Bodenrichtwert & Grundstückspreise München | GLASER-Grundstücksreport 2025

Was ist Ihr Grundstück in München tatsächlich wert? Unser Gutachter-Grundstücksbericht 2025 zeigt mehr als nur Durchschnittswerte – erfahren Sie, welche Faktoren die Bodenrichtwerte in den Stadtteilen der Landeshauptstadt wirklich treiben.

1. Grundstückspreise München 2025: Aktuelle Marktentwicklung & Prognose

Liebe Leserinnen und Leser,

Der starke Preisrückgang scheint gestoppt. 2024 kostete der Quadratmeter Bauland in München im Schnitt 2.000 Euro – satte 17 % weniger als noch ein Jahr zuvor (2.400 Euro). Doch nicht überall fielen die Preise. In einigen Vierteln zogen sie sogar leicht an. Aber zur Preisentwicklung später mehr.

Wie geht es weiter? 2025 deutet vieles auf eine Stabilisierung des Marktes hin. Nach dem drastischen Rücksetzer seit dem Rekordhoch von 2022 gehen wir davon aus, dass sich die Preise insgesamt gefangen haben. In manchen Lagen sind sogar moderate Preissteigerungen möglich.

Hausgrundstück

So finden Sie den echten Wert Ihres Grundstücks

In diesem Bericht erfahren Sie nicht nur, zu welchen Preisen Grundstücke tatsächlich verkauft wurden. Wir liefern Ihnen zusätzlich exklusive Einblicke in aktuelle Bodenrichtwerte — und gehen noch weiter: Denn Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den wahren Wert Ihres Grundstücks genau ermitteln.

Unsere Marktdaten stammen direkt vom Gutachterausschuss München, dem Oberen Gutachterausschuss Bayern sowie exklusiv aus der GLASER Marktforschung — der Erfahrung unserer Makler & Sachverständigen aus erster Hand.

2. Aktuelle Bodenrichtwerte für München: Der große Stadtteil-Report mit interaktiver Karte

In unserer interaktiven Karte finden Sie durchschnittliche Bodenrichtwerte für alle Stadtteile von München, jeweils zum letzten Erhebungsstichtag des Gutachterausschusses (01.01.2024). Der Bodenrichtwert für Moosach etwa beträgt durchschnittlich 2.000 € – 2.700 €, für Pasing 2.700 € – 3.500 €. In Bogenhausen werden bis zu 10.800 € erreicht.

Die Bodenrichtwerte sind dabei abhängig von der Wohnlage, der Grundstücksgröße, der Bebaubarkeit sowie weiteren Faktoren wie Ausrichtung und Zuschnitt.

3. Wie unterscheiden sich die Grundstückspreise in den Münchner Wohnlagen?

Ø-Bodenrichtwerte für Hausgrundstücke betragen in München in durchschnittlichen Lagen 1.800 €/m², in guten Lagen 2.600 €/m² und in Bestlagen 6.500 €/m². In unserer Tabelle weiter unten können Sie typische Preisspannen nachverfolgen.

Bodenrichtwerte für Hausgrundstücke sind in Bogenhausen und Nymphenburg am höchsten. Hier können auch deutlich höhere Grundstückspreise erzielt werden. Günstige Einstiegspreise sind in Aubing und Feldmoching zu finden.

Die Werte basieren auf Daten des Gutachterausschusses München sowie unserer eigenen Marktforschung. 

Was es bei den Münchner Wohnlagen zu beachten gilt

Die Lagequalität hat nach wie vor den größten Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. In der Lagekarte finden Sie heraus, welches Lage-Image Ihr Viertel hat. So lassen sich Rückschlüsse auf den Bodenrichtwert ziehen, wie wir in den folgenden Tabellen zeigen werden.

Die tatsächliche kleinräumige Lage (Mikrolage) Ihres Grundstücks sollten Sie dabei aber unbedingt mit berücksichtigen: Profitieren Sie z.B. von einer für das Viertel besonders guten Anbindung? Oder gibt es andere attraktive Standortbedingungen, die Ihre Nachbarschaft im Vergleich zum Stadtbezirk deutlich aufwerten?

