Immobilienpreise & Prognose für München | Gutachterblick Mai 2025
Wie entwickeln sich die Preise am Münchner Immobilienmarkt? Wer sich das fragt, bekommt hier mehr als nur Quadratmeterpreise. Im aktuellen Gutachterblick, dem Immobilien-Marktbericht unserer Sachverständigen und Verkaufsexperten, geben wir detailliert wie nie Einblick in Marktpreise, Preistrends und Prognosen – mit Preiskarten für München, seine Stadtteile und vielem mehr.
1. Aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise in München: Mai 2025
Im Mai 2025 lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien in München bei rund 8.000 € für Wohnungen, etwa 11.950 € für freistehende Einfamilienhäuser, ca. 8.600 € für Reihenhäuser und rund 6.350 € für Mehrfamilienhäuser.
Unsere Daten: Reales Marktgeschehen
Die Werte beruhen auf der Auswertung notariell beurkundeter Kaufverträge durch den Oberen Gutachterausschuss Bayern (Stand: 01.01.2024). Sie wurden aktualisiert anhand des vdp-Immobilienpreisindex‘ für München – gestützt auf Transaktionen von über 700 Banken.
Anders als viele Anbieter orientieren wir uns damit nicht nur an Online-Angebotspreisen, sondern auch am tatsächlichen Marktgeschehen in München. Hier finden Sie mehr Infos zur Methodik unserer Marktforschung.
Was beeinflusst den Immobilienpreis?
Die Immobilienpreise in der Landeshauptstadt variieren jedoch erheblich – je nach Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Denkmalschutzstatus und Vermietungssituation. Eine erste genauere Einschätzung bietet das von unseren Gutachtern entwickelte Online-Tool GLASER ProValue. Sie können es hier kostenlos & ohne Anmeldung nutzen.
München im Aufwärtstrend
Die Wohnungspreise in München sind seit Anfang 2023 um rund 11 % gesunken – von Ø 9.000 € auf aktuell rund 8.000 € pro Quadratmeter. Doch der Aufwärtstrend läuft längst: Seit einem Jahr ziehen die Preise wieder an. Im 15-Jahresvergleich liegt München trotz Preisdelle bei +135 %.
Zum Mai 2025 stiegen die Immobilienpreise in München erneut im Vergleich zum Vorquartal: Wohnungen +1,5 %, Häuser +0,3 % und Mehrfamilienhäuser +2,1%.
Wohnungspreise
Haus-/Reihenhauspreise
Unsere aktuelle Prognose für München in 2025
Unsere aktuelle Prognose für München ist: Stagnation bis moderate Zuwächse um bis zu 2 %. München ist wirtschaftlich robust und die Mietnachfrage ungebremst. Doch es gibt auch Risiken – dazu später mehr in unserer Prognose für 2025.
Wir zeigen, wie sich der Markt in München entwickelt
Wer gute Immobilien-Entscheidungen treffen möchte, braucht einen erfahrenen Blick auf das, was tatsächlich am Markt geschieht. Preise aus dem Internet allein können trügerisch sein.
Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit unserem Marktbericht GLASER-Gutachterblick systematisch Theorie & Praxis. Das Ergebnis: Fundierte Marktdaten, die Verkäufer und Käufer wirklich weiterbringen.
Als Makler & Gutachter verbinden wir Sachverstand mit echter Marktpraxis. Für eine fundierte Beratung — von der Preisfindung bis zum erfolgreichen Verkauf.
Maximilian Glaser, M.Sc. in Real Estate (IRE|BS)
2. Wohnungspreise in München: Bestand & Neubau
Wohnungen wurden in München zum Mai 2025 für 7.716 €/m² (durchschnittliche Lagen) verkauft. In guten bzw. guten City-Lagen erzielten Wohnungsverkäufe durchschnittlich 8.660 €/m² bzw. 11.160 €/m². Attraktive Objekte mit Denkmalschutz haben einen positiven Einfluss auf den Quadratmeterpreis. Baujahr, Mikrolage, Objektzustand & Energieeffizienz sind zudem wertrelevant.
Neubaupreise für Wohnungen betragen in München durchschnittlich 10.250 €/m², in guten Lagen 12.600 €/m² und in guten City-Lagen bis zu 21.000 €/m².
Für eine genauere Ersteinschätzung empfehlen wir unser kostenloses, anonymes Online-Tool GLASER ProValue. Entwickelt von unseren Immobiliengutachtern, nutzt es u. a. die Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses München.
3. Hauspreise München 2025
Zum Mai 2025 lagen die durchschnittlichen Marktpreise in München bei 1.750.000 € für freistehende Einfamilienhäuser, 3.800.000 € für Villen und Bungalows sowie bei 1.000.000 € für Reihenhäuser.
