Immobilienpreise & Prognose für das Münchner Umland | Gutachterblick 2025

4. Wie gut sind die Wohnlagen um München? S-Bahn-Infrastruktur & Bevölkerungsentwicklung sind wichtig

Die Lage einer Immobilie beeinflusst ihren Preis am stärksten. Wichtig sind hier unter anderem Infrastruktur, Anbindung, Lebensqualität und das Lage-Image.

In unserer interaktiven Karte zeigen wir Ihnen die überwiegende Lageeinstufung der Gemeinden im Münchner Umland. Sie sehen auf einem Blick, wo die gefragten Lagen sind und in welchen Gemeinden noch attraktivere Einstiegspreise möglich sind.

Weitere Preistreiber in der Region München: Anbindung & Bevölkerungsentwicklung

Die Lagequalität einer Gemeinde wird im Münchner Umland auch von den Faktoren S-Bahn-Anbindung und Entfernung nach München beeinflusst.

In unserer Tabelle sehen Sie auch, wie groß die Gemeinden sind und wie sich die Bevölkerungszahl in den vergangenen 5 Jahren entwickelt hat. Stark wachsende Gemeinden können auf eine rege Nachfrage und eine gute Wertentwicklung hindeuten.

Marktbericht für einzelne Wohnlagen im Überblick

• Immobilienpreise in durchschnittlichen Lagen
• Gute Lagen im Münchner Umland: Preisniveau
• So viel kosten Immobilien in den Bestlagen um München

5. Durchschnittliche Lagen: So viel kosten Immobilien in Dachau, Unterschleißheim oder Taufkirchen

Die mittleren Lagen im Landkreis München bieten eine attraktive Alternative für alle, die eine meist gute Anbindung, solide Infrastruktur und ein familienfreundliches Umfeld suchen. Viele dieser Gemeinden punkten mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis, ohne dabei auf Lebensqualität verzichten zu müssen.

Gerade für Familien, Berufspendler und preisbewusste Käufer bieten die durchschnittlichen Lagen viel. S-Bahn-Stationen, Kindergärten, Schulen und lokale Einkaufsmöglichkeiten sind oft vorhanden. Die Preise liegen unter denen der guten Lagen, was den Einstieg erleichtert. Gleichzeitig sind es meist gewachsene Orte mit einem angenehmen, nachbarschaftlichen Charakter. Hier wohnt man unkompliziert und stadtnah.

Zu den mittleren Lagen zählen sowohl größere Gemeinden wie Dachau, Unterschleißheim und Taufkirchen, die durch Größe und Infrastruktur überzeugen, als auch kleinere, naturnahe Orte wie Aying oder Brunnthal, die vor allem Ruhe und eine grüne Umgebung bieten. Die Bandbreite reicht von dichter bebauten Wohnstandorten bis hin zu charmanten, dörflich geprägten Gemeinden mit Entwicklungschancen.

6. Immobilienpreise in den guten Lagen Planegg, Ottobrunn, Schäftlarn oder Oberhaching

Die guten Lagen im Landkreis München stehen für beliebtes, wertstabiles Wohnen mit hoher Lebensqualität. Besonders die größeren Gemeinden wie Oberhaching und Ottobrunn überzeugen durch ihre hervorragende Anbindung, gewachsene Wohngebiete und ein umfassendes Angebot für Familien und Berufstätige. Hier treffen gepflegte Einfamilienhausviertel und gute Infrastruktur auf ein nachbarschaftliches Umfeld.

Schäftlarn, bekannt für seine idyllische Lage im Isartal, rundet das Bild der guten Lagen ab und spricht vor allem Käufer an, die exklusives Wohnen im Grünen mit Stadtnähe kombinieren möchten.

Insgesamt bieten diese Gemeinden eine attraktive Alternative zu den Bestlagen, mit Preisen, die anspruchsvoll, aber für relativ mehr Käufer noch erreichbar sind. Wenngleich es auch hier Unterschiede gibt: Straßlach-Dingharting etwa präsentiert sich als exklusive Rückzugslage im Grünen mit sehr hohen Preisen.

7. Preisniveau in den Bestlagen um München

Die Bestlagen im Landkreis München stehen für höchste Wohn- und Lebensqualität gepaart mit Exklusivität, großzügigen Liegenschaften und Prestige.  Allen voran zählt Grünwald zu den begehrtesten und teuersten Wohnorten der Region. Die Kombination aus Waldnähe, Villenvierteln und hervorragender Erreichbarkeit Münchens macht den Ort zur ersten Adresse für Käufer mit höchsten Ansprüchen.

Auch Pullach genießt einen exzellenten Ruf als ruhige, grüne und gleichzeitig sehr gut angebundene Gemeinde. Die Nähe zur Isar, hochwertige Wohnviertel und die gute Infrastruktur schaffen ein attraktives Wohnumfeld für Familien und anspruchsvolle Eigennutzer.