4. Entwicklung der Bodenrichtwerte in den Münchner Stadtteilen

Trotz eines durchschnittlichen Rückgangs der Grundstückspreise von 17 % im Jahr 2024 zeigt sich der Münchner Grundstücksmarkt stark uneinheitlich. Während Bodenrichtwerte in gefragten Lagen wie dem Lehel, Harlaching oder Bogenhausen stabil blieben, verzeichneten Teile von Gern/Nymphenburg sogar einen leichten Anstieg.

Unsere Tabelle veranschaulicht die Entwicklung der Bodenrichtwerte in ausgewählten Stadtteillagen. Dabei zeigt sich: Je begehrter die Lage, desto robuster tendenziell die Wertentwicklung.

Deutlicher fielen hingegen die Preise im Geschosswohnungsbau – selbst in zentralen City-Lagen wie der Maxvorstadt oder in Schwabing. Grund dafür ist die stärkere Abhängigkeit von den Bauzinsen, die den Markt hier unter Druck setzen.

5. Was kosten Mehrfamilienhaus-Grundstücke in München?

Bodenrichtwerte für Mehrfamilienhäuser betragen in München in durchschnittlichen & guten Lagen 4.000 €/m², in guten City-Lagen Lagen 13.500 €/m² und in Bestlagen wie der Altstadt 16.000 €/m².

Die Bodenrichtwerte sind bei Mehrfamilienhäusern mehr als bei Hausgrundstücken abhängig von der möglichen Bebaubarkeit, welche ausgedrückt wird mit der sog. WGFZ. Dazu mehr weiter unten in diesem Marktbericht.

6. Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke. Er wird benötigt, um Bodenpreise zu bestimmen. Der Bodenrichtwert ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) definiert und wird vom Gutachterausschuss München aus Grundstücks-Kaufpreisen ermittelt. Veröffentlicht wird der Bodenrichtwert alle 2 Jahre neu. Hier kann er gegen Gebühr bestellt werden.

Wer seinen Bodenrichtwert nicht kennt oder nicht weiß, wie er verwendet wird, läuft Gefahr, den Grundstückswert falsch anzusetzen. Für Verkäufer wie Käufer von Immobilien kann das ein hohes finanzielles Risiko bedeuten.

Zum Bodenrichtwert sollten Sie daher die folgenden 3 wichtigen Punkte kennen:

Bodenrichtwert ≠  Grundstückswert!

Der Bodenrichtwert gibt an, welcher Preis für Grundstücke in einer bestimmten Region im Durchschnitt bezahlt wurde. Wichtig dabei: Ein Bodenrichtwert ist erst einmal nur ein Richtwert – der tatsächliche Bodenwert oder Kaufpreis Ihres Grundstücks kann davon abweichen.

Beispiel: Viel zu oft erleben wir in unserer Gutachter- und Maklerpraxis, dass der Bodenrichtwert gleichgesetzt wird mit dem Grundstückswert. Beides kann identisch sein, muss es aber nicht! Die finanziellen Einbußen können empfindlich sein, wenn Sie mit dem Bodenrichtwert falsch umgehen.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf eine Zone mit vergleichbaren Grundstücken

Ein Bodenrichtwert gilt immer für eine bestimmte Zone, in der theoretisch ähnliche Nutzungs- und Wertverhältnisse bestehen. Das ist in der Praxis jedoch nicht immer bei jedem Objekt in der Zone so. Prüfen Sie deshalb genau, ob Ihr Grundstück auch wirklich typisch für die Zone ist.

Beispiel: Wenn die meisten Grundstücke in Ihrer Zone an einer lauten Hauptstraße liegen, Ihres aber ruhig liegt, sollten Sie den Bodenrichtwert entsprechend nach oben anpassen.

Bodenrichtwerte haben eine Art Steckbrief

Bodenrichtwerte berücksichtigen bestimmte Merkmale wie z.B. typische Bebauung (z. B. WGFZ). Sie sind zudem zu einem Stichtag gültig. Jeder Bodenrichtwert kommt daher mit einem kleinen „Steckbrief“, der Ihnen zeigt, auf welche konkreten Eigenschaften sich der Richtwert bezieht.

