Immobilienpreise & Prognose für München | Gutachterblick Oktober 2025
Viele fragen sich, wie sich die Preise am Münchner Immobilienmarkt & in der Region entwickeln. Steigen die Immobilienpreise jetzt wieder? Lohnt sich ein Kauf oder Verkauf? Wer sich das fragt, bekommt hier mehr als nur Quadratmeterpreise. Im aktuellen Gutachterblick, dem Immobilien-Marktbericht unserer Sachverständigen und Verkaufsexperten, geben wir detailliert wie nie Einblick in Marktpreise, Preistrends und Prognosen – für München, seine Stadtteile und die Umlandgemeinden.
1. Aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise in München: Oktober 2025
Zum Oktober 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in München bei
- rund 8.050 € für Eigentumswohnungen,
- etwa 12.000 € für freistehende Einfamilienhäuser,
- ca. 8.600 € für Reihenhäuser und
- rund 6.400 € für Mehrfamilienhäuser.
Im Vergleich zum Vorquartal zogen besonders die Preise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern erneut dynamisch an: Wohnungen +1,5 %, Häuser +0,6 % und Mehrfamilienhäuser +1,6%.
Damit ist München deutscher Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen und gilt als eine der teuersten Städte Europas.
Hier finden Sie aktuelle Immobilienpreise für das Münchner Umland.
Immobilienpreisentwicklung in München
Experten kalkulieren langfristig mit einem Preisanstieg bei Immobilien von durchschnittlich 2–3 % pro Jahr. München hat diesen Erfahrungswert im vergangenen Jahr klar übertroffen: Seit August 2024 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 5,1 %, für Mehrfamilienhäuser sogar um 7,2 %. Auch Einfamilienhäuser verteuerten sich im Mittel um 2,1 %.
Doch ist die aktuelle Preissteigerung am Immobilienmarkt auch tragfähig? Ein wesentlicher Indikator dafür ist die Mietpreisentwicklung – und diese zeigte sich erneut dynamisch: Seit August 2024 haben sich die Neuvertragsmieten in München im Schnitt um 4,7 % erhöht, nach einem Plus von 4,5 % im Zeitraum davor.
Dabei liegen die Quadratmetermieten für möblierte Wohnungen durchschnittlich um bis zu 18 % höher als für unmöblierten Wohnraum. Mehr Infos zu Mietpreisen in München finden Sie hier.
Immobilienmarkt München im Aufwärtstrend
Die Wohnungspreise in München sind seit Anfang 2023 zwar um rund 10 % gesunken – von Ø 9.000 € auf aktuell rund 8.050 € pro Quadratmeter. Doch die Aufwärtsbewegung läuft nun schon das fünfte Quartal in Folge. Im 15-Jahresvergleich liegen die Preise in München trotz Preisdelle bei rund +135 %.
Besonders bemerkenswert: Trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen erwies sich der Münchner Immobilienmarkt als ausgesprochen wertstabil – und zeigte zuletzt einmal mehr seine Widerstandskraft und dynamische Preissteigerungen.
Wer dagegen auf weiter sinkende Immobilienpreise gesetzt hatte, wurde erst einmal enttäuscht: In keiner anderen deutschen Stadt zogen die Preise auf Jahressicht so stark an wie in der bayerischen Landeshauptstadt.
Wohnungspreise
Haus-/Reihenhauspreise
Aktuelle Prognose für München in 2025 & 2026
Unsere aktuelle Prognose für München ist: Weitere Preisstabilisierung bis moderate Zuwächse um bis zu 2-4 %. München ist wirtschaftlich robust und die Mietnachfrage ungebremst. Doch es gibt auch Risiken – dazu später mehr in unserer Prognose für 2025 & 2026.
Was beeinflusst den Immobilienpreis?
Die Immobilienpreise in der Landeshauptstadt variieren trotz positiver Dynamik erheblich – je nach Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Denkmalschutzstatus und Vermietungssituation.
Auffällig ist seit einiger Zeit der energetische Aspekt von Gebäuden. Hier beobachten wir im Segment der Baujahre 1950 bis etwa 1989 schwächere Zuwächse bzw. teilweise sogar Preisrückgänge – gerade wenn noch keine energetischen Modernisierungen stattgefunden haben. Die Energieeffizienz des Gebäudes ist bei Käufern und größeren Investoren also entscheidend geworden.
Weitere Hintergründe zu den relevanten Einflussfaktoren finden Sie hier.
Wie Sie die aktuelle Marktlage richtig einordnen
Wer in Bezug auf Immobilien die richtige Entscheidung treffen möchte, sollte nicht nur die zuletzt gemessene Preisentwicklung im Auge behalten, sondern auch die aktuelle Marktlage. Hier erhalten Sie tiefere Einblicke zu den Themen aktuelle Verkaufsdauern, Wettbewerb und zurzeit gängige Verhandlungsspielräume.
Reales Marktgeschehen: Unsere Daten
Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit unserem Marktbericht GLASER-Gutachterblick & unserer eigens entwickelten Online-Wertermittlung GLASER ProValue systematisch Bewertungstheorie mit echter Marktpraxis. Anders als viele Anbieter orientieren wir uns nicht rein an Online-Angebotspreisen, sondern am tatsächlichen Marktgeschehen in München.
Zu unseren Quellen zählen offizielle Daten der Gutachterausschüsse, des Immobilienverbands Deutschlands (IVD Süd e.V.) sowie anerkannte regionale Preisindizes, wie dem vdp-Immobilienpreisindex. Das Ergebnis: Fundierte Marktpreise, die Verkäufer und Käufer wirklich weiterbringen. Hier finden Sie mehr Infos zur Methodik unserer Marktforschung.
