Wohnflächenberechnungen sind komplex? Erfahren Sie hier vom Immobiliengutachter, wie Sie ganz einfach selbst Wohnflächenberechnungen nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) erstellen können.
Egal ob Bewertung, Vermietung oder Verkauf von Immobilien oder auch beim Thema Grundsteuer: Es lohnt sich und vermeidet Konflikte, wenn Sie sich darüber Klarheit verschaffen, wie viel Quadratmeter Wohnfläche Ihre Immobilie aufweist. Unser Immobilien-Gutachter verrät Ihnen, wie es geht.
Schritt 1: Anrechenbare Grundflächen ermitteln.
Bevor wir beurteilen, zu welchem Prozentsatz wir die einzelnen Räume zur Wohnfläche zählen können, ermitteln wir zunächst die Grundflächen aller Räume, die zu Ihrer Wohnung oder zu Ihrem Haus gehören. Die Grundfläche ermitteln Sie bei rechteckigen Räumen, in dem Sie die Länge mit der Breite des Raums multiplizieren. Gehen Sie dabei vom lichten Raummaß aus.
Mit etwas Glück liegt Ihnen bereits ein bemaßter Grundriss vor, dem Sie die Maße entnehmen können. Doch hier gilt es aufzupassen: Manchmal sind Grundrissmaße oder alte Wohnflächenberechnungen nicht korrekt! Eine stichprobenartige Überprüfung lohnt sich.
Zur Wohnfläche gehören auch Terrassen und Wintergärten
Gehen Sie ruhig großzügig vor, denn auch die Grundflächen von Wintergarten, Schwimmbad und ähnlichen Räumen, die nach allen Seiten hin geschlossen sind, gehören zur Wohnfläche. Außerdem sind auch Balkon, Terrasse, Loggia und Dachgarten anrechenbar, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.
Welche Räume nicht zur Wohnfläche gehören
- Kellerräume
- Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung (Abstellräume innerhalb der Wohnung werden berücksichtigt!)
- Waschküchen oder Trockenräume
- Bodenräume
- Heizungsräume (auch nicht, wenn sie innerhalb der Wohnung liegen)
- Garagen
- Geschäftsräume
Zählt mein Hobbyraum oder Gästezimmer im Keller zur Wohnfläche?
In der Regel: Nein, Hobbyräume oder Gästezimmer im Keller zählen nicht zur Wohnfläche. Sie erfüllen nämlich meist nicht die an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen der Landesbauordnungen. So müssen Aufenthaltsräume in den meisten Bundesländern eine lichte Höhe von mind. 2,40 m haben. Außerdem benötigen sie unmittelbar ins freie führende Fenster, sodass eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Räume gewährleistet wird.
Schritt 2: Welche Grundflächen Sie voll zur Wohnfläche zählen
Im zweiten Schritt können Sie alle ermittelten Grundflächen von Innenräumen erstmal voll auf die Wohnfläche anrechnen. Ausnahme: Nicht beheizte Schwimmbäder und Wintergärten. Diese werden nur zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet.
Beziehen Sie unbedingt auch folgende Grundflächen mit ein:
- Tür- und Fensterbekleidungen sowie -umrahmungen
- Fest eingebaute Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen,
- Freiliegende Installationen,
- Einbaumöbel
- Nichts ortsgebundene, versetzbare Raumteiler
Haben Sie es gewusst?
In vielen Fällen weicht die tatsächliche Wohnfläche von der Wohnfläche ab, z.B. in Online-Inseraten. Es wird geschätzt, dass die Wohnfläche in 2 von 3 Mietverträgen falsch angegeben wurde. Prüfen Sie daher besonders genau, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder anmieten.
Schritt 3: Sonderfall Dachschrägen bei der Wohnfläche
Nachdem die meisten Räume mit ihrer vollen Grundfläche zur Wohnfläche gezählt werden, gibt es Ausnahmen bei Dachschrägen. Ob Sie die Grundflächen, die unter Dachschrägen liegen, auf die Wohnfläche anrechnen können, orientiert sich dann nach der Raumhöhe unter Dachschrägen:
- Lichte Raumhöhe unter Dachschrägen mindestens 2 m oder höher: volle Anrechnung der darunter liegenden Grundfläche
- Lichte Raumhöhe unter Dachschrägen mindestens 1 m und weniger als 2 m: Anrechnung erfolgt zur Hälfte
- Lichte Raumhöhe unter Dachschrägen von weniger als 1 m: keine Anrechnung der darunter liegenden Grundfläche
Schritt 4: Sonderfall Wohnfläche Balkon
Balkone, Terrasse, Loggien oder Dachgärten sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Das heißt, dass Balkone grundsätzlich nur zu 25 % anrechenbar sind, in Ausnahmefällen jedoch auch bis zu 50 %. Genauer gibt es das Gesetz (WoFlV) leider nicht vor, was immer wieder zu Diskussionen und Unsicherheit führt.
Wann darf ich meinen Balkon zur Hälfte auf die Wohnfläche anrechnen?
Gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die hälftige Anrechnung der Balkonfläche auf die Wohnfläche ausnahmsweise möglich. Doch wann greifen diese Ausnahmen? Manche führen Lagegesichtspunkte, Geräumigkeit oder Abwesenheit von Lärm, Schmutz oder anderweitigen Immissionen an.
Wir stellen hingegen fest, dass es gerade bei Immobilienverkäufen und im Neubauvertrieb mittlerweile marktüblich ist, Balkone oder Terrassen pauschal zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen. Wir sind deshalb dazu übergegangen, auch in unseren Wohnflächenberechnungen Balkone zur Hälfte anzurechnen, wenn zumindest diese Voraussetzungen gegeben sind:
- Balkon ist nicht übermäßig stark lärm-, immissions- oder geruchsbelastet (z.B. an einer stark befahrenen Straße oder neben einem Klärwerk)
- Balkon ist in seiner Gesamtfläche gut zusammenhängend nutzbar
Was heißt „zusammenhängend nutzbar“? Unter der zusammenhängenden Nutzbarkeit eines Balkons verstehen wir, dass dieser zusammenhängend in seiner Gesamtfläche gut genutzt werden kann. Das muss kein absolut gesehen großer Bereich sein. Für ein 1-Zimmer-Appartment etwa ist auch ein Balkon zusammenhängend gut nutzbar, wenn man auf diesem nur einen Tisch mit Stuhl aufstellen kann.
Einen schmalen „Terrassenschlauch“ hingegen, den man bei Penthousewohnungen oft findet, kann man unserer Ansicht nach nur eingeschränkt zusammenhängend nutzen, weil das Verhältnis von Länge und Tiefe einfach ungünstig ist. Hier würde man nur Teilbereiche zusammenhängend nutzen können, weswegen wir solche schmalen Terrassen nur zu 25 % auf die Wohnfläche anrechnen würden.
Schritt 5: Weitere Sonderfälle
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) wäre wohl kein deutsches Gesetz, wenn sie nicht auch ein paar Ausnahmen parat hielte, welche die Berechnung unnötig kompliziert machen.
Folgende Grundflächen dürfen nicht zur Wohnfläche gerechnet werden:
- Schornsteine, Vormauerungen (z.B. im Badezimmer), Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen. Aber nur wenn diese höher als 1,5 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt.
- Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze
- Türnischen
- Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder die zwar bis zum Fußboden herunterreichen, aber lediglich 0,13 m oder weniger tief sind (das heißt: wenn tiefer als 0,13 m, dann erfolgt Anrechnung!)
Geschafft! Ihre Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist fertig!