Beispiel: Die aktuellen Bodenrichtwerte in München haben den Stichtag 01.01.2024. Aktueller geht es nicht, daher müssen Sie evtl. zeitliche Anpassungen vornehmen.

Wenn sich Ihr Bodenrichtwert zudem etwa auf Einfamilienhaus-Grundstücke bezieht, auf Ihrem Grundstück jedoch ein Mehrfamilienhaus möglich ist, sollten Sie den Bodenrichtwert ggf. erhöhen.

7. Wie finde ich den echten Wert meines Grundstücks?

Den echten Wert Ihres Grundstücks finden Sie heraus, in dem Sie prüfen, ob Ihr Bodenrichtwert auch zutreffend ist für Ihr Grundstück. Denn der Bodenrichtwert allein macht noch keinen richtigen Grundstückswert. Gegebenenfalls müssen Sie ihn noch anpassen.

Unsere Makler und Immobiliensachverständige zeigen Ihnen in diesem Abschnitt die wichtigsten Einflussfaktoren, die den Grundstückspreis näher bestimmen.

Auf diese Themen gehen wir in den folgenden Kapiteln ein

• Kapitel 8: Bebaubarkeit (WGFZ)
• Kapitel 9: Grundstücksgröße und Schnitt
• Kapitel 10: Ausrichtung des Gartens
• Kapitel 11: Lärm
• Kapitel 12: Abrissobjekte
• Kapitel 13: Angebot und Nachfrage

Die Einflussgrößen und Anpassungen stammen aus Forschungsergebnissen und der Fachliteratur zur Wertermittlung (z.B. Kleiber, Sprengnetter). Dennoch sollten Sie bedenken: Dieser Artikel ersetzt keine professionelle Immobilienbewertung. Gerne beraten wir Sie unverbindlich hierzu.

8. Faktor Bebaubarkeit & WGFZ: Je mehr desto besser

Diese bauliche Ausnutzbarkeit von Grundstücken kommt in der Kennziffer „WGFZ“ zum Ausdruck. Jedem Bodenrichtwert wird in München eine typische WGFZ zugeordnet. WGFZ steht für wertrelevante Geschossflächenzahl. Die WGFZ beschreibt das übliche Verhältnis von Geschossfläche und Grundstücksfläche in Ihrer Bodenrichtwertzone.

Ein Beispiel: Hat der Bodenrichtwert in Ihrer Lage eine WGFZ von 0,4 und ist Ihr Grundstück 1.000 m² groß, dann bedeutet das: Im Durchschnitt wurden auf vergleichbaren Grundstücken rund 400 m² Geschossfläche (0,4 × 1.000 m²) gebaut. Wenn die WGFZ Ihres Grundstücks jedoch 0,9 beträgt, wissen Sie, dass Sie einen Vorteil gegenüber dem Bodenrichtwert haben.

Wie berechne ich die WGFZ?

In München ergibt sich die WGFZ nach den Außenmaßen aller Vollgeschosse.

Ein Beispiel: Hat ihr Haus z.B. einen Keller, ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss, dann ermitteln Sie zunächst die Erdgeschossfläche. Diese können Sie voll anrechnen. Ziehen Sie immer die Außenmaße der Geschosse heran, niemals die Wohnfläche! Im Dachgeschoss gehen Sie wie folgt vor: Flächen mit einer Deckenhöhe von unter 1 m rechnen Sie nicht an, Flächen mit einer Höhe zwischen 1 m und unter 2 m zu 50 % und ab 2 m zu 100 %. Den Keller können Sie ignorieren, sofern er kein Vollgeschoss ist.

Wie passe ich meinen Bodenrichtwert richtig an?

Hier müssen Sie die sog. WGFZ-Umrechnungskoeffizienten nutzen, die der Gutachterausschuss München empfiehlt. Umrechnungskoeffizienten sind statistisch abgeleitete Verhältniszahlen, mit denen ein Anpassungsfaktor für Bodenrichtwerte ermittelt werden kann.