Die Kaufpreise für Häuser variieren jedoch stark nach Lage, Baujahr, Grundstücksfläche, Ausstattung & Zustand sowie nach Energieeffizienz. Wir empfehlen daher in jedem Fall eine professionelle Immobilienbewertung.
Eine erste genauere Einschätzung bietet das von unseren Gutachtern entwickelte Online-Tool GLASER ProValue. Sie können es hier kostenlos & ohne Anmeldung nutzen.
4. Der große Stadtteil-Marktbericht: Wohnungspreise nach Münchner Stadtteile
Unser Immobilienmarktbericht für die einzelnen Münchner Stadtteile zeigt Ihnen durchschnittliche Quadratmeterpreise für Ihre Nachbarschaft.
Wie viel kostet eine Wohnung in Maxvorstadt, wie viel in Schwabing?
Mit unserer interaktiven Karte geben wir Ihnen einen detaillierten Einblick in das typische Marktpreisniveau der einzelnen Münchner Stadtteile. Für eine präzise Bewertung zählen neben der Wohnlage auch Baujahr, Ausstattung, Zustand, Energieeffizienz, Vermietung & Mikrolage.
Schwabing, Maxvorstadt, das Lehel oder Altstadt gehören klar zu den teuersten Pflastern in der Landeshauptstadt – mit einem durchschnittlichen Wohnungspreis von 13.300 €/m².
Die Quadratmeterpreise für Wohnungen in einfacheren Lagen von Laim, Giesing oder Moosach liegen bei rund 7.800 €.
5. Quadratmeterpreise für Häuser nach Münchner Stadtteil
Wer ein Haus in München-Bogenhausen kaufen möchte, muss mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 9.700 €/m² rechnen, wobei hier genau wie in anderen Bestlagen wie etwa Neuhausen-Nymphenburg mit deutlichen Preisschwankungen zu rechnen ist.
Die äußeren Lagen Münchens überzeugen durch vergleichsweise attraktivere Preise, der Nähe zur Natur und dennoch meist kurzen Wegen in die Altstadt. Häuser waren etwa in Feldmoching oder Aubing für ca. 7.700 €/m² erhältlich.
Mit unserem kostenlosen Online-Tool können Sie den Immobilienwert in München selbst ermitteln
6. Hintergrund-Wissen: Was den Immobilienpreis beeinflusst
Nicht jede Immobilie entspricht dem Durchschnitt: Während sich Quadratmeterpreise in Statistiken gut vergleichen lassen, gibt es in der Praxis viele weitere Faktoren wie Zustand, Energieeffizienz oder Ausstattung, die den tatsächlichen Marktwert erheblich beeinflussen.
Wussten Sie zum Beispiel, dass Wohnungen mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H im Schnitt bis zu 44 % weniger wert sein können als vergleichbare Immobilien mit der Bestklasse A+? Auch vermietete Wohnungen werden oft mit einem Abschlag von 5–10 % verkauft.
In diesem Abschnitt erfahren Sie, welche 5 Merkmale besonders stark auf den Preis wirken – und wie Sie grob einschätzen können, wo Ihre Immobilie im Vergleich liegt.
Die Lage entscheidet über den Preis: Altstadt bis Untergiesing
Die Lage einer Immobilie hat die größte Auswirkung auf den Preis. Kein Wunder: Die Lage ist eine der wenigen Dinge, die sich nicht ändern lassen und welche große Auswirkung auf die Wohnqualität vor Ort hat.
Erfahren Sie hier, wo Sie gute Lagen in München finden, und in welchen Lagen Sie noch attraktivere Einstiegspreise finden.
In Anlehnung an den Gutachterausschuss München und eigene Analysen unterteilen wir das Münchner Stadtgebiet in 4 Lagequalitäten:
- Durchschnittliche Lage: Diese Gebiete bieten eine solide Infrastruktur, mittlere Immobilienpreise und eine gute Nahversorgung. Typisch sind Mehrfamilienhäuser, sanierte Altbauten und einfachere Neubauten. Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden, aber nicht ideal. Beispiele: Teile von Laim, Berg am Laim, Aubing.
- Gute Lage: Höhere Nachfrage, das Wohnumfeld ist gepflegt und gut erschlossen. Moderne Neubauten und sanierte Altbauten bestimmen das Bild, oft mit mehr Grünflächen. Infrastruktur, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind besser, die Preise höher. Beispiele: Teile von Neuhausen, Westend, Trudering, Sendling-Westpark.
- Gute City-Lage: Diese Viertel kombinieren Zentrumsnähe mit hoher Wohnqualität. Sanierte Altbauten und exklusive Stadtwohnungen sind hier besonders gefragt. Top-Gastronomie, Shopping und Kultur liegen direkt vor der Tür, ebenso U-Bahn-Anbindungen. Beispiele: Maxvorstadt, Gärtnerplatzviertel, Schwabing-West, Teile von Haidhausen.
