Immobilienpreise & Prognose für das Münchner Umland | Gutachterblick 2025
Wie entwickeln sich die Preise in den Speckgürtel-Gemeinden und im östlichen Raum Münchens? Wer sich das fragt, bekommt hier mehr als nur Quadratmeterpreise. Im aktuellen Gutachterblick geben unsere Sachverständigen und Verkaufsexperten so detailliert wie nie Einblick in Marktpreise auf Gemeindeebene, Wettbewerb und Prognosen für die Wohnlagen im Münchner Umland.
1. Quadratmeterpreis Münchner Land: Aktuelle Entwicklung 2025
Liebe Leserinnen und Leser,
zum Mai 2025 liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen (Bestand) im Landkreis München bei durchschnittlich rund 6.900 €/m². Für Häuser muss 9.000 €/m² bezahlt werden.
Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich damit ein leichter Anstieg um bis zu 1,2 % (2024: 6.800 € für Wohnungen und 8.900 € für Häuser, nach Daten des Oberen Gutachterausschusses Bayern).
Wohnung
Ø 6.900 €
Haus (EFH)
Ø 9.000 €
Unsere aktuelle Prognose für die Region München 2025
Unsere aktuelle Prognose für die Region München ist: Stagnation bis moderate Zuwächse um bis zu 2-3 %. München ist wirtschaftlich stabil und die Kaufnachfrage weiterhin robust. Die Entwicklung der Bauzinsen hingegen bleibt ein Risiko für die weitere Preisentwicklung.
Wer jetzt gute Immobilien-Entscheidungen treffen möchte, braucht eine verlässlichen Partner an der Seite. Als Immobilienmakler und zertifizierte Sachverständige verbinden wir mit unserem Marktbericht GLASER-Gutachterblick systematisch Theorie & Praxis. Das Ergebnis: Transparenz, die Verkäufer und Käufer wirklich weiterbringt.
Als Makler & Gutachter verbinden wir Sachverstand mit echter Marktpraxis. Für eine fundierte Beratung — von der Preisfindung bis zum erfolgreichen Verkauf.
Maximilian Glaser, M.Sc. in Real Estate (IRE|BS)
2. Quadratmeterpreise für Wohnungen in den Gemeinden im Raum München
Wohnungspreise liegen in Dachau, Unterschleißheim, Ottobrunn und Unterhaching zum Mai 2025 zwischen 6.100 € und 6.850 € pro Quadratmeter. Mit 7.150 € bis 8.900 € liegen die Quadratmeterpreise etwa in Garching, Pullach und Grünwald am höchsten.
Die Wohnungspreise sind abhängig von Lage, Ausstattung, Zustand, Baujahr und Energieeffizienz.
Die nachfolgende Preis-Karte zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen (Bestand) im Münchner Umland.
Quadratmeterpreise für Neubau-Wohnungen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubau-Wohnungen beträgt für Wohnungen im Landkreis München 9.650 €, im Landkreis Dachau 8.200 € und im Landkreis Ebersberg 8.500 €. Die Daten stammen vom Oberen Gutachterausschuss München und wurden von uns konjunkturell angepasst zum Jahresende 2024.
Die Neubau-Wohnungspreise sind abhängig von der Gemeindelage, Ausstattung, Effizienzklasse sowie der Wohnungsgröße. Kleinere Appartements etwa sind auf den Quadratmeterpreis gesehen relativ teurer.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Preisentwicklung für Eigentumswohnungen (Neubau) zwischen 2021 und 2024:
3. Hauspreise im Raum München – Quadratmeterpreise und Gesamtpreise im Überblick
Quadratmeterpreise für Häuser liegen zum Mai 2025 zwischen 5.800 € und 7.700 € in Kirchheim, Dachau, Unterschleißheim, Unterhaching oder Ottobrunn. Straßlach-Dingharting, Pullach, Gräfelfing oder Grünwald erzielen die höchsten Quadratmeterpreise mit durchschnittlich zwischen 10.200 € und 12.700 €.
Hauspreise sind sehr individuell und hängen von vielen einzelnen Faktoren ab, die bei einem Vor-Ort-Termin professionell eingeschätzt werden sollten.
Die nachfolgende Karte zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser (Bestand) im Münchner Umland.
Hauspreise in den Gemeinden im Raum München
In Dachau, Unterschleißheim, Aschheim, Aying oder Feldkirchen sind Hauspreise mit rund 1.000.000 € bis 1.300.000 € noch relativ attraktiv. Gräfelfing, Straßlach-Dingharting, Pullach im Isartal oder Grünwald zählen zu den teuersten Gemeinden. Hier kosteten Häuser durchschnittlich zwischen 2.000.000 € und 3.900.000 €.