Unterschied zwischen EFH- und MFH-Grundstücken beachten

Grundsätzlich ist die WGFZ in Gebieten mit Einfamilienhäusern nicht so stark relevant wie bei Mehrfamilienhaus-Grundstücken. Das hat viele Gründe, hier sind die wichtigsten:

• Unterausgenutze Grundstücke sind üblich: Bei Hausgrundstücken ist es durchaus üblich, dass die WGFZ die baurechtlichen Möglichkeiten nicht komplett ausnutzt.
• Bei Hausgrundstücken ist meist die Größe, der Schnitt, die Ausrichtung oder die Privatsphäre wichtiger als die höchste Bebaubarkeit des Grundstücks.

Prüfen Sie daher immer, ob es in Ihrer Nachbarschaft nicht durchaus üblich ist, dass die WGFZ schwankt. In jedem Fall sollten Sie bei unwesentlichen Abweichungen auf eine Anpassung im Zweifel verzichten.

9. Grundstücksgröße und Schnitt

Der Münchner Gutachterausschuss gibt für jeden Bodenrichtwert die lagetypische Grundstücksfläche nicht mit an. Das deutet darauf hin, dass die Größe in der Regel nicht so stark ins Gewicht fällt. Die Größe wird in der Regel über die WGFZ-Anpassung automatisch mit abgedeckt.

Wann die Grundstücksgröße wichtig wird

Es gibt trotzdem Fälle, in denen die Größe oder der Schnitt eines Grundstücks wertbeeinflussend werden. Das ist vor allem bei besonders schmalen Grundstücken so (‚Schlauchgrundstücke‘), wo eine Bebauung erschwert ist.

Zum Vergleich: Ein Hausgrundstück gilt unserer Erfahrung nach als ideal, wenn es eine Frontbreite von 20 Metern und eine Grundstückstiefe von 35 Metern aufweist. Die Grundstücksgrenzen verlaufen idealerweise rechtwinklig.

Was tun, wenn das Grundstück übergroß ist?

Auch ein übergroßes Grundstück stellt einen Sonderfall dar. Hier müssen Eigentümer unterscheiden zwischen der echten Übergröße und der unechten Übergröße. Unechte Übergrößen liegen dann vor, wenn das Grundstück eigentlich teilbar und einzeln bebaubar wäre. Hier sind meist keine Wertanpassungen notwendig (außer evtl. Teilungskosten).

Bei der echten Übergröße wiederum ist Ihr Grundstück nicht teilbar und separat bebaubar. In mittleren Lagen müssen Verkäufer hier unter Umständen mit Abschlägen rechnen, da die Käufergruppe kleiner wird bei großen Grundstücken. In den Premium-Lagen kann eine Anpassung ggf. entfallen.

10. Auf der Sonnenseite: Warum die Ausrichtung des Gartens wichtig sein kann

Gerade im Segment der Hausgrundstücke kann die Garten-Ausrichtung wertrelevant sein. Süd- bzw. Südwestausrichtungen sind am gefragtesten, Nord-Gärten führen eher zu Abschlägen. Mit den folgenden Anpassungspauschalen arbeiten professionelle Immobiliengutachter:

Praxis-Tipp: Prüfen Sie immer, was für Ihre Bodenrichtwertzone typisch ist!

In Ihrer Bodenrichtwertzone sind alle Gärten nach Südwesten ausgerichtet? Dann sollten Sie keine Anpassung vornehmen, denn Sie können davon ausgehen, dass die Gartenausrichtung im Bodenrichtwert bereits berücksichtigt ist.

11. Wenn es zu laut wird: Lärm als Lagenachteil

Das Lärmempfinden ist zwar durchaus subjektiv und auch wenn moderne Dreifachverglasungen kaum mehr Lärm in die Räume lassen: Ein dauerhaft zu hoher Schallpegel ist in der Regel wertmindernd für Ihren Grundstückspreis. Wie stark? Wir haben für Sie die Forschungsliteratur durchforstet.

Schienen- oder Straßenlärm: Wie hoch ist der Abschlag?