- Bestlage: Die begehrtesten Viertel Münchens mit höchster Wertstabilität und Prestige sowie traditionelle Villengegenden. Geprägt von denkmalgeschützten Altbauten, Villen und Luxuswohnungen. Erstklassige Infrastruktur und beste Anbindung machen sie zur Top-Adresse. Beispiele: Altstadt-Lehel, Solln, Bogenhausen, Nymphenburg.
Wie man Baujahr und Zustand einschätzt
Auch Baujahr & Zustand haben einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienpreis. Das wissen viele im Markt: Deshalb wird gerne betont, die Immobilie sei „renoviert“ oder „saniert“. Doch stimmt das immer? Wie lässt sich der Zustand einer Wohnung schnell überschlägig einschätzen?
Hier hilft es, wenn man die typischen Lebensdauern von einzelnen Bauteilen kennt. So halten Fenster bei normaler Instandhaltung im Schnitt 30 Jahre. Danach ist es meist rentabler, neue Fenster einzubauen. Weiß man dann, wann die Fenster einer Wohnung zuletzt erneuert wurden, kann man grob überschlagen, wie es um den Zustand der Wohnung steht.
Nachfolgend finden Sie die typischen Lebensdauern einzelner Bauteile, wie Sie von Sachverständigen geschätzt werden.
Nicht selten lesen wir in Immobilienexposés von einem „sanierten Zustand“ der Wohnung. Fragt man dann nach, wann genau saniert wurde, kann die Antwort schon mal lauten: vor 20 Jahren.
Dabei müsste man nur die durchschnittliche Lebensdauer wichtiger Bauteile überschlagen, um zu erkennen: Die Immobilie ist mittlerweile näher an der nächsten Sanierung als an der letzten.
Manchmal gibt das Baujahr bereits Hinweise auf den Zustand
Oftmals kann man bereits am Baujahr bereits ablesen, wie der Zustand der Wohnung voraussichtlich sein wird. So sind etwa viele Wohnungen aus den 1980-er Jahren meist schon modernisierungsbedürftig.
Ausnahme: Bereits modernisierte Wohnungen. Hier wurde nicht einfach nur oberflächlich renoviert, sondern gleich ein höherer Wohnstandard geschaffen. Etwa wenn neue dreifach verglaste Fenster eingebaut wurden.
Experten-Tipp: Machen Sie sich ein genaues Bild!
Wenn Sie einen Verkauf oder Kauf planen, nehmen Sie die Wohnung vorher genau unter die Lupe:
- Wann wurde welches Bauteil zuletzt erneuert?
- Wurde nur oberflächlich renoviert oder auch substanziell saniert/modernisiert?
- Welche Modernisierungsmaßnahmen stehen demnächst an?
Einen Überblick finden Sie meistens in den letzten Protokollen der Eigentümerversammlung oder – noch besser – in der Beschlusssammlung der WEG. Hier sind über viele Jahre hinweg alle wichtigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft dokumentiert.
Einfach bis gehoben: Wie Sie die Ausstattung einer Wohnung einschätzen
Bei kaum einem anderen Aspekt wird in der Praxis so übertrieben wie bei der Ausstattung der Wohnung. In Exposés wird noch immer inflationär mit „gehobenem Standard“ geworben. Doch wie erkenne ich, ob eine Ausstattung tatsächlich gehoben ist?
Wenn Sie den Ausstattungsstandard beurteilen wollen, hilft ein Blick ins Gesetz. In der ImmoWertV werden 5 Ausstattungsklassen definiert:
- Sehr einfacher Standard: Heute nur noch selten zu finden. Die Fassade ist nicht gedämmt, das Dach nur mit Dachpappe eingedeckt. Die Fenster sind einfach verglast, Bodenbeläge fehlen und geheizt wird mit Einzelöfen.
- Einfacher Standard: Fassaden können hier bereits gedämmt sein, jedoch nicht mehr in zeitgemäßen Umfang (ca. vor 1995). Auch das Dach ist nicht zeitgemäß gedämmt und einfach eingedeckt mit Betonsteinen oder Ziegeln. Die Fenster sind zweifach verglast (vor ca. 1995), auf den Fußböden findet sich Laminat, PVC oder Teppich. Geheizt wird mit fossilen Brennstoffen und veralteter Zentralheizungstechnik oder Nachtspeicheröfen.
- Mittlerer Standard: Fassade und Dach sind mit besserer Dämmung versehen (nach ca. 1995). Insgesamt kommen diese Objekte auf eine Effizienzklasse von meist C-E. Die ISO-Zweifachverglasung erhält Einzug, ebenso wie Laminat und PVC-Böden besserer Art oder sogar Fliesen. Geheizt wird mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln. Es gibt eine zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Kippsicherungen.
- Gehobener Standard: Die Dämmung von Dach und Fassade ist in der Regel überdurchschnittlich (nach ca. 2005). Die Fenster sind dreifach verglast & haben Rollläden. Die Zimmerdecken haben eine größere Spannweite, was offenere Grundrisse zulässt. Als Bodenbeläge kommen Parkett oder hochwertige Fliesen infrage, meist beheizt mit Fußbodenheizung. Geheizt wird hier meist mit Hybridheizungen, wie z.B. Gas-Brennwerttechnik und Solarthermie.
- Stark gehobener Standard: Gedämmt wird hier im Passivhausstandard, sodass die hohen Effizienzklassen A und A+ erreicht werden. Im Keller oder vor dem Haus befindet sich eine Wärmepumpe, auf dem Dach eine PV-Anlage. Spezialverglasungen und große Fensterfronten kommen zum Einsatz, die Fußböden beeindrucken durch hochwertiges Parkett oder Natursteinplatten. Mehrere hochwertige Bäder sind anzufinden sowie eine zentrale Wohnraumlüftung oder ein Bussystem.
Welchen Einfluss hat der Ausstattungsstandard auf den Immobilienwert?
Es lässt sich pauschal oftmals nur schwer sagen, welchen Einfluss die Ausstattungsklasse auf den Immobilienpreis hat. In einfacheren Lagen z.B. kann der Einfluss nicht so stark sein wie in guten Lagen.
Die Ausstattung ist meist auch abhängig von anderen Faktoren wie Baujahr, Objektzustand oder Energieeffizienz. Das macht es schwer, den Einfluss einzelner Aspekte pauschal isoliert zu betrachten.
Wir haben dennoch Faustformeln aus unserer Praxis für Sie zusammengestellt, damit Sie den Ausstattungsstandard grob berücksichtigen können. Bedenken Sie bitte, dass diese Richtwerte keine professionelle Immobilienbewertung ersetzen und im Einzelfall gewürdigt werden müssen!
Welchen Einfluss hat die Energieeffizienz einer Wohnung auf den Preis?
Die Energieeffizienz von Immobilien wird von Käufern mittlerweile stark wertrelevant eingeschätzt. Zu recht: Auch Studien zeigen einen deutlichen Preisunterschied von modernisierten & nicht-modernisierten Wohnungen – bis zu 44 %.
Der Trend hin zu mehr Energieeffizienz von Gebäuden ist jedoch kein Phänomen, dass erst mit den Klimabewegungen der vergangenen Jahre einsetzte. Energieeffizienz ist vielmehr ein Megatrend, der schon seit Ende der 1970-er Jahre in Deutschland mit der ersten Wärmeschutzverordnung Fahrt aufgenommen hat.
Studie klärt auf: Wie sich schlechte Effizienzklassen auf den Immobilienpreis auswirken
Wer vom Einfluss der Energieeffizienz bei der Immobilienbewertung spricht, meint eigentlich mehrere Unterkategorien wie Baujahr, Ausstattungsstandard oder Modernisierungszustand. Aus diesen einzelnen Merkmalen ergibt sich ein Gesamtbild, das sich in der Energieeffizienz von Gebäuden widerspiegelt.
Die Wissenschaftler Cremer/Doesseler haben 2024 eine spannende Studie zur Rolle der Energieeffizienz bei Eigentumswohnungen veröffentlicht. Sie haben durchschnittliche Preisabschläge ermittelt, mit den Verkäufer derzeit rechnen müssen gegenüber der besten Effizienzklasse A+:
Wichtig ist hierbei zu erwähnen, dass es sich um durchschnittliche Preisabschläge handelt – je nach Einzelfall sind also Schwankungen üblich.
Experten Tipp: Energieausweis richtig lesen
Der Energieausweis ist der Energieeffizienz-Steckbrief eines Gebäudes. Wer ihn richtig liest, hat einen besseren Überblick:
- Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Den Energieausweis gibt es in 2 Varianten. Der Bedarfsausweis ist genauer, weil er von der tatsächlichen energetischen Gebäudequalität ausgeht – und nicht von den Verbräuchen der Nutzer.
- Modernisierungsmaßnahmen nötig? Auf Seite 4 des Energieausweises finden sich meistens Modernisierungsempfehlungen. Diese können Hinweise geben auf mögliche energetische Schwachstellen der Wohnung.
Vermietet vs. bezugsfrei: Der Preisunterscheid kann erheblich sein
Vermietete Wohnungen können weniger wert sein als bezugsfreie Wohnungen. Das hat damit zu tun, dass manchmal Altmietverträge bestehen, die schwer kündbar sind und deren Mieten oft deutlich unterhalb des Marktniveaus liegen.
Kauf bricht nicht Miete – daher sind Objekte mit solchen Mindermieten (Underrent) meist nur mit Abschlägen veräußerbar.
Kann man als Käufer nicht einfach Eigenbedarf anmelden nach Kauf?
Eigenbedarf ist ein legitimer Grund, bestehende Mietverhältnisse zu kündigen. In der Praxis scheuen manche Käufer jedoch davor zurück, anderen Mietern zu kündigen oder fürchten einen langwierigen Prozess oder Kündigungsfristen.
Daher ist in München meist mit einem Vermietungsabschlag von 5-10 % zu rechnen gegenüber bezugsfreien Wohnungen. In Einzelfällen kann dieser aber deutlich höher liegen, z.B. bei Kündigungssperren.
Kann man Mieten nicht einfach erhöhen nach dem Kauf?
Ob Sie die Miete einer Wohnung nach Kauf einfach erhöhen können, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich unterliegen die meisten Wohnungen in München dem Mietspiegel. Die darin definierte ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
Eine Ausnahme bilden Neubauwohnungen, umfassend modernisierte Wohnungen sowie zum Teil auch möblierter Wohnraum.
Außerdem gilt in München die Mietpreisbremse. Wohnungsmieten dürfen alle 3 Jahre maximal um 15 % steigen. Bei älteren Mietverträgen stoßen wir in der Praxis gelegentlich noch auf Kaltmieten von 6 € pro Quadratmeter. Das ist gut für den Mieter – aber ein marktübliches Mietniveau liegt hier in der Regel erstmal lange Zeit in weiter Ferne.
Experten-Tipp: Vermietete Wohnungen sind anspruchsvoller im Verkauf
Wir empfehlen eine unverbindliche Beratung mit einem Experten, sollten Sie den Verkauf einer vermieteten Wohnung planen. Hier lauern viele Fallstricke, die meist übersehen werden.
Experten-Tipp: Vorsicht bei Faustformeln!
Die genannten Preisfaktoren und Anpassungswerte sind Orientierungsgrößen und ersetzen keine professionelle Marktwertermittlung. Jede Immobilie und jeder Teilmarkt in München weist individuelle Besonderheiten auf. Hier sind Markterfahrung und Expertise gefragt.
Eine schematische Anwendung von Zu- oder Abschlägen birgt die Gefahr, Aspekte mehrfach oder falsch zu berücksichtigen. Für eine verlässliche Bewertung empfehlen wir deshalb eine professionelle Einschätzung vor Ort.
7. Preise für Grundstücke & Bodenrichtwerte in München
Zum letzten Erhebungsstichtag 01.01.2024 lagen typische Bodenrichtwerte in München bei 1.800 € in durchschnittlichen Lagen, bei 2.600 € in guten Lagen und bei 6.500 € in Bestlagen.
Die Bodenpreise hängen ab von der Marktlage, der Bebaubarkeit (WGFZ) sowie weiteren Faktoren wie Schnitt, Ausrichtung oder Mikrolage. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie zudem die typischen Bodenrichtwert-Spannen für München.
Unser Grundstücksbericht im Detail – Ihr Wissensvorsprung!
Lernen Sie die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für München noch ausführlicher kennen – und die Faktoren, die Ihren Grundstückswert beeinflussen. Jetzt kostenlos GLASER-Grundstücksbericht lesen & besser entscheiden!
8. Preise für Mehrfamilienhäuser in München
Mehrfamilienhäuser sind Häuser ab 3 Mieteinheiten. Der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt dabei besonders von der Ertragssituation der Immobilie ab.
Die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser in München liegen zum Mai 2025 durchschnittlich bei 6.750 € (3-6 Wohneinheiten) bzw. 6.350 € (>6 Wohneinheiten). Die Preise sind abhängig von Lage, Zustand und Mietsituation.
Der Ertragsfaktor (Vielfaches der Jahresnettokaltmiete) beträgt derzeit ca. 30. Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind in München zum Mai 2025 im Vergleich zum Vorquartal um 2,1 % gestiegen (vdp-Immobilienpreisindex).
Eine erste genauere Einschätzung bietet das von unseren Gutachtern entwickelte Online-Tool GLASER ProValue. Sie können es hier kostenlos & ohne Anmeldung nutzen.
Experten-Tipp: Denkmalschutz und Mietverträge im Blick behalten
Denkmalgeschützte Wohnhäuser haben oft höhere Vervielfältiger, besonders bei geringem Gewerbeanteil – u.a. ein Effekt der steuerlichen Abschreibungsvorteile.
Problematisch können alte Mietverträge mit niedrigen Mieten (Underrent) oder Bruttokaltmieten sein, da die Vervielfältiger am Münchner Mietspiegel ausgerichtet sind.
9. Preise für Stellplätze in München: Einzelgaragen & Tiefgaragen-Stellplätze
Stellplätze sind begehrt: Insbesondere in den zentralen Citylagen Münchens, wo Parkraum chronisch knapp ist. Bei den Kaufpreisen für Stellplätze müssen Sie mit Preisen zwischen 8.000 € und 45.000 € rechnen.