Wussten Sie es? Wir kennen den Münchner Markt nicht nur – wir haben ihn digital mit einem Online-Tool abgebildet. Sie können es für eine präzisere Wertermittlung kostenlos & ohne Registrierung gleich hier testen.
Maximilian Glaser, M.Sc. in Real Estate (IRE|BS) Geschäftsführer
2. Immobilienpreise in den Stadtteilen von München: Wohnungen & Häuser
München gilt als eine der teuersten Städte der Welt. Doch die Immobilienpreise unterscheiden sich deutlich nach der Lage im Stadtgebiet. In unserem großen Stadtteil-Marktbericht geben wir detaillierten Einblick in das typische Marktpreisniveau der einzelnen Münchner Stadtteile zum Oktober 2025.
Mit die höchsten Immobilienpreise sind zu beobachten in Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt sowie in Teilen von Schwabing und Bogenhausen. Hier kostet der Quadratmeter durchschnittlich deutlich über 10.000 €.
Zu den günstigen Stadtteilen Münchens zählen Feldmoching-Hasenbergl sowie Aubing-Lochhausen-Langwied mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich ab etwa 7.300 €.
Experten-Tipp: Immobilienpreise sind abhängig von weiteren Faktoren
Unser Stadtteil-Report eignet sich gut, um das durchschnittliche Preisniveau in den einzelnen Vierteln in München zu vergleichen. Um präzisere Werteinschätzungen vorzunehmen, sollten Sie aber unbedingt weitere Immobilienmerkmale beachten, wie Baujahr, Ausstattung, Zustand, Energieeffizienz, Vermietung & Mikrolage oder Denkmalschutz.
Gerade Hauspreise weisen in der Praxis große Schwankungsbreiten auf. Insbesondere freistehende Einfamilienhäuser lassen sich nur schwer auf einen Quadratmeterpreis herunterbrechen, da hier neben vielen anderen Faktoren die Grundstücksgröße eine zentrale Rolle spielt.
Baujahr, Zustand und Grundstücksgröße – all diese Faktoren berücksichtigt unsere eigens für München entwickelte Online-Immobilienbewertung GLASER ProValue. Sie können diese hier kostenfrei und ohne Registrierung nutzen.
3. Wohnungspreise in München 2025: Lage & Denkmalschutz beachten
Wohnungen wurden in München zum Oktober 2025 für rund 7.100 €/m² in durchschnittlichen Lagen verkauft. In guten bzw. guten City-Lagen erzielten Wohnungsverkäufe im Mittel 8.600 €/m² bzw. 10.500 €/m².
Attraktive Objekte mit Denkmalschutz werden in München meist zu höheren Preisen verkauft. Hier kann der Preisaufschlag bis etwa 20 % betragen. Baujahr, Mikrolage, Objektzustand & Energieeffizienz sind außerdem wertrelevant.
Neubaupreise für Wohnungen betragen in München durchschnittlich 10.000 €/m², in guten Lagen 11.500 €/m² und in guten City-Lagen bis zu 21.500 €/m².
4. Hauspreise München 2025: Haustyp und Baujahr sind neben der Lage entscheidend
Zum Oktober 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser in München zwischen etwa 8.600 € und 12.000 €. Dabei kommt es stark darauf, ob es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus handelt.
Außerdem ist das Baujahr entscheidend. Die Immobilienpreise in den eher unsanierten Baujahresgruppen von 1960-1989 liegen dabei spürbar unterhalb des allgemeinen Durchschnitts. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften konnten wir im Durchschnitt eine Preisdifferenz von etwa 9 % feststellen.
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5. Preise für Grundstücke & Bodenrichtwerte in München
Zum letzten Erhebungsstichtag 01.01.2024 lagen typische Bodenrichtwerte in München bei rund 1.800 € in durchschnittlichen Lagen, bei 2.600 € in guten Lagen und bei ca. 6.500 € in Bestlagen.
Zum letzten Erhebungsstichtag der Bodenrichtwerte (01.01.2024) sind die Wohnbaulandpreise jedoch gefallen, je nach Wohnlage zwischen -7 % und -12,5 %. Die letztliche Preisentwicklung wird demnach erst voll sichtbar mit der Veröffentlichung der neuen Bodenrichtwerte – etwa im 2. Quartal 2026.
Die Bodenpreise hängen ab von der Marktlage, der Bebaubarkeit (WGFZ) sowie weiteren Faktoren wie Schnitt, Ausrichtung oder Mikrolage. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie zudem die typischen Bodenrichtwert-Spannen für München.
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6. Preise für Mehrfamilienhäuser in München
Die Preise von Mehrfamilienhäusern zeigen sich derzeit in München dynamisch. Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 7,2 % gestiegen (vdp-Immobilienpreisindex)
Die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser in München liegen zum Oktober 2025 durchschnittlich bei 6.850 € (3-6 Wohneinheiten) bzw. 6.400 € (>6 Wohneinheiten).
Der Ertragsfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) beträgt derzeit ca. 35. Mehrfamilienhäuser sind Gebäude ab 3 Wohneinheiten. Ihr Preisniveau hängt dabei besonders von der individuellen Ertragssituation ab. Eine erste genauere Einschätzung bietet das von unseren Gutachtern entwickelte Online-Tool GLASER ProValue. Sie können es hier kostenlos & ohne Anmeldung nutzen.
Experten-Tipp: Denkmalschutz und Mietverträge im Blick behalten
Denkmalgeschützte Wohnhäuser haben oft höhere Vervielfältiger, besonders bei geringem Gewerbeanteil – u.a. ein Effekt der steuerlichen Abschreibungsvorteile.