Auch hier gilt: Gerade Häuser können eine starke Schwankungsbreite der Preise aufweisen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften etwa sind in der Regel günstiger. Große Grundstücke wiederum erfordern oftmals eine Experteneinschätzung. Wir empfehlen Ihnen in jedem Fall eine Vor-Ort-Bewertung, damit Sie nichts übersehen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt durchschnittliche Gesamtpreise für Häuser im Münchner Umland.
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In unserem großen GLASER-Gutachterblick erfahren Sie alles über aktuelle Quadratmeterpreise für Immobilien sowie über Bodenrichtwerte in München. Jetzt kostenlos lesen & informiert entscheiden!
4. Wie gut sind die Wohnlagen um München? S-Bahn-Infrastruktur & Bevölkerungsentwicklung sind wichtig
Die Lage einer Immobilie beeinflusst ihren Preis am stärksten. Wichtig sind hier unter anderem Infrastruktur, Anbindung, Lebensqualität und das Lage-Image.
In unserer interaktiven Karte zeigen wir Ihnen die überwiegende Lageeinstufung der Gemeinden im Münchner Umland. Sie sehen auf einem Blick, wo die gefragten Lagen sind und in welchen Gemeinden noch attraktivere Einstiegspreise möglich sind.
Weitere Preistreiber in der Region München: Anbindung & Bevölkerungsentwicklung
Die Lagequalität einer Gemeinde wird im Münchner Umland auch von den Faktoren S-Bahn-Anbindung und Entfernung nach München beeinflusst.
In unserer Tabelle sehen Sie auch, wie groß die Gemeinden sind und wie sich die Bevölkerungszahl in den vergangenen 5 Jahren entwickelt hat. Stark wachsende Gemeinden können auf eine rege Nachfrage und eine gute Wertentwicklung hindeuten.
5. Marktlage & Prognose für 2025: Immobilienpreisentwicklung im Münchner Umland
Unsere Prognose für 2025 kennen Sie bereits: Für das Münchner Umland erwarten wir stagnierende bis moderat steigende Immobilienpreise um bis zu 2-3 %. Die Nachfrage bleibt ungebrochen, Wohnraum ist knapp und begehrt, und die Baukosten ziehen weiterhin an.
Ein Risiko bleibt die Entwicklung der Bauzinsen und Inflation. Aktuell erwarten wir jedoch ein insgesamt stabiles Marktumfeld.
Ein Marktausblick gewinnt an Aussagekraft, wenn er im Kontext der aktuellen Marktlage steht. Genau darum geht es in diesem Kapitel.
Am Puls des Marktes: Angebotszahlen, Verkaufszeiten & Maklerquote
Um einen aktuellen Überblick über die aktuelle Marktlage im Münchner Umland zu erhalten, sollte man sich einige Kennzahlen vor Augen halten, welche die Stimmung der Marktteilnehmer indirekt ausdrücken.
Die nachfolgenden Grafiken zeigen daher die Entwicklung der Immobilienangebote, die aktuellen Verkaufszeiten auf dem Markt sowie die derzeitige Maklerquote (Anteil der über einen Makler verkauften Objekte).
Marktlage optimistischer, aber veränderte Spielregeln
Unsere Auswertungen zeigen deutlich, dass sich die Zahl der Inserate seit einem Jahr auf einem soliden Level stabil hält. In Kombination mit den rückläufigen Verkaufszeiten kann dies für eine robuste und leicht zunehmende Nachfrage am Markt sprechen. Ein gewisser Optimismus ist auf Seiten von Käufern wie Verkäufern zu spüren.
Doch der Markt hat sich spürbar verändert. Das verdeutlichen die Verkaufszeiten: Zwar sind 2-6 Monate durchaus üblich, jedoch bleibt die Verweildauer von Immobilien am Markt relativ hoch. Auch die Maklerquote ist zum Mai 2025 auf ein Rekordhoch von 82 % geklettert.
Was beim Verkauf jetzt wichtig ist
Spontane Inserate und passive Verkaufsstrategien reichen deswegen nicht mehr aus. Heute zählen professionelle Präsentation, hohe Sichtbarkeit, Verhandlungsgeschick und vor allem zielgerichtete Vermarktung.
Gleichzeitig stehen Käufer vor immer komplexeren Fragen — von der Finanzierung, über Regulierungen bis hin zu einem immer intransparenter erscheinenden Immobilienmarkt.
Kompetente Beratung wird deshalb zum entscheidenden Faktor für den erfolgreichen Abschluss. Als erfahrene Makler und zertifizierte Sachverständige unterstützen wir Käufer wie Verkäufer dabei, und sorgen für Sicherheit und Vertrauen bei der Abwicklung.