Zu hoher Schienenverkehrslärm kann mit Abschlägen am Bodenrichtwert von Ø 17 % einhergehen. Das sind die Erkenntnisse einer Fachstudie aus 2025. Als Lärmbelastung gelten mindestens 55 dB(A) tagsüber bzw. 45 dB(A) nachts (GuG 2025, 4-8, Heft 1). Straßenlärm hatte laut Studie keine Wert-Auswirkung – warum?

In der Studie zeigte sich keine Auswirkung des Straßenverkehrslärms auf den Bodenrichtwert, da die Lärmkulisse für den Bodenrichtwert bzw. für die Bodenrichtwert-Zone typisch war: Alle Parzellen waren gleichermaßen vom Straßenlärm betroffen.

Daher sollten Sie in jedem Fall prüfen, was für Ihre Bodenrichtwert-Zone typisch ist: Ist Lärm der Normalfall oder die Ausnahme? Auch die Marktlage ist wieder entscheidend: Die Studiendaten stammen aus den Boom-Jahren 2019-2020. Die Abschläge können heute also auch höher sein.

Aus der Praxis: Wenn der Lärmabschlag bereits im Bodenrichtwert berücksichtigt ist

In München sind Lärmabschläge oftmals schon in der Bodenrichtwertzone abgebildet. Prüfen Sie daher immer, was für Ihre Zone typisch ist, bevor Sie pauschale Zu- oder Abschläge vornehmen!

12. Was kosten Grundstücke mit Abrissobjekten?

Grundstücke mit Altbestand, der zum Abriss ansteht (‚Abrissobjekt‘), werden mehrheitlich mit einem Preisabschlag verkauft. Aber nicht in allen Fällen. Bis zu welcher Höhe Verkäufer und Käufer die Abrisskosten im Preis also berücksichtigen sollten, erfahren Sie in diesem Kapitel.

Durchschnittliche Abrisskosten für Wohngebäude

Aus unserer Erfahrung schwanken die Abrisskosten für alte Wohngebäude teilweise deutlich von Anbieter zu Anbieter. Meist müssen Käufer von Abriss-Einfamilienhäusern mit Kosten zwischen 30.000 € und 90.000 € rechnen bzw. rund 70-120 €/m³ umbauter Raum.

Die Kosten hängen u.a. von der Gebäudegröße, den verbauten Materialien, der Zugänglichkeit, Maschineneinsatz und den Entsorgungskosten ab.

Wie Sie nötige Abrisskosten marktgerecht berücksichtigen

Auch hier müssen Sie wieder den Markt einschätzen: Herrscht aktuell ein Verkäufermarkt – also eine Marktlage, in der das Angebot knapp ist und die Nachfrage hoch? Oder besteht eher ein Käufermarkt – das Angebot steigt, die Nachfrage sinkt?

Aktuell herrscht eher ein Käufermarkt vor, weshalb Abrisskosten in der Regel überwiegend vom Grundstückspreis abgezogen werden. Folgende Faktoren sind nach den Erkenntnissen unserer Marktforschung besonders entscheidend:

• Kann auf einem Hausgrundstück nach Abriss ein Mehrfamilienhaus gebaut werden, fallen Abrisskosten grundsätzlich wenig bis gar nicht ins Gewicht.
• Ist der Abrissaufwand gering oder das Grundstück oder die Lage besonders attraktiv, sind Abrisskosten ebenfalls eher weniger relevant.
• Macht das Grundstück einen besonders ‚verwilderten‘ Eindruck und/oder ist der Abrissaufwand sehr hoch (ggf. in Kombination mit Schadstoffen wie Asbest) können zusätzlich Risikoabschläge fällig werden.

13. Angebot & Nachfrage: Wie lange dauert der Grundstücksverkauf aktuell in München?

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist für den Grundstückswert zentral. Sie müssen den Markt genau einschätzen können, um erfolgreich zu verkaufen. Besonders deswegen, weil der Bodenrichtwert nicht tagesaktuell ermittelt wird, sondern nur alle 2 Jahre.