Problematisch können alte Mietverträge mit niedrigen Mieten (Underrent) oder Bruttokaltmieten sein, da die Vervielfältiger am Münchner Mietspiegel ausgerichtet sind.
7. Preise für Stellplätze in München: Einzelgaragen & Tiefgaragen-Stellplätze
Stellplätze sind begehrt: Insbesondere in den zentralen Citylagen Münchens, wo Parkraum chronisch knapp ist. Bei den Kaufpreisen für Stellplätze müssen Sie mit Preisen zwischen 8.000 € und 45.000 € rechnen.
In der nachfolgenden Tabelle finden Sie aktuelle typische Preisspannen für Einzelgaragen und Tiefgaragen-Stellplätze (inkl. Duplexparker):
8. Erbbaurechte in München (Erbpachtimmobilien)
Erbbaurechte (oft als Erbpachtimmobilien bezeichnet) sind Immobilien, bei denen das Grundstück Dritten gehört – meist Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Für die Nutzung wird ein Erbbauzins entrichtet.
Mit einem Marktanteil von rund 5 % sind Erbbaurechte eine Ausnahme im deutschen Immobilienmarkt. Ihr Wert hängt maßgeblich von der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags ab. Eine fachkundige Bewertung ist hier unerlässlich.
Für Häuser sind belastbare Schätzungen schwierig. Bei Eigentumswohnungen im Erbbaurecht rechnen wir überschlägig mit folgenden Wertspannen:
Experten-Tipp: Erbbaurechte erfordern eine Einzelfallprüfung
Viele Käufer sind unsicher, da Erbpachtimmobilien wenig verbreitet sind. Eine fundierte Einwertung & Begleitung durch Experten ist daher essenziell.
9. Mietpreise in München 2025: Möbliert vs. Unmöbliert
Für Mietwohnungen in München werden im Jahr 2025 laut Marktbeobachtung der Stadt München Quadratmetermieten von 21,59 €/m² bzw. 28,31 € bei Neubau/Erstbezug aufgerufen. Ist die Wohnung möbliert, liegen die Quadratmeterpreise durchschnittlich um bis zu 18 % höher: 25,53 € für Wiedervermietungen bzw. 31,88 € bei Erstbezug.
Beim Vermieten einer Immobilie gilt in München grundsätzlich der Mietspiegel.
Fällt Ihre Immobilie unter die Mietpreisbremse?
Als Immobilieneigentümer sollten sich sich vor Vermietung über die gesetzlichen Mietbestimmungen informieren und prüfen, inwiefern diese für Sie gelten.
10. Marktbericht Umland München: Preise für Wohnungen und Häuser im Speckgürtel
Das Münchner Umland zählt zu den begehrtesten Wohnlagen Deutschlands. Nähe zur Landeshauptstadt, hohe Lebensqualität und gute Infrastruktur halten die Nachfrage hoch.
Die Quadratmeterpreise für Wohnungen lagen im Umland Münchens in 2025 zwischen 6.100 € und 8.900 €, bei Häusern waren es zwischen 5.800 € und 12.700 €.
Quadratmeterpreise für Wohnungen im Münchner Umland: Unsere interaktive Preiskarte gibt Einblick
Hauspreise in den Gemeinden um München
In Dachau, Unterschleißheim, Aschheim, Aying oder Feldkirchen sind Hauspreise mit rund 1.000.000 € bis 1.300.000 € noch relativ attraktiv. Gräfelfing, Straßlach-Dingharting, Pullach im Isartal oder Grünwald zählen zu den teuersten Gemeinden. Hier kosteten Häuser durchschnittlich zwischen 2.000.000 € und 3.900.000 €.
Gerade Hauspreise können aber stark schwanken. Reihenhäuser und Doppelhaushälften etwa sind in der Regel günstiger. Große Grundstücke wiederum erfordern oftmals eine Experteneinschätzung. Wir empfehlen Ihnen in jedem Fall eine Vor-Ort-Bewertung, damit Sie nichts übersehen.
Entdecken Sie in der nachfolgenden Tabelle die durchschnittlichen Gesamtpreise für Häuser im Münchner Umland.
Preistreiber in der Region München: Anbindung & Bevölkerungsentwicklung
Die Lagequalität einer Gemeinde wird im Münchner Umland insbesondere von den Faktoren S-Bahn-Anbindung und Entfernung nach München beeinflusst.
In unserer nachfolgenden Tabelle sehen Sie auch, wie groß die Gemeinden sind und wie sich die Bevölkerungszahl in den vergangenen 5 Jahren entwickelt hat. Stark wachsende Gemeinden können auf eine rege Nachfrage und eine gute Wertentwicklung hindeuten.
Gutachterblick Spezial – Immobilienpreise im Münchner Umland
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11. Wie ist die Marktlage in München? Der GLASER-Vermarktungsindex
Mit dem GLASER-Vermarktungsindex messen wir regelmäßig, wie lange es dauert, bis Immobilien in München einen Käufer finden, die über einen Makler verkauft werden. Außerdem erfahren Sie, welche Immobilientypen angeboten wurden, wie hoch die Maklerquote in der bayerischen Landeshauptstadt ist und wie hoch die Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreisen ausfällt.
Alle 4 Parameter geben einen Einblick, wie die Lage am Immobilienmarkt derzeit ist und wie herausfordernd sich z.B. ein Privatverkauf derzeit gestalten könnte oder auf welche Verhandlungsspielräume Käufer im Durchschnitt hoffen können.
