Immobilie bewerten in München: Der Insider-Guide unserer Gutachter

Wer