6. Experten-Tipp: So argumentieren Sie Ihren Immobilienwert überzeugend
Im Münchner Land sind belastbare Marktdaten Mangelware. Anders als in den Landkreisen Ebersberg oder Dachau gibt es hier keine offiziellen Immobilienmarktberichte des Gutachterausschusses.
Verkäufer und Käufer sind daher oft auf ungenaue Angebotspreise aus dem Internet angewiesen. Diese Intransparenz erschwert Preisverhandlungen unnötig.
Unsere Lösung: Wir nutzen die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – eine bundesweit einzigartige Datenquelle mit allen notariell beurkundeten Preisen, genau bis zur Hausnummer. Als zertifizierte Immobiliensachverständige (DIN EN ISO/IEC 17024) gehören wir zu den wenigen Experten mit direktem Zugriff.
Ihr Vorteil: Echte Transaktionspreise sind die beste Verhandlungsgrundlage
Gerade in zähen Preisverhandlungen geben sie Verkäufern und Käufern Sicherheit.
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Verkäufer können so den Wert ihrer Immobilie fundiert belegen und erzielen marktgerechte Preise.
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Käufer erhalten die Gewissheit, nicht zu viel zu bezahlen.
Das Ergebnis: Fundierte Werte machen Preisgespräche klar & nachvollziehbar. Käufer verstehen wie der Preis entsteht – das erleichtert die Entscheidung.
Unser Service für Verkäufer: Im Rahmen eines Vermarktungsauftrags übernehmen wir die Kosten für die professionelle Begutachtung. Sichern Sie sich jetzt Ihre individuelle Auswertung – sprechen Sie uns gerne unverbindlich an!
Verkaufen mit Experten
Mit unserer Expertise als Immobilienmakler & zertifizierte Sachverständige sind wir Ihr professioneller Ansprechpartner bei den Themen Bewertung & Verkauf von Immobilien im Münchner Umland.
7. Häufige Fragen
Das hängt von Ihren Zielen und Ihrer Situation ab. Wir beraten Sie gerne unverbindlich. Grundsätzlich haben sich die Marktbedingungen verbessert: Die Käufer haben sich an die höheren Zinsen gewöhnt, das Preisniveau ist nach wie vor hoch und steigende Mieten steigern die Nachfrage nach Eigentum.
Das hängt von mehreren wirtschaftlichen und persönlichen Faktoren ab. Einerseits sind die Mieten im Münchner Umland auf einem attraktiven Niveau.
Immobilieneigentum sollte jedoch niemals ein Selbstzweck sein. Wer beispielsweise vor 10 Jahren gekauft hat, kann heute meist attraktive Wertgewinne steuerfrei realisieren.
Auch bei geerbten Immobilien, wie z.B. dem Elternhaus, ist ein Verkauf oft sinnvoll – vorausgesetzt natürlich, Sie wollen das Haus nicht selbst bewohnen. Denn Einfamilienhäuser lassen sich selten rentabel vermieten. Eine Reinvestition in kleinere Apartments kann wirtschaftlich vorteilhafter sein.
Experten-Tipp bei Erbimmobilien: Wussten Sie, dass Sie mit einem Verkehrswertgutachten die Erbschaftsteuer oftmals um mehrere Zehntausende Euro senken können? Hintergrund ist, dass Finanzämter Immobilienwerte nur überschlägig aus der Ferne bewerten – und dann oftmals einen zu hohen Wert besteuern. Gerne helfen Ihnen unsere zertifizierten Immobiliengutachter weiter!
Für diesen Marktbericht nutzen wir Kaufpreisauswertungen des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Bayern, sofern diese vorliegend sind. Außerdem fließen Daten des IVD Süd e.V. ein sowie aktuelle Marktdaten und eigene Marktforschung unserer Immobiliengutachter & Verkaufsexperten.
Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit unserem Marktbericht GLASER-Gutachterblick systematisch Bewertungstheorie und Marktpraxis. Im Ergebnis erhalten Sie besonders fundierte Marktdaten und eine gute Entscheidungsgrundlage.
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.
Angebotspreise sind Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte daher möglichst auf tatsächlichen Kaufpreisen aufbauen. Solche ‚offiziellen‘ Kaufpreise können zertifizierte Immobiliengutachter z.B. in der Kaufpreissammlung einsehen.
Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört zwingend auch ein Ortstermin dazu. Gerne beraten wir Sie persönlich in einem unverbindlichen Gespräch.
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Disclaimer (Haftungsausschluss)
Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko.