Die Methodik & Datenbasis hinter unseren Immobilien-Marktberichten & Tools

Dieser Artikel beschreibt unser Vorgehen bei der Erstellung unserer Immobilien-Marktberichte für München und Regensburg („Gutachterblick“) sowie für unser Online-Immobilienbewertungstool GLASER ProValue. Damit wollen wir Transparenz schaffen und Ihnen einen Einblick in unsere Arbeitsweise geben.

1. Die Problemlage am Markt

Wer heute online nach Immobilienpreisen sucht, bekommt meist nur eine Seite der Medaille zu sehen: Angebotspreise – vereinfacht gesprochen: die Wunschvorstellungen von Verkäufern. Diese Werte stammen aus Online-Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt. Auch viele Online-Wertermittlungstools basieren ebenfalls auf solchen Inseratspreisen.

Das Problem dabei: Keine reales Marktgeschehen

Angebotspreise sind oft deutlich zu hoch – in der Praxis weichen sie nicht selten 10–25 % und teils sogar noch mehr von den realen Verkaufspreisen ab. Zudem sind viele Inserate fehlerhaft. Sehr häufig ist z.B. das Baujahr inkorrekt oder die Wohnfläche. Falsche Flächenangaben führen aber schnell zu starken Verzerrungen bezogen auf den Quadratmeterpreis.

Zu welchem Preis dann tatsächlich verkauft wurde, wissen nur Banken, Notare, der beteiligte Makler und das Finanzamt. Einen gesammelten Überblick über sämtliche Transaktionspreise haben aber nur die Gutachterausschüsse. Sie werten im gesetzlichen Auftrag alle notariellen Kaufverträge detailliert in der Kaufpreissammlung aus.

Viele Preisanalysen am Markt sind entweder oberflächlich oder veraltet.

Diese offiziellen Kaufpreisdaten der Gutachterausschüsse stehen nur einem eingeschränkten Nutzerkreis zur Verfügung – etwa qualifizierten Gutachtern, die beim Gutachterausschuss eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) einholen können.

Daneben veröffentlichen die meisten Gutachterausschüsse einmal im Jahr Grundstücks- bzw. Immobilienmarktberichte, in denen auf Basis von Transaktionsdaten Durchschnittswerte für das Gemeindegebiet veröffentlicht werden. Diese Publikationen sind meist kostenpflichtig und erscheinen oft stark zeitverzögert (teilweise deutlich über ein Jahr alt).

Das Ergebnis: Viele Preisanalysen am Markt sind entweder oberflächlich oder veraltet.

2. Die Methode der GLASER-Marktforschung: belastbar, aktuell, marktnah

Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit unseren Marktberichten und Tools systematisch Verkaufspraxis mit wissenschaftlichen Methoden der Immobilienbewertung. Wir bei GLASER Immobilienberatung setzen auf ein zweistufiges Verfahren, das auf realen Transaktionen basiert – nicht auf Angebotsdaten.

Unsere Datengrundlage: Reales Marktgeschehen

Die Basis bilden ausgewertete, notariell beurkundete Kaufverträge des Oberen Gutachterausschusses Bayern sowie des Gutachterausschusses München. Diese Auswertungen werden jährlich in deren Immobilienmarktberichten veröffentlicht. Der aktuelle Stichtag ist hier der 31.12.2023.

Diese Daten werden von uns konjunkturell fortgeschrieben & aktualisiert – mithilfe des vdp-Immobilienpreisindex für München. Dieser Index des Verbands deutscher Pfandbriefbanken e.V. basiert auf den tatsächlichen Transaktionsdaten von über 700 Banken und bildet den Markt vierteljährlich ab.

Unsere Ergebnisse überprüfen wir mit den Marktberichten des IVD Süd e.V. sowie eigener Marktforschung unserer Immobiliengutachter und Makler.

Das Ergebnis: Aktuelle & fundierte Marktpreise, die weder spekulativ noch veraltet sind. 