Die aktuellen Zahlen für das 2. Quartal 2025 offenbaren zweierlei: Einerseits liegen die Vermarktungszeiten mit 89-105 Tagen klar über dem Niveau der vergangenen Jahre (zum Vergleich Q4/2021: ca. 61-68 Tage). Andererseits ist die Verkaufsdauer nach wie vor weitestgehend stabil geblieben, was die solide bis steigende Grundnachfrage am Markt unterstreicht.
Was macht der Wettbewerb? Diese Immobilien werden derzeit angeboten
Immobilienpreise bilden sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Für Käufer wie Verkäufer ist es daher wichtig, abschätzen zu können, welche Immobilientypen aktuell verkauft werden.
Während klassische Eigentumswohnungen mit über 75 % Marktanteil am häufigsten angeboten werden, können Verkäufer von Zweifamilienhäusern oder Gartenwohnungen auf weniger Konkurrenz hoffen.
Was die Maklerquote verrät: Der private Immobilienverkauf wird anspruchsvoller
Die Maklerquote in München erreichte zuletzt im Juli und August 2025 mit 86 % einen Höchststand. Die Quote zeigt an, wie stark Eigentümer auf professionelle Unterstützung beim Immobilienverkauf setzen – und kann ein Gradmesser dafür sein, wie anspruchsvoll sich ein privatverkauf derzeit gestalten könnte.
Angebotspreise im Schnitt 6,3 % höher als Kaufpreise
Die veröffentlichten Angebotspreise auf Immobilienportalen sind in München derzeit laut einer Analyse von Sprengnetter im Durchschnitt etwa 6,3 % höher als die tatsächlichen Kaufpreise (Abschlusspreise).
Die Differenz ist in etwa marktüblich und seit dem letzten Quartalen stabil. Sie gibt einen guten Anhaltspunkt für aktuell marktübliche Verhandlungsspielräume – sowohl für Verkäufer als auch Käufer. Hier finden Sie weitere Informationen zum Unterschied zwischen Angebots- und Kaufpreisen.
Fazit: Dynamik und Preise steigen — aber Verkauf bleibt herausfordernd
Die Nachfrage nach Immobilien in München steigt demnach, doch der Markt hat sich spürbar verändert. Spontane Inserate und passive Verkaufsstrategien reichen in der Regel nicht mehr aus. Das zeigen die nach wie vor längeren Verkaufszeiten sowie die anhaltend hohe Maklerquote. Sie können einen Hinweis darauf geben, dass der Immobilienverkauf trotz steigender Immobilienpreise nach wie vor herausfordernd bleibt.
Auch auf Seiten von Käufern steigt der Beratungsbedarf — insbesondere bei den Themen Finanzierung und energetische Modernisierung. Kompetente Beratung wird aus unserer Sicht zum entscheidenden Faktor für den erfolgreichen Abschluss. Zumal es für viele die größte Investition des Lebens bleibt.
Käufer spüren die steigende Dynamik am Markt – auch wenn sich vereinzelt immer noch Möglichkeiten ergeben dürften für moderate Preisverhandlungen. Die Wette auf weiter sinkende Immobilienpreise, auf die viele Käufer im vergangenen Jahr noch gesetzt haben, ist hingegen nicht aufgegangen. Mehr dazu in unserer Prognose.
12. Hintergrund-Wissen: Was den Immobilienpreis beeinflusst
Nicht jede Immobilie entspricht dem Durchschnitt: Während sich Quadratmeterpreise in Statistiken gut vergleichen lassen, gibt es in der Praxis viele weitere Faktoren wie Zustand, Energieeffizienz oder Ausstattung, die den tatsächlichen Marktwert erheblich beeinflussen.
Wussten Sie zum Beispiel, dass Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H im Schnitt bis zu 44 % weniger wert sein können als vergleichbare Immobilien mit der Bestklasse A+? Auch vermietete Wohnungen werden oft mit einem Abschlag von 5–10 % verkauft.
In diesem Abschnitt erfahren Sie, welche 5 Merkmale besonders stark auf den Preis wirken – und wie Sie grob einschätzen können, wo Ihre Immobilie im Vergleich liegt.
Die Lage entscheidet über den Preis: Altstadt bis Untergiesing
Die Lage einer Immobilie hat die größte Auswirkung auf den Preis. Kein Wunder: Die Lage ist eine der wenigen Dinge, die sich nicht ändern lassen und welche große Auswirkung auf die Wohnqualität vor Ort hat.
Erfahren Sie hier, wo Sie gute Lagen in München finden, und in welchen Lagen Sie noch attraktivere Einstiegspreise finden.
In Anlehnung an den Gutachterausschuss München und eigene Analysen unterteilen wir das Münchner Stadtgebiet in 4 Lagequalitäten:
- Durchschnittliche Lage: Diese Gebiete bieten eine solide Infrastruktur, mittlere Immobilienpreise und eine gute Nahversorgung. Typisch sind Mehrfamilienhäuser, sanierte Altbauten und einfachere Neubauten. Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden, aber nicht ideal. Beispiele: Teile von Laim, Berg am Laim, Aubing.
- Gute Lage: Höhere Nachfrage, das Wohnumfeld ist gepflegt und gut erschlossen. Moderne Neubauten und sanierte Altbauten bestimmen das Bild, oft mit mehr Grünflächen. Infrastruktur, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind besser, die Preise höher. Beispiele: Teile von Neuhausen, Westend, Trudering, Sendling-Westpark.
- Gute City-Lage: Diese Viertel kombinieren Zentrumsnähe mit hoher Wohnqualität. Sanierte Altbauten und exklusive Stadtwohnungen sind hier besonders gefragt. Top-Gastronomie, Shopping und Kultur liegen direkt vor der Tür, ebenso U-Bahn-Anbindungen. Beispiele: Maxvorstadt, Gärtnerplatzviertel, Schwabing-West, Teile von Haidhausen.