In der nachfolgenden Tabelle finden Sie aktuelle typische Preisspannen für Einzelgaragen und Tiefgaragen-Stellplätze (inkl. Duplexparker):
10. Erbbaurechte in München (Erbpachtimmobilien)
Erbbaurechte (oft als Erbpachtimmobilien bezeichnet) sind Immobilien, bei denen das Grundstück Dritten gehört – meist Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen. Für die Nutzung wird ein Erbbauzins entrichtet.
Mit einem Marktanteil von rund 5 % sind Erbbaurechte eine Ausnahme im deutschen Immobilienmarkt. Ihr Wert hängt maßgeblich von der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags ab. Eine fachkundige Bewertung ist hier unerlässlich.
Für Häuser sind belastbare Schätzungen schwierig. Bei Eigentumswohnungen im Erbbaurecht rechnen wir überschlägig mit folgenden Wertspannen:
Experten-Tipp: Erbbaurechte erfordern eine Einzelfallprüfung
Viele Käufer sind unsicher, da Erbpachtimmobilien wenig verbreitet sind. Eine fundierte Einwertung & Begleitung durch Experten ist daher essenziell.
11. Immobilienpreise für Luxusimmobilien in München
In den exklusivsten Lagen Münchens lassen sich keine verlässlichen Durchschnittswerte für Luxusimmobilien ableiten. Als Immobiliengutachter mit Zugang zur amtlichen Kaufpreissammlung wissen wir: Transaktionen größerer Anwesen sind selten, und jede Liegenschaft ist ein Unikat.
Eine fundierte Immobilienbewertung im Markt für Luxus- und höheren Premium-Immobilien erfordert höchste Expertise und tiefgehende Marktkenntnis. Für eine sachkundige Wertermittlung stehen wir Ihnen jederzeit für ein unverbindliches Beratungsgespräch zur Verfügung.
12. Mietpreise in München: Möbliert vs. Unmöbliert
Für unmöblierte Mietwohnungen in München werden derzeit laut Marktbeobachtung der Stadt München 21,17 €/m² aufgerufen. Möblierte Wohnungen sind deutlich teurer. Hier werden 27,24 € verlangt. Mehr dazu in unserer Übersicht.
Beim Vermieten einer Immobilie gilt in München grundsätzlich der Mietspiegel.
Fällt Ihre Immobilie unter die Mietpreisbremse?
Als Immobilieneigentümer sollten sich sich vor Vermietung über die gesetzlichen Mietbestimmungen informieren und prüfen, inwiefern diese für Sie gelten.
13. Marktbericht München Umland: Preise für Wohnungen und Häuser im Speckgürtel
Das Münchner Umland zählt zu den begehrtesten Wohnlagen Deutschlands. Nähe zur Landeshauptstadt, hohe Lebensqualität und gute Infrastruktur halten die Nachfrage hoch.
Quadratmeterpreise für Wohnungen lagen im Umland Münchens in 2025 zwischen 6.100 € und 8.900 €, bei Häusern waren es zwischen 5.800 € und 12.700 €.
Doch wie entwickeln sich die Quadratmeterpreise, und welche Regionen bieten Potenzial? Das alles und mehr erfahren Sie in unserer separaten Publikation zum Immobilienmarkt im Münchner Umland.
Gutachterblick Spezial – Immobilienpreise im Münchner Umland
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14. Wie lange dauert der Immobilienverkauf aktuell in München?
Mit dem GLASER-Vermarktungsindex messen wir regelmäßig, wie lange es dauert, bis Immobilien in München einen Käufer finden. Denn die Immobilienpreise sind zwar in der bayerischen Landeshauptstadt nach wie vor auf einem attraktiven Niveau – aber wie sieht es mit der Verkaufsdauer aus?
Die aktuellen Zahlen für das 1. Quartal 2025 offenbaren zweierlei: Einerseits liegen die Vermarktungszeiten mit 88-102 Tagen klar über dem Niveau der vergangenen Jahre (zum Vergleich Q4/2021: ca. 61-68 Tage) — vor allem für private Verkäufer kann das zur echten Hürde werden. Andererseits bewegt sich die Verkaufsdauer nach wie vor im üblichen Rahmen von 2 bis 6 Monaten, was die stabile Grundnachfrage am Markt unterstreicht.
Für Häuser und Wohnungen sind die Vermarktungszeiten im 1. Quartal 2025 stabil geblieben, für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser deutet sich eine leichte Besserung an.
Was macht der Wettbewerb? Diese Immobilien werden derzeit angeboten
Immobilienpreise bilden sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Für Käufer wie Verkäufer ist es daher wichtig, abschätzen zu können, welche Immobilientypen aktuell verkauft werden.
Während klassische Eigentumswohnungen mit über 75 % Marktanteil am häufigsten angeboten werden, können Verkäufer von Zweifamilienhäusern oder Gartenwohnungen auf weniger Konkurrenz hoffen.
Fazit: Attraktive Preise — aber neue Spielregeln
Die Nachfrage nach Immobilien in München bleibt also robust, doch der Markt hat sich spürbar verändert. Spontane Inserate und passive Verkaufsstrategien reichen nicht mehr aus. Heute zählen Verhandlungsgeschick, professionelle Präsentation und zielgerichtete Vermarktung.
Gleichzeitig stehen Käufer vor immer komplexeren Fragen — von der Finanzierung bis zu Regulierungen und Förderprogrammen. Kompetente Beratung wird deshalb zum entscheidenden Faktor für den erfolgreichen Abschluss.
15. Prognose für 2025: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München?
Unsere Gesamt-Einschätzung kennen Sie schon: Wir erwarten stagnierende bis moderat steigende Preise um bis zu 2% für München.
Als Immobiliengutachter und Makler wissen wir aber auch: Eine exakte Vorhersage ist unmöglich. Jedoch gibt es Faktoren, die bestimmen, in welche Richtung sich die Immobilienpreise entwickeln. Die wichtigsten Preistreiber sind Angebot & Nachfrage, Bevölkerungswachstum (Demografie), Bauzinsen, Mieten & Nettoeinkommen.
Fazit für München: Preise stabil – aber nicht alle
Positive Marktkräfte sollten für München überwiegen – wenn auch nicht für alle Immobilienarten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, das Angebot knapp, die Mieten steigen ungebremst und auch die Wirtschaft ist hier robuster als andernorts. Das stützt die Preise.
Auch um die Zukunftschancen der Stadt steht es gut. München landet seit Jahrzehnten auf den Top-Plätzen einschlägiger Rankings. Das sollte auch die Bevölkerungsentwicklung weiter positiv begünstigen.
Nicht modernisierte Gebäude gleichwohl dürften es weiterhin schwerer haben – insbesondere in weniger bevorzugten Lagen. Hier müssen Verkäufer mit Abschlägen rechnen. Bei solchen herausfordernden Immobilien lohnt sich professionelle Unterstützung besonders.
Immobilienpreise 2025: Das sind die Risiken
Die Zinsen für Baukredite bleiben ein Risiko – auch wenn viele erwarten, dass von den EZB-Leitzinssenkungen weitere positive Signale ausgehen für den Immobilienmarkt. Die Bauzinsen orientieren sich jedoch nicht nur am Leitzins der Zentralbank.
Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sind als Richtmaß wichtiger. Auch die Inflationserwartung spielt eine Rolle bei der Bauzinsentwicklung.
Hier zeigte sich zuletzt ein uneinheitliches Bild: Eine wahrscheinlich höhere Staatsverschuldung in Deutschland bei einer gleichzeitig unsicheren weltwirtschaftlichen Lage führen hier aktuell zu Volatilität.
Die Wirtschafts- und damit die Einkommensentwicklung ist ein weiterer Faktor: Die anhaltende Rezession und steigende Arbeitslosigkeit belasten die deutsche Wirtschaft aktuell – und damit womöglich auch die Einkommensaussichten.
Markt-Ausblick für Verkäufer: Lohnt sich ein Verkauf jetzt?
Insgesamt stabilisiert sich die Marktlage aktuell zu Ihren Gunsten. Das wäre demnach ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf. Noch sind die Preise relativ hoch & Käufer haben sich an die neue Zinslandschaft gewöhnt.
Auch wenn die politische Gesamtlage aktuell schwer planbar ist, sollten Sie sich nicht verrückt machen lassen. Vielmehr lohnt sich ein Blick auf das, was trotz der Risiken vorerst unverändert bleibt: Wohnraum ist knapp, die Nachfrage ist stabil und Mieten steigen und steigen.
Das alles spielt Verkäufern in die Hände – auch wenn weitere starke Preisanstiege wie in den 2010-er Jahren bis auf weiteres unwahrscheinlich sind.
Experten-Tipp: Immobilienpreise sind nach wie vor auf einem attraktiven Niveau für den Verkauf
Auch wenn die Immobilienpreise in München nicht mehr auf ihrem Allzeit-Hoch von Anfang 2022 stehen, ist das Preisniveau bei einer Betrachtung über zwei Jahrzehnte hinweg nach wie vor sehr hoch. Die Käufernachfrage hat sich zudem stabilisiert. Je nach individueller Lage kann sich ein Verkauf für Eigentümer also lohnen, weil in den vergangenen Jahren dennoch eine beispiellose Wertsteigerung stattgefunden hat.
Markt-Ausblick für Käufer: Lohnt sich ein Kauf jetzt?
Für Käufer kann sich ein Kauf derzeit ebenfalls lohnen. Auch wenn die Zinsen wieder etwas angestiegen sind, ist das Niveau in Bezug auf die Immobilienpreise durchaus attraktiv. Ob sich eine Wette auf weiter fallende Preise lohnt, ist fraglich: Das würde wahrscheinlich mit steigenden Bauzinsen einhergehen – was die Wette wieder zunichte machen könnte.
Auch als Käufer ist man nicht gut beraten, wenn man sich von Krieg, Zollstreit und anderen Angstthemen verrückt machen lässt. Im Gegenteil lassen sich Krisen vorteilhaft nutzen, wenn andere abwarten.
Wer sich zusätzlich an modernisierungsbedürftige Immobilien herantraut, kann hier am meisten sparen. Doch in alten Häusern lauern auch Risiken: Kalkulieren Sie vorher alles sauber durch und ziehen Sie Experten hinzu! Sanierungskosten können schnell ausufern ohne Vorbereitung.
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Mit unserer Expertise als Immobilienmakler & zertifizierte Sachverständige sind wir Ihr professioneller Ansprechpartner bei den Themen Bewertung & Verkauf von Immobilien in München und Umgebung.
16. FAQ/Häufige Fragen
zum Mai 2025 lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in München bei 8.000 € für Wohnungen, 8.600 € für freistehende Einfamilienhäuser und 11.950 € für Reihenhäuser & Doppelhaushälften.
Nachdem die Immobilienpreise in München 2023 deutlich gesunken waren – mit Rückgängen von 14 % bei Wohnungen und 8 % bei Häusern – zeichnet sich seit Mitte 2024 eine Trendwende ab. Zum Mai 2025 verzeichnen Wohnungen ein Plus von 1,5 %, Häuser legten um 0,3 % zu.
Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden in München vor allem in guten City-Lagen und Bestlagen erzielt, wie in Altstadt-Lehel, Bogenhausen oder Maxvorstadt. Die Immobilienpreise können hier in der Spitze 16.000 €/m² bis 19.000 €/m² betragen.
In den durchschnittlichen Lagen von München, wie Feldmoching-Hasenbergl oder in Teilen von Giesing, sind die Immobilienpreise am geringsten. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen können hier je nach Baujahr und Zustand auch unterhalb von 7.800 €/m² liegen.
Aktuell kann ein guter Zeitpunkt für den Verkauf sein, denn die Rahmenbedingungen haben sich wieder zugunsten von Verkäufern gedreht. Ein Verkauf hängt aber immer auch von der eigenen Situation ab. Wir beraten Sie gerne unverbindlich.
Das hängt von mehreren wirtschaftlichen und persönlichen Faktoren ab. Zum einen sind die Mieten in München heute auf einem hohen Niveau. Das kann je nach eigener Situation für die Vermietung sprechen.
Immobilieneigentum sollte jedoch niemals ein Selbstzweck sein. Wer beispielsweise vor 10 Jahren gekauft hat, kann heute meist attraktive Wertgewinne steuerfrei realisieren.
Auch bei geerbten Immobilien, wie z.B. dem Elternhaus, ist ein Verkauf oft sinnvoll – vorausgesetzt natürlich, Sie wollen das Haus nicht selbst bewohnen. Denn Einfamilienhäuser lassen sich selten rentabel vermieten. Eine Reinvestition in kleinere Apartments kann wirtschaftlich vorteilhafter sein.
Für den GLASER-Immobilienreport und unser Online-Wertermittlungstool GLASER ProValue nutzen wir Kaufpreisauswertungen der Gutachterausschüsse, des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte Bayern, Marktdaten des IVD-Sued e.V., Angebotsdaten sowie eigene Marktanalysen unserer Immobiliengutachter & Verkaufsexperten.
Als Immobilienmakler und Sachverständige verbinden wir mit der GLASER Marktforschung systematisch Bewertungstheorie und Marktpraxis. Im Ergebnis erhalten Sie besonders fundierte Marktdaten und eine gute Entscheidungsgrundlage. Mehr Informationen zu unserer Methodik und Datengrundlage finden Sie hier.
Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.
Angebotspreise sind Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.
Eine professionelle Immobilienbewertung sollte daher möglichst auf tatsächlichen Kaufpreisen aufbauen. Solche ‚offiziellen‘ Kaufpreise können zertifizierte Immobiliengutachter z.B. in der Kaufpreissammlung einsehen.
Zu einer seriösen Immobilienbewertung gehört zwingend auch ein Ortstermin dazu. Gerne beraten wir Sie persönlich in einem unverbindlichen Gespräch.
Unsere aktuelle Prognose für die Immobilienpreisentwicklung in München ist: Stagnation bis moderate Zuwächse um bis zu 2-3 %. München ist wirtschaftlich robust und die Mietnachfrage ungebremst. Doch es gibt auch Risiken – dazu mehr in unserer Prognose für 2025.
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Disclaimer (Haftungsausschluss)
Unser Immobiliengutachter verwenden viel Sorgfalt auf die Ableitung der hier veröffentlichten Marktdaten. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Nutzung der Daten erfolgt auf eigenes Risiko.