Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer Immobilie oder einem Grundstück, das dem Berechtigten die vollständige wirtschaftliche Nutzung erlaubt, ohne dass er Eigentümer wird. Die rechtliche Grundlage findet sich in §§ 1030 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Was bedeutet Nießbrauch?
Nießbrauch gewährt dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu behalten (z. B. Mieteinnahmen), ohne sie zu besitzen oder veräußern zu können.
- Eigentum bleibt beim Eigentümer – der Nießbraucher darf die Immobilie aber bewohnen oder vermieten.
- Kein Veräußerungsrecht – der Nießbrauch kann nicht verkauft, aber unter bestimmten Bedingungen abgetreten oder vererbt werden.
- Lebenslang oder befristet – Nießbrauch erlischt meist mit dem Tod des Berechtigten, kann aber auch zeitlich begrenzt werden.
Arten des Nießbrauchs
- Zivilrechtlicher Nießbrauch (§ 1030 BGB) – Klassischer Nießbrauch mit umfassenden Nutzungsrechten.
- Vorbehaltsnießbrauch – Der Eigentümer überträgt das Eigentum (z. B. an Kinder), behält sich aber das Wohn- und Nutzungsrecht vor.
- Bruchteilsnießbrauch – Nießbrauch bezieht sich nur auf einen bestimmten Anteil einer Immobilie.
- Gesamtnießbrauch – Nießbrauch an mehreren Immobilien oder einem ganzen Nachlass.
Welche Pflichten hat der Nießbraucher?
- Erhaltungspflicht (§ 1041 BGB) – Der Nießbraucher muss das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand halten.
- Lastentragung (§ 1047 BGB) – Er trägt die gewöhnlichen Kosten, z. B. für Instandhaltung, Grundsteuer und Betriebskosten.
- Haftung für Schäden (§ 1048 BGB) – Bei schuldhaftem Verfall oder unsachgemäßer Nutzung haftet der Nießbraucher.
Grundsätzlich sollte die Bestellungsurkunde des Nießbrauchs immer eingesehen werden, um zu prüfen, ob hiervon nicht individuell abweichende Regelungen getroffen wurden.
Wie wird der Nießbrauch bestellt und eingetragen?
Nießbrauch muss notariell beurkundet und im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden.
Auswirkungen auf den Immobilienwert
Ein Nießbrauchrecht kann den Wert einer Immobilie erheblich mindern, da der Eigentümer nicht frei über das Objekt verfügen kann. Käufer sollten dies in die Kaufpreisverhandlung einbeziehen.
Dabei wird i.d.R. nicht nur der finanzmathematische Wertanteil des Nießbrauchs wertmindernd berücksichtigt (also die entgangenen Mieteinnahmen für den Eigentümer), sondern ein zusätzlicher Marktabschlag angesetzt (vgl. Anhang D zu ImmoWertA)
Erlöschen des Nießbrauchs (§ 1061 BGB)
- Mit dem Tod des Berechtigten (bei lebenslangem Nießbrauch).
- Durch Verzicht oder Aufhebung per Notarvertrag.
Der Nießbrauch ist eine effektive Möglichkeit zur Vermögensübertragung, etwa bei der vorweggenommenen Erbfolge, bringt aber auch rechtliche und finanzielle Verpflichtungen mit sich. Eine frühzeitige Beratung durch einen Notar oder Steuerberater ist ratsam.