- Bestlage: Die begehrtesten Viertel Münchens mit höchster Wertstabilität und Prestige sowie traditionelle Villengegenden. Geprägt von denkmalgeschützten Altbauten, Villen und Luxuswohnungen. Erstklassige Infrastruktur und beste Anbindung machen sie zur Top-Adresse. Beispiele: Altstadt-Lehel, Solln, Bogenhausen, Nymphenburg.
Wie man Baujahr und Zustand einschätzt
Auch Baujahr & Zustand haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienpreis. Das wissen viele im Markt: Deshalb wird gerne betont, die Immobilie sei „renoviert“ oder „saniert“. Doch stimmt das immer? Wie lässt sich der Zustand einer Wohnung schnell überschlägig einschätzen?
Hier hilft es, wenn man die typischen Lebensdauern von einzelnen Bauteilen kennt. So halten Fenster bei normaler Instandhaltung im Schnitt 30 Jahre. Danach ist es meist rentabler, neue Fenster einzubauen. Weiß man dann, wann die Fenster einer Wohnung zuletzt erneuert wurden, kann man grob überschlagen, wie es um den Zustand der Wohnung steht.
Nachfolgend finden Sie die typischen Lebensdauern einzelner Bauteile, wie Sie von Sachverständigen geschätzt werden.
Nicht selten lesen wir in Immobilienexposés von einem „sanierten Zustand“ der Wohnung. Fragt man dann nach, wann genau saniert wurde, kann die Antwort schon mal lauten: vor 20 Jahren.
Dabei müsste man nur die durchschnittliche Lebensdauer wichtiger Bauteile überschlagen, um zu erkennen: Die Immobilie ist mittlerweile näher an der nächsten Sanierung als an der letzten.
Manchmal gibt das Baujahr bereits Hinweise auf den Zustand
Oftmals kann man bereits am Baujahr bereits ablesen, wie der Zustand der Wohnung voraussichtlich sein wird. So sind etwa viele Wohnungen aus den 1980-er Jahren meist schon modernisierungsbedürftig.
Ausnahme: Bereits modernisierte Wohnungen. Hier wurde nicht einfach nur oberflächlich renoviert, sondern gleich ein höherer Wohnstandard geschaffen. Etwa wenn neue dreifach verglaste Fenster eingebaut wurden.
Experten-Tipp: Machen Sie sich ein genaues Bild!
Wenn Sie einen Verkauf oder Kauf planen, nehmen Sie die Wohnung vorher genau unter die Lupe:
- Wann wurde welches Bauteil zuletzt erneuert?
- Wurde nur oberflächlich renoviert oder auch substanziell saniert/modernisiert?
- Welche Modernisierungsmaßnahmen stehen demnächst an?
Einen Überblick finden Sie meistens in den letzten Protokollen der Eigentümerversammlung oder – noch besser – in der Beschlusssammlung der WEG. Hier sind über viele Jahre hinweg alle wichtigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dokumentiert.
Einfach bis gehoben: Wie Sie die Ausstattung einer Wohnung einschätzen
Bei kaum einem anderen Aspekt wird in der Praxis so übertrieben wie bei der Ausstattung der Wohnung. In Exposés wird noch immer inflationär mit „gehobenem Standard“ geworben. Doch wie erkenne ich, ob eine Ausstattung tatsächlich gehoben ist?
Wenn Sie den Ausstattungsstandard beurteilen wollen, hilft ein Blick ins Gesetz. In der ImmoWertV werden 5 Ausstattungsklassen definiert:
- Sehr einfacher Standard: Heute nur noch selten zu finden. Die Fassade ist nicht gedämmt, das Dach nur mit Dachpappe eingedeckt. Die Fenster sind einfach verglast, Bodenbeläge fehlen und geheizt wird mit Einzelöfen.
- Einfacher Standard: Fassaden können hier bereits gedämmt sein, jedoch nicht mehr in zeitgemäßen Umfang (ca. vor 1995). Auch das Dach ist nicht zeitgemäß gedämmt und einfach eingedeckt mit Betonsteinen oder Ziegeln. Die Fenster sind zweifach verglast (vor ca. 1995), auf den Fußböden findet sich Laminat, PVC oder Teppich. Geheizt wird mit fossilen Brennstoffen und veralteter Zentralheizungstechnik oder Nachtspeicheröfen.
- Mittlerer Standard: Fassade und Dach sind mit besserer Dämmung versehen (nach ca. 1995). Insgesamt kommen diese Objekte auf eine Effizienzklasse von meist C-E. Die ISO-Zweifachverglasung erhält Einzug, ebenso wie Laminat und PVC-Böden besserer Art oder sogar Fliesen. Geheizt wird mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln. Es gibt eine zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Kippsicherungen.
- Gehobener Standard: Die Dämmung von Dach und Fassade ist in der Regel überdurchschnittlich (nach ca. 2005). Die Fenster sind dreifach verglast & haben Rollläden. Die Zimmerdecken haben eine größere Spannweite, was offenere Grundrisse zulässt. Als Bodenbeläge kommen Parkett oder hochwertige Fliesen infrage, meist beheizt mit Fußbodenheizung. Geheizt wird hier meist mit Hybridheizungen, wie z.B. Gas-Brennwerttechnik und Solarthermie.
- Stark gehobener Standard: Gedämmt wird hier im Passivhausstandard, sodass die hohen Effizienzklassen A und A+ erreicht werden. Im Keller oder vor dem Haus befindet sich eine Wärmepumpe, auf dem Dach eine PV-Anlage. Spezialverglasungen und große Fensterfronten kommen zum Einsatz, die Fußböden beeindrucken durch hochwertiges Parkett oder Natursteinplatten. Mehrere hochwertige Bäder sind anzufinden sowie eine zentrale Wohnraumlüftung oder ein Bussystem.
Welchen Einfluss hat der Ausstattungsstandard auf den Immobilienwert?
Es lässt sich pauschal oftmals nur schwer sagen, welchen Einfluss die Ausstattungsklasse auf den Immobilienpreis hat. In einfacheren Lagen z.B. kann der Einfluss nicht so stark sein wie in guten Lagen.
Die Ausstattung ist meist auch abhängig von anderen Faktoren wie Baujahr, Objektzustand oder Energieeffizienz. Das macht es schwer, den Einfluss einzelner Aspekte pauschal isoliert zu betrachten.
Wir haben dennoch Faustformeln aus unserer Praxis für Sie zusammengestellt, damit Sie den Ausstattungsstandard grob berücksichtigen können. Bedenken Sie bitte, dass diese Richtwerte keine professionelle Immobilienbewertung ersetzen und im Einzelfall gewürdigt werden müssen!
Welchen Einfluss hat die Energieeffizienz einer Wohnung auf den Preis?
Die Energieeffizienz von Immobilien wird von Käufern mittlerweile stark wertrelevant eingeschätzt. Zu recht: Auch Studien zeigen einen deutlichen Preisunterschied von modernisierten & nicht-modernisierten Wohnungen – bis zu 44 %.
Der Trend hin zu mehr Energieeffizienz von Gebäuden ist jedoch kein Phänomen, dass erst mit den Klimabewegungen der vergangenen Jahre einsetzte. Energieeffizienz ist vielmehr ein Megatrend, der schon seit Ende der 1970-er Jahre in Deutschland mit der ersten Wärmeschutzverordnung Fahrt aufgenommen hat.
Studie klärt auf: Wie sich schlechte Effizienzklassen auf den Immobilienpreis auswirken
Wer vom Einfluss der Energieeffizienz bei der Immobilienbewertung spricht, meint eigentlich mehrere Unterkategorien wie Baujahr, Ausstattungsstandard oder Modernisierungszustand. Aus diesen einzelnen Merkmalen ergibt sich ein Gesamtbild, das sich in der Energieeffizienz von Gebäuden widerspiegelt.
Die Wissenschaftler Cremer/Doesseler haben 2024 eine spannende Studie zur Rolle der Energieeffizienz bei Eigentumswohnungen veröffentlicht. Sie haben durchschnittliche Preisabschläge ermittelt, mit den Verkäufer derzeit rechnen müssen gegenüber der besten Effizienzklasse A+:
Wichtig ist hierbei zu erwähnen, dass es sich um durchschnittliche Preisabschläge handelt – je nach Einzelfall sind also Schwankungen üblich.
Experten Tipp: Energieausweis richtig lesen
Der Energieausweis ist der Energieeffizienz-Steckbrief eines Gebäudes. Wer ihn richtig liest, hat einen besseren Überblick:
- Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Den Energieausweis gibt es in 2 Varianten. Der Bedarfsausweis ist genauer, weil er von der tatsächlichen energetischen Gebäudequalität ausgeht – und nicht von den Verbräuchen der Nutzer.
- Modernisierungsmaßnahmen nötig? Auf Seite 4 des Energieausweises finden sich meistens Modernisierungsempfehlungen. Diese können Hinweise geben auf mögliche energetische Schwachstellen der Wohnung.
Vermietet vs. bezugsfrei: Der Preisunterscheid kann erheblich sein
Vermietete Wohnungen können weniger wert sein als bezugsfreie Wohnungen. Das hat damit zu tun, dass manchmal Altmietverträge bestehen, die schwer kündbar sind und deren Mieten oft deutlich unterhalb des Marktniveaus liegen.
Kauf bricht nicht Miete – daher sind Objekte mit solchen Mindermieten (Underrent) meist nur mit Abschlägen veräußerbar.
Kann man als Käufer nicht einfach Eigenbedarf anmelden nach Kauf?
Eigenbedarf ist ein legitimer Grund, bestehende Mietverhältnisse zu kündigen. In der Praxis scheuen manche Käufer jedoch davor zurück, anderen Mietern zu kündigen oder fürchten einen langwierigen Prozess oder Kündigungsfristen.
Daher ist in München meist mit einem Vermietungsabschlag von 5-10 % zu rechnen gegenüber bezugsfreien Wohnungen. In Einzelfällen kann dieser aber deutlich höher liegen, z.B. bei Kündigungssperren.
Kann man Mieten nicht einfach erhöhen nach dem Kauf?
Ob Sie die Miete einer Wohnung nach Kauf einfach erhöhen können, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich unterliegen die meisten Wohnungen in München dem Mietspiegel. Die darin definierte ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
Eine Ausnahme bilden Neubauwohnungen, umfassend modernisierte Wohnungen sowie zum Teil auch möblierter Wohnraum.
Außerdem gilt in München die Mietpreisbremse. Wohnungsmieten dürfen alle 3 Jahre maximal um 15 % steigen. Bei älteren Mietverträgen stoßen wir in der Praxis gelegentlich noch auf Kaltmieten von 6 € pro Quadratmeter. Das ist gut für den Mieter – aber ein marktübliches Mietniveau liegt hier in der Regel erstmal lange Zeit in weiter Ferne.
Experten-Tipp: Vermietete Wohnungen sind anspruchsvoller im Verkauf
Wir empfehlen eine unverbindliche Beratung mit einem Experten, sollten Sie den Verkauf einer vermieteten Wohnung planen. Hier lauern viele Fallstricke, die meist übersehen werden.
Experten-Tipp: Vorsicht bei Faustformeln!
Die genannten Preisfaktoren und Anpassungswerte sind Orientierungsgrößen und ersetzen keine professionelle Marktwertermittlung. Jede Immobilie und jeder Teilmarkt in München weist individuelle Besonderheiten auf. Hier sind Markterfahrung und Expertise gefragt.
Eine schematische Anwendung von Zu- oder Abschlägen birgt die Gefahr, Aspekte mehrfach oder falsch zu berücksichtigen. Für eine verlässliche Bewertung empfehlen wir deshalb eine professionelle Einschätzung vor Ort.
13. Prognose für 2025 & 2026: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?
Unsere Gesamt-Einschätzung kennen Sie schon: Wir erwarten stagnierende bis moderat steigende Preise um bis zu 2-4% für München auch im kommenden Jahr 2026.
Als Immobiliengutachter und Makler wissen wir aber auch: Eine exakte Vorhersage ist unmöglich. Jedoch gibt es Faktoren, die bestimmen, in welche Richtung sich die Immobilienpreise entwickeln. Die wichtigsten Preistreiber sind Angebot & Nachfrage, Bevölkerungswachstum (Demografie), Bauzinsen, Mieten & Nettoeinkommen.
Fazit für München: Preise stabil – aber nicht alle
Positive Marktkräfte sollten für München auch in 2026 überwiegen – wenn auch nicht für alle Immobilienarten. Haupttreiber der Preisentwicklung sind die hohe Nachfrage nach Wohnraum und das knappe Angebot. Auch die steigenden Mieten stützen die Immobilienwerte fundamental. Nicht zuletzt die schwache Baulust und Neubautätigkeit sollte dafür sorgen, dass das Angebot auch weiterhin knapp bleibt.
Auch um die Zukunftschancen der Stadt steht es gut. München landet seit Jahrzehnten auf den Top-Plätzen einschlägiger Rankings. Das sollte auch die Bevölkerungsentwicklung weiter positiv begünstigen.
Nicht modernisierte Gebäude gleichwohl dürften es weiterhin schwerer haben – insbesondere in weniger bevorzugten Lagen. Hier müssen Verkäufer oft mit Abschlägen rechnen, gerade weil die Baukosten weiter steigen und komplexe gesetzliche Vorgaben einzuhalten sind. Eine Immobilienbewertung sollte gerade in solchen Fällen nicht ohne professionelle Unterstützung erfolgen.
Immobilienpreise 2026: Das sind die Risiken
Die Zinsen für Baukredite bleiben ein Risiko. Hier sollte man neben den Zinsvorgaben der EZB vor allem die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen im Blick behalten. Diese sind als Richtmaß wichtiger. Auch die Inflationserwartung spielt eine Rolle bei der Bauzinsentwicklung.
Hier zeigte sich zuletzt ein uneinheitliches Bild: Eine wahrscheinlich höhere Staatsverschuldung in Deutschland bei einer gleichzeitig unsicheren weltwirtschaftlichen Lage sorgen hier definitiv für Unsicherheit mit schwer absehbarer Entwicklung.
Die Wirtschafts- und damit die Einkommensentwicklung ist ein weiterer Faktor: Die anhaltende Rezession und steigende Arbeitslosigkeit belasten die deutsche Wirtschaft – und damit womöglich auch die Einkommensaussichten und das Konsumverhalten von potenziellen Immobilienkäufern.
Markt-Ausblick für Verkäufer: Lohnt sich ein Verkauf jetzt?
Die Immobilienpreise steigen in München das fünfte Quartal in Folge. Das spricht für einen sich verstetigenden Aufwärtstrend. Das wäre demnach ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf, da der Optimismus am Markt zurück ist. Noch sind die Preise relativ hoch & Käufer haben sich an die neue Zinslandschaft gewöhnt.
Auch wenn die politische Gesamtlage aktuell schwer planbar ist, sollten Sie sich nicht verrückt machen lassen. Vielmehr lohnt sich ein Blick auf das, was trotz der Risiken vorerst unverändert bleibt: Wohnraum ist knapp, die Nachfrage ist stabil und Mieten steigen und steigen. Das alles spielt Verkäufern in die Hände – auch wenn weitere starke Preisanstiege wie in den 2010-er Jahren bis auf weiteres unwahrscheinlich sind.
Eigentümer von nicht modernisierten Immobilien sollten sich gleichwohl Gedanken über Ihre langfristigen Ziele machen. Schon jetzt ist die Preisentwicklung solcher Immobilien stark gedämpft, wenn nicht sogar rückläufig. Dabei sind die realen Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bzw. des ‚Heizungsgesetzes‘ vielen noch gar nicht voll bewusst. Ein bloßes Hoffen auf eine ‚Marktberuhigung‘ ist hier besonders riskant. Gleichzeitig lohnen sich Sanierungen nicht immer. Hier kann sich eine professionelle Beratung auszahlen. Unsere Gutachter und Makler klären gerne über verschiedene Szenarien auf.
Experten-Tipp: Immobilienpreise sind nach wie vor auf einem attraktiven Niveau für den Verkauf
Auch wenn die Immobilienpreise in München nicht mehr auf ihrem Allzeit-Hoch von Anfang 2022 stehen, ist das Preisniveau bei einer Betrachtung über zwei Jahrzehnte hinweg nach wie vor sehr attraktiv – auch für energetisch unsanierte Immobilien. Je nach individueller Lage kann sich ein Verkauf für Eigentümer also lohnen, weil in den vergangenen Jahren trotz allem eine beispiellose Wertsteigerung stattgefunden hat.
Markt-Ausblick für Käufer: Lohnt sich ein Kauf jetzt?
Für Käufer kann sich ein Kauf derzeit ebenfalls lohnen. Auch wenn die Zinsen nicht mehr nahe der Null sind, ist das Niveau in Bezug auf die Immobilienpreise durchaus attraktiv.
Ob sich eine Wette auf weiter fallende Preise lohnt, ist fraglich: Das würde wahrscheinlich mit steigenden Bauzinsen einhergehen – was die Wette wieder zunichte machen könnte. Auch im vergangenen Jahr sind entsprechende Hoffnungen in München enttäuscht worden.
Als Käufer ist man nicht gut beraten, wenn man sich von politischen Krisen und anderen medialen ‚Angstthemen‘ allzu stark beeinflussen lässt. Im Gegenteil lassen sich Krisen vorteilhaft nutzen, wenn andere abwarten. Die stabile Preisentwicklung im vergangenen Jahr unterstreicht nicht zuletzt, dass Immobilieninvestments in München auch in Krisen in der Wertentwicklung überzeugen können.
Dies scheinen viele Marktteilnehmer erkannt zu haben, was sich in steigenden Abschlusszahlen und Immobilienpreisen zeigt. Wer sich zusätzlich an modernisierungsbedürftige Immobilien herantraut, kann hier am meisten sparen. Doch in alten Häusern lauern auch Risiken: Kalkulieren Sie vorher alles sauber durch und ziehen Sie Experten hinzu!
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14. FAQ/Häufige Fragen
Zum Oktober 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in München bei etwa 8.050 € für Wohnungen, was einem Plus von 1,5 % im Vergleich zum Vorquartal entspricht. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser betragen rund 12.000 € (+0,6 %), Reihenhäuser & Doppelhaushälften liegen bei 8.600 €. Mehrfamilienhäuser kosten ca. 6.400 € (+1,6 %). Nähere Infos in unserem Stadtteil-Marktbericht
Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden in München vor allem in guten City-Lagen und Bestlagen erzielt, wie in Altstadt-Lehel, Bogenhausen oder Maxvorstadt. Die Immobilienpreise können hier in der Spitze 16.000 €/m² bis 19.000 €/m² betragen.
In den durchschnittlichen Lagen von München, wie Feldmoching-Hasenbergl oder in Teilen von Giesing, sind die Immobilienpreise am geringsten. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen können hier je nach Baujahr und Zustand auch unterhalb von 7.800 €/m² liegen.
Die aktuelle Marktsituation ist für Verkäufer interessant, denn zum Oktober 2025 stiegen die Immobilienpreise in München erneut im Vergleich zum Vorquartal. Dabei zogen die Preise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern genau wie im vergangenen Quartal wieder besonders dynamisch an: Wohnungen +1,5 %, Häuser +0,6 % und Mehrfamilienhäuser +1,6%.
Auf Jahressicht sind die klaren Gewinner ebenfalls Eigentumswohnungen & Mehrfamilienhäuser. Im Vergleich zum August 2024 kletterten die Preise hier um stattliche 5,1 % bzw. sogar um 7,2 %. Doch auch die Hauspreise legten zu mit einem Plus von im Mittel 2,1 %.
Das hängt von mehreren wirtschaftlichen und persönlichen Faktoren ab. Zum einen sind die Mieten in München heute auf einem hohen Niveau. Das kann je nach eigener Situation für die Vermietung sprechen.
Immobilieneigentum sollte jedoch niemals ein Selbstzweck sein. Wer beispielsweise vor 10 Jahren gekauft hat, kann heute meist attraktive Wertgewinne steuerfrei realisieren.
Auch bei geerbten Immobilien, wie z.B. dem Elternhaus, ist ein Verkauf oft sinnvoll – vorausgesetzt natürlich, Sie wollen das Haus nicht selbst bewohnen. Denn Einfamilienhäuser lassen sich selten rentabel vermieten. Eine Reinvestition in kleinere Apartments kann wirtschaftlich vorteilhafter sein.
Für den GLASER-Immobilienreport und unser Online-Wertermittlungstool GLASER ProValue nutzen wir Kaufpreisauswertungen der Gutachterausschüsse, des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Bayern, Marktdaten des IVD-Sued e.V., Angebotsdaten sowie eigene Marktanalysen unserer Immobiliengutachter & Verkaufsexperten.
Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit der GLASER Marktforschung systematisch Bewertungstheorie und Marktpraxis. Im Ergebnis erhalten Sie besonders fundierte Marktdaten und eine gute Entscheidungsgrundlage. Mehr Informationen zu unserer Methodik und Datengrundlage finden Sie hier.
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.
Angebotspreise sind Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte daher möglichst auf tatsächlichen Kaufpreisen aufbauen. Solche ‚offiziellen‘ Kaufpreise können zertifizierte Immobiliengutachter z.B. in der Kaufpreissammlung einsehen.
Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört zwingend auch ein Ortstermin dazu. Gerne beraten wir Sie persönlich in einem unverbindlichen Gespräch.
Unsere aktuelle Prognose für die Immobilienpreisentwicklung in München ist: Stagnation bis moderate Zuwächse um bis zu 2-4 %. München ist wirtschaftlich robust und die Mietnachfrage ungebremst. Doch es gibt auch Risiken – dazu mehr in unserer Prognose für 2025 & 2026.
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Disclaimer (Haftungsausschluss)
Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko. Dieser Marktbericht stellt keine Anlageberatung dar. Immobilieninvestments erfolgen auf eigenes Risiko.