Welche Immobilienpreise in unserem Marktbericht auf echtem Marktgeschehen basieren

Die folgenden Quadratmeterpreise und Preisangaben in unseren Marktberichten beruhen auf reellen Kaufpreisdaten, nicht auf Angebotsdaten:

• Durchschnittspreise für München insgesamt
  (Wohnungen, Häuser, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Bodenrichtwerte)

• Durchschnittspreise nach Wohnlagequalität
  (z. B. mittlere oder gute Lagen)

• Durchschnittspreise nach Objektart
  (z. B. freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften)

• Diagramme zur Immobilienpreisentwicklung 

So funktioniert auch unsere Online-Bewertung GLASER ProValue

Unsere Online-Immobilienbewertung GLASER ProValue nutzt dieselbe methodische Basis: Wohnungs-, Reihenhaus-, Einfamilienhaus- und Mehrfamilienhauspreise basieren auf der Methode unserer GLASER-Marktforschung (Kaufpreisauswertungen der Gutachterausschüsse + vdp-Fortschreibung + eigene Marktforschung).

GLASER ProValue ist ein innovatives Online-Tool zur unverbindlichen Immobilienbewertung, das von uns selbst entwickelt wurde. Hier können Sie es für München oder Regensburg kostenlos & ohne Registrierung nutzen.

Bedenken Sie bitte, dass Online-Bewertungstools keine professionelle Immobilienbewertung vor Ort ersetzen. Diese sollten Sie vor wichtigen Entscheidungen immer vornehmen lassen.

3. Warum wir in wenigen Fällen Angebotsdaten nutzen (müssen)

In bestimmten Teilmärkten – insbesondere auf Ebene einzelner Stadtviertel – liegen keine oder nur sehr lückenhafte Kaufpreisdaten des Gutachterausschusses vor. Um dennoch ein möglichst vollständiges Bild zu zeichnen, binden wir in solchen Fällen strukturierte Angebotsdaten aus Online-Portalen mit ein.

Diese Daten werden von uns:

• gefiltert (z. B. nach typischen Lagen und Objekttypen),
• bereinigt (z. B. um Ausreißer),
• abgeglichen mit Preisauswertungen der Gutachterausschüsse, welche sich auf Wohnlagequalitäten beziehen.

So entstehen Stadtteil-Preiskarten, die auf einer sinnvollen Kombination aus Angebotslage und Marktentwicklung basieren.

4. Tipp: Echte Transaktionsdaten auswerten lassen

Gerade wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, sollten Sie wissen, was die Immobilie wirklich wert ist.

Verkäufer und Käufer sind aber in der Regel auf ungenaue Angebotspreise aus dem Internet angewiesen. Diese Intransparenz erschwert auch Preisverhandlungen unnötig.

Unsere Lösung: Wir nutzen die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – eine bundesweit einzigartige Datenquelle mit allen notariell beurkundeten Preisen, adressgenau bis zur Hausnummer. Als zertifizierte Immobiliensachverständige (DIN EN ISO/IEC 17024) gehören wir zu den wenigen Experten mit direktem Zugriff.

Ihr Vorteil: Echte Transaktionspreise sind die beste Verhandlungsgrundlage

Gerade in zähen Preisverhandlungen geben sie Verkäufern und Käufern Sicherheit.

• Verkäufer können so den Wert ihrer Immobilie fundiert belegen und erzielen marktgerechte Preise.

• Käufer erhalten die Gewissheit, nicht zu viel zu bezahlen.

Das Ergebnis: Fundierte Werte machen Preisgespräche klar & nachvollziehbar. Käufer verstehen wie der Preis entsteht – das erleichtert die Entscheidung.

Unser Service für Verkäufer: Im Rahmen eines Vermarktungsauftrags übernehmen wir die Kosten für die professionelle Begutachtung. Sichern Sie sich jetzt Ihre individuelle Auswertung – sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.