Schließlich zählt auch Gräfelfing zu den begehrtesten Wohnlagen um München mit seiner attraktiv lockeren Bebauung und der wirtschaftsfreundlichen Politik.

Immobilienpreise Gräfelfing

In Gräfelfing liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in 2025 für Wohnungen bei 7.100 € und für Häuser bei 11.000 €. Ein Haus kostet im Durchschnitt 2.050.000 €.

Immobilienpreise Grünwald

In Grünwald liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in 2025 für Wohnungen bei 8.900 € und für Häuser bei 12.700 €. Ein Haus kostet im Durchschnitt 3.900.000 €.

Immobilienpreise Pullach im Isartal

In Pullach im Isartal liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in 2025 für Wohnungen bei 8.200 € und für Häuser bei 10.600 €. Ein Haus kostet im Durchschnitt 2.650.000 €.

8. Marktlage & Prognose für 2025: Immobilienpreisentwicklung im Münchner Umland

Am Puls des Marktes: Angebotszahlen, Verkaufszeiten & Maklerquote

Um einen aktuellen Überblick über die aktuelle Marktlage im Münchner Umland zu erhalten, sollte man sich einige Kennzahlen vor Augen halten, welche die Stimmung der Marktteilnehmer indirekt ausdrücken.

Die nachfolgenden Grafiken zeigen daher die Entwicklung der Immobilienangebote, die aktuellen Verkaufszeiten auf dem Markt sowie die derzeitige Maklerquote (Anteil der über einen Makler verkauften Objekte).

Marktlage optimistischer, aber veränderte Spielregeln

Unsere Auswertungen zeigen deutlich, dass sich die Zahl der Inserate seit einem Jahr auf einem soliden Level stabil hält. In Kombination mit den rückläufigen Verkaufszeiten kann dies für eine robuste und leicht zunehmende Nachfrage am Markt sprechen. Ein gewisser Optimismus ist auf Seiten von Käufern wie Verkäufern zu spüren.

Doch der Markt hat sich spürbar verändert. Das verdeutlichen die Verkaufszeiten: Zwar sind 2-6 Monate durchaus üblich, jedoch bleibt die Verweildauer von Immobilien am Markt relativ hoch. Auch die Maklerquote ist zum Mai 2025 auf ein Rekordhoch von 82 % geklettert.

Was beim Verkauf jetzt wichtig ist

Spontane Inserate und passive Verkaufsstrategien reichen deswegen nicht mehr aus. Heute zählen professionelle Präsentation, hohe Sichtbarkeit, Verhandlungsgeschick und vor allem zielgerichtete Vermarktung.

Gleichzeitig stehen Käufer vor immer komplexeren Fragen — von der Finanzierung, über Regulierungen bis hin zu einem immer intransparenter erscheinenden Immobilienmarkt.

Kompetente Beratung wird deshalb zum entscheidenden Faktor für den erfolgreichen Abschluss. Als erfahrene Makler und zertifizierte Sachverständige unterstützen wir Käufer wie Verkäufer dabei, und sorgen für Sicherheit und Vertrauen bei der Abwicklung.

9. Experten-Tipp: So argumentieren Sie Ihren Immobilienwert überzeugend

Im Münchner Land sind belastbare Marktdaten Mangelware. Anders als in den Landkreisen Ebersberg oder Dachau gibt es hier keine offiziellen Immobilienmarktberichte des Gutachterausschusses.

Verkäufer und Käufer sind daher oft auf ungenaue Angebotspreise aus dem Internet angewiesen. Diese Intransparenz erschwert Preisverhandlungen unnötig.

Unsere Lösung: Wir nutzen die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – eine bundesweit einzigartige Datenquelle mit allen notariell beurkundeten Preisen, genau bis zur Hausnummer. Als zertifizierte Immobiliensachverständige (DIN EN ISO/IEC 17024) gehören wir zu den wenigen Experten mit direktem Zugriff.

Ihr Vorteil: Echte Transaktionspreise sind die beste Verhandlungsgrundlage

Gerade in zähen Preisverhandlungen geben sie Verkäufern und Käufern Sicherheit.

• Verkäufer können so den Wert ihrer Immobilie fundiert belegen und erzielen marktgerechte Preise.

• Käufer erhalten die Gewissheit, nicht zu viel zu bezahlen.

Das Ergebnis: Fundierte Werte machen Preisgespräche klar & nachvollziehbar. Käufer verstehen wie der Preis entsteht – das erleichtert die Entscheidung.

Unser Service für Verkäufer: Im Rahmen eines Vermarktungsauftrags übernehmen wir die Kosten für die professionelle Begutachtung. Sichern Sie sich jetzt Ihre individuelle Auswertung – sprechen Sie uns gerne unverbindlich an!

10. Häufige Fragen

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Disclaimer (Haftungsausschluss)

Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko.