Algorithmen, Vergleichsdaten und wenigen Eingaben wie Wohnfläche, Baujahr und Lage. Diese Methode ist ideal für eine grobe Orientierung, ersetzt jedoch keine detaillierte Analyse.
Ein Immobiliengutachten bietet eine fundierte Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen. Dabei werden Faktoren wie Zustand, Mikrolage, Modernisierungen und rechtliche Aspekte berücksichtigt. Es ist unverzichtbar bei Scheidungen, Erbschaften oder gerichtlichen Verfahren und schafft maximale Sicherheit bei wichtigen Entscheidungen.
Für den Verkauf ist ein Immobiliengutachten nicht vorgeschrieben. Zertifizierte Immobiliensachverständige haben jedoch Zugriff auf offizielle Kaufpreise und können diese hausnummerngenau auswerten. Das kleinteilige Wissensvorsprung kann gerade beim Verkauf ein enormer Vorteil sein. Käufer lassen sich so auch leichter überzeugen von einer Preisforderung.
h3 Wie kann ich den Immobilienwert beim Verkauf steigern?
Es gibt zulässige Strategien, wie Sie die Verkaufs- und Erlöschancen erhöhen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Hiervon profitiert auch der Käufer. is empfiehlt sich dennoch, vorher professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, damit keine Fehlinvestitionen getätigt werden. Grundsätzlich können diese Maßnahmen in Betracht kommen, je nach Einzelfall:
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h4 Quellennachweise (als Aufklapp-Menü)
1Sprengnetter / Kierig / Drießen: Das 1×1 der Immobilienbewertung. Grundlagen marktkonformer Wertermittlungen. Bad-Neuenahr-Ahrweiler 2023, S. 26.
²Cremer / Doesseler: GuG 2024, S. 261 – 265 (Heft 5), Energieeffizienz als Preisaspekt: Empirische Ergebnisse
für Eigentumswohnungen. Link zur Studie
³Haueisen /Staiber: GuG 2024, 163 – 165 (Heft 3), Auswirkungen unterschiedlicher energetischer Sanierungsmaßnahmen auf den Verkehrswert. Link zur Studie
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Bitte eine Tabelle erstellen ,und darüber eine Tabellenzeile einfügen mit den Energieeffizienzklassen (siehe nachfolgend). es wäre gut, wenn du die tabelle farbig einfärben könntest wie bei einem energieausweis (von grün über gelb zu orange und zu rot, wie unten)
Energieeffizienzklasse A+ A B C D E F G H
ELEMENT 1 (der erste tab ist immer ausgeklappt, auch mobile)
Die Lage, also die Qualität oder das Image der Lage, ist entscheidend für den Immobilienwert. Die Lage wird in Mikro- und Makrolage unterschieden. Die Mikrolage umfasst die unmittelbare Umgebung, wie Infrastruktur, Nachbarschaft und Erholungsflächen. Die Makrolage betrachtet die Stadt oder Region, wirtschaftliche Entwicklung und Verkehrsanbindung. Gemeinsam bestimmen sie, ob eine Immobilie in einer A-, B- oder C-Lage liegt und wie wertvoll sie ist.
Der Ausstattungsstandard spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung. Einfache Ausstattungen bieten erschwingliche Materialien wie PVC-Beläge oder Raufasertapeten und ältere Heizsysteme. Mittlere bzw. Standardausstattung umfasst modernere Heiztechnik, Balkone und ggf. eine ältere Dämmung. Gehobene Standards überzeugen mit Fußbodenheizung, Naturstein/Echtholz und besonders energieeffizienten Ausstattungen. Luxuriöse Ausstattung erkennt man generell an höchster Qualität, exklusiven Materialien und modernster Technik.
Der Zustand einer Immobilie ist wertrelevant, denn Käufer schätzen eine Immobilie, die sofort nutzbar ist. Baujahr, Instandhaltung und Modernisierungen spielen eine zentrale Rolle. Im Lebenszyklus einer Immobilie werden nach etwa 20–30 Jahren erste Sanierungen nötig (wie Heizung, Fenster oder Wasserleitungen). Nach 40-50 Jahren meist auch das Dach oder die Fassade. Kürzlich durchgeführte Sanierungen oder gar Kernsanierungen steigern den Wert. Hingegen mindern Modernisierungsstau, Bauschäden oder veraltete Technik den Marktwert.
Die Mieteinnahmen sind ein zentraler Faktor bei der Immobilienbewertung. Wichtig ist hier die Kaltmiete, da sie den reinen Ertrag darstellt, im Gegensatz zur Warmmiete, die Nebenkosten einschließt. Mindermieten (Underrent) durch schlecht vermietete Wohnungen senken den Wert erheblich. Bei Mieterhöhungen gilt oft die Mietpreisbremse. Kündigungen – etwa für Eigenbedarf – müssen gut begründet sein. Eine fundierte Bewertung bei uns zeigt, wie Erträge optimiert werden können, um den Immobilienwert zu steigern.
Rechte wie Wohnungsrecht oder Nießbrauch mindern den Marktwert, da sie die Nutzung einschränken. Erbbaurechte (‚Erbpacht‘) beeinflussen die Bewertung ebenfalls, da das Grundstück nicht zum Eigentum gehört, und diese bei Käufern meist weniger beliebt sind. Schwarzbauten und Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte reduzieren den Wert. In diesem Zusammenhang wird meist ein Fachmann eingeschalten.
Die nachhaltige Nutzbarkeit (Drittverwendungsfähigkeit) ist ein entscheidender Faktor für den Immobilienwert. Denn es gilt: Kein Nutzer = kein Immobilienwert. Wenn Immobilien nicht mehr zukunftsfähig sind, vergeben Banken keine Kreidte. Faktoren wie Bausubstanz, Energieeffizienz und rechtliche Rahmenbedingungen beeinflussen die langfristige Nutzbarkeit. Immobilien mit Einschränkungen oder fehlender Anpassungsfähigkeit verlieren schnell an Wert.
ELEMENT 2 (alle bulletpoints einheitlich groß mobile!)
ELEMENT 3 (der erste tab ist immer ausgeklappt – auch mobile)
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten zur optischen bzw. oberflächlichen Auffrischung einer Immobilie, ohne die Substanz zu verändern. Dazu zählen das Streichen von Wänden, das Lackieren von Türen oder das Ausbessern kleiner Schäden wie Bohrlöcher. Auch das Reinigen von Fugen oder das Abschleifen von Parkett steigert den gepflegten Eindruck, genauso wie ein schöner Garten. Solche Maßnahmen verbessern vor allem den Ersteindruck und damit unterbewusst die Wertigkeit einer Immobilie. Käufer sparen sich nicht zuletzt Kosten.
Die energetische Qualität eines Gebäudes ist entscheidend für den Wert: Effiziente Immobilien sind wertstabil, während ältere Gebäude oft verlieren. Maßnahmen wie die Dämmung der Geschossdecken (Keller & Dach) steigern die Energieeffizienz & den Immobilienwert.³ Ein aktueller Energieausweis schafft Transparenz. Für ältere Bauten lassen wir oft einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) durch einen Energieberater erstellen, der Käufern Vertrauen und Perspektiven bietet. Dieser Service ist bei einem Verkauf über uns kostenfrei.
Die Höhe der Mieterträge beeinflusst den Immobilienwert maßgeblich. Sind gesetzliche Mietsteigerungen durch die Mietpreisbremse begrenzt, können einvernehmliche Verabredungen mit dem Mieter helfen, z. B. im Austausch gegen Reparaturen oder eine neue Küche. Liegt die Miete stark unter Marktniveau, kann versucht werden, mit dem Mieter eine Kompensationszahlung zu vereinbaren, wenn dieser im Gegenzug den Mietvertrag aufgibt. Solche sensiblen Schritte sollten mit professioneller Beratung und Begleitung erfolgen.
In der Wirtschaft ist es kein Geheimnis: Mit effektivem Marketing gelingt der Verkauf schneller und oft zu einem besseren Preis. Professionelles Marketing steigert den Immobilienwert durch optimale Präsentation und Reichweite. Hochwertige Fotos, ansprechende Exposés und zielgerichtete Inserate auf Immobilienportalen ziehen mehr Käufer an. Eine klare Ansprache der Zielgruppe und die Betonung der Vorzüge Ihrer Immobilie erhöhen die Nachfrage. Wer dann noch geschickt & erfahren verhandelt, kann den optimalen Verkaufspreis erzielen.
Immobilienbewertung mit Gutachter-Expertise für Berlin
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Unsere Immobilienbewertung für Berlin profitiert von der Verkaufspraxis unserer Maklerabteilung und zugleich von unserem ISO-/DEKRA-zertif. Sachverständigen-Knowhow. Anders als andere Marktakteure sind wir als Gutachter umfassend geprüft und laufend überwacht.
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Bei uns profitieren Sie von einem starken Fokus unserer Immobilienmakler auf Berlin und deren Landkreise. Wir kennen den regionalen Markt und können jederzeit auf eine starke, gewachsene Kundendatenbank zugreifen. Denn Kunden schätzen unsere besondere Expertise.
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Wie wäre es, wenn Sie nicht nur Angebotspreise aus dem Netz erhalten, sondern echte Kaufpreise aus Ihrer Nachbarschaft? Neben der Immobilienmakler-Einschätzung vor Ort bieten wir mit unserer Gutachterabteilung auf Wunsch auch sehr präzise Immobilienbewertungen.