Die Prüfung des Grundbuchs ist ein zentraler Schritt bei jeder Immobilientransaktion. Wer sich frühzeitig Klarheit verschafft, vermeidet rechtliche Überraschungen und sorgt für eine sichere Kaufabwicklung. Im Grundbuch nämlich erfahren Verkäufer & Käufer, wie es rechtlich um ein Grundstück bestellt ist.
Das Grundbuch ist ein Register aller bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschland. Es gibt Auskunft über das Grundstück, über den Eigentümer und dokumentiert gegenwärtige und vergangene Vorgänge und Änderungen.
Was steht im Grundbuch?
Neben dem Deckblatt und dem Bestandsverzeichnis gibt es 3 Abteilungen im Grundbuch.
- Bestandsverzeichnis: Eine Art „Visitenkarte“ des Grundstücks. Hier finden sich Informationen zur Lage des Grundstücks in der Flurkarte. Außerdem finden sich nachrichtlich angegeben Nutzung und Größe des Grundstücks.
- Abteilung 1: Listet chronologisch alle Eigentümer auf.
- Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen zugunsten von Dritten werden hier eingetragen, wie z.B. Nießbrauch oder Wegerecht.
- Abteilung 3: Informationen zu möglichen Grundpfandrechten, wie Grundschuld oder Hypothek.
Warum sollte man vor dem Immobilienkauf oder Verkauf ins Grundbuch schauen?
Das Grundbuch sichert Transparenz und Rechtssicherheit. Käufer sehen genau, welche Rechte und Pflichten mit der Immobilie verbunden sind. Das können z.B. folgende Fälle sein:
Grundstück mit eingetragener Grundschuld
Für gewöhnlich vereinbaren Verkäufer und Käufer die „lastenfreie Übergabe“. Grundpfandrechte werden also gelöscht vor Eigentumsübergang. Geschieht das nicht, muss der Käufer die finanzielle Verpflichtung tragen.
Grundstück mit wertmindernden Belastungen
Gehen Sie sicher, dass bestehende Wohnungsrechte oder ein Nießbrauch bei Verkauf gelöscht werden. Andernfalls sollten Sie einen deutlichen Preisnachlass verhandeln, da diese Rechte die Nutzung des Grundstücks einschränken. Wenn Wege-, Geh- oder Leitungsrechte vorhanden sind, sollten Sie prüfen, wo diese genau verlaufen.
Genaue Zuordnung von Flurstücken zum Grundstück
Im Bestandsverzeichnis sehen Sie genau, welche Flurstücke zu Ihrem Grundstück gehören, und welche nicht. Prüfen Sie auf der Flurkarte immer, ob z.B. der Zugang zu Ihrem Grundstück gesichert ist.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Nach Grundbuchordnung muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Als berechtigt gelten alle Personen, deren Recht von der Eintragung betroffen ist sowie Bevollmächtigte des Eigentümers.
Wie kann man das Grundbuch einsehen?
Das Grundbuch kann beim Grundbuchamt eingesehen werden. Einen Grundbuchauszug kann Ihnen aber auch Ihr Notar besorgen.
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
Das Grundbuch gilt als rechtlich verbindlich, selbst wenn Fehler vorliegen (= öffentlicher Glaube). Käufer dürfen darauf vertrauen, dass die eingetragenen Eigentümer und Belastungen korrekt sind. Allerdings gibt es vier Ausnahmen, die keinen öffentlichen Glauben genießen:
❌ Grundstücks- und Flurstücksgröße
❌ Lage und Bebauung
❌ Nutzungsart
❌ Flurstücksgrenzen
Was ist die Grundakte?
In der Grundakte sind alle Urkunden und Dokumente hinterlegt, die zu Grundbucheinträgen geführt haben.
Im Grundbuch sind manche Einträge rot unterstrichen. Was bedeutet das?
Rote Unterstreichungen bedeuten, dass der Eintrag gelöscht wurde. So kann man alle Änderungen auch später noch nachvollziehen.