Ein guter Anhaltspunkt für die Marktlage ist die durchschnittliche Verkaufsdauer von Immobilien. Die Marktforschung der GLASER Immobilienberatung misst regelmäßig, wie lange es dauert, bis Wohnungen, Häuser, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke in München einen Käufern finden.

Mit unserem GLASER Vermarktungsindex können Sie so Angebot & Nachfrage näherungsweise einschätzen und Vergleiche ziehen.

Unsere Analysen zeigen deutlich: Grundstücke sind aktuell die anspruchsvollste Immobilienkategorie im Verkauf. Professionelle Marktteilnehmer benötigen im Schnitt 102 Tage, um einen Käufer zu finden.

Diese Zahl offenbart zweierlei: Einerseits liegt die Vermarktungszeit klar über dem Niveau der vergangenen Jahre (zum Vergleich Q4/2021: 61 Tage) — vor allem für private Verkäufer kann das zur echten Hürde werden. Andererseits bewegt sich die Verkaufsdauer nach wie vor im üblichen Rahmen von 2 bis 6 Monaten, was die stabile Grundnachfrage am Markt unterstreicht.

Fazit: Attraktive Preise — aber neue Spielregeln

Die Grundstückspreise in München bleiben hoch, und die Nachfrage hat sich gefestigt. Doch der Markt hat sich spürbar verändert. Spontane Inserate und passive Verkaufsstrategien reichen nicht mehr aus. Heute zählen Verhandlungsgeschick, professionelle Präsentation und zielgerichtete Vermarktung.

Gleichzeitig stehen Käufer vor immer komplexeren Fragen — von der Finanzierung bis zu Regulierungen und Förderprogrammen. Kompetente Beratung wird deshalb zum entscheidenden Faktor für den erfolgreichen Abschluss. Als erfahrene Makler und Sachverständige unterstützen wir Sie dabei, diese Herausforderungen sicher und erfolgreich zu meistern.

14. Die fünf wichtigsten Grundsätze, wenn es um Grundstückspreise geht

Nun kennen Sie die wichtigen Faktoren, welche den Bodenrichtwert beeinflussen. Weitere Wert-Einflussfaktoren, die nicht in diesem Bericht behandelt wurden, sind Altlasten, Kontaminierungen, Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Naturgefahren oder offene Erschließungsbeiträge. Gerne klären wir diese eher komplexen Themen in einem Beratungsgespräch mit Ihnen.

Das Wichtigste aber ist, dass Sie die hier beschriebenen Faktoren nicht schematisch anwenden. Gehen Sie dosiert und mit Augenmaß vor. Behalten Sie sich dabei immer im Hinterkopf:

1. Fragen Sie Ihren Bodenrichtwert an: Die Durchschnittswerte in diesem Artikel geben eine erste Orientierung. Doch für eine richtige Immobilienbewertung benötigen Sie den offiziellen Bodenrichtwert. Diesen erhalten Sie auch bei uns.
2. Bodenrichtwert ≠ Grundstückswert: Der Bodenrichtwert ist nur ein durchschnittlicher Orientierungswert. Eventuell müssen Sie diesen noch anpassen.
3. Prüfen Sie die Bodenrichtwert-Zone: Was ist in Ihrer Zone der Normalfall, was die Ausnahme? Nur Merkmale, die besonders auf Ihr Objekt zutreffen, sollten berücksichtigt werden.
4. Kennen Sie den Markt: Befinden wir uns in einem Verkäufer- oder Käufermarkt? Je nachdem, wer am längeren Hebel in der Verhandlung sitzt, können Zu- oder Abschläge höher oder niedriger ausfallen bzw. die Anforderungen an den Verkauf steigen.
5. Klären Sie das Baurecht, wenn Sie verkaufen wollen: Käufer akzeptieren den Wert eines Grundstücks eher, wenn sie schwarz auf weiß wissen, was gebaut werden darf. Gerade bei größeren Grundstücken sollten Sie das Baurecht daher vorher sicher abklären (z.B. per Bauvorbescheid). Gerne unterstützen Sie unsere Experten dabei!

15. Häufige Fragen

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Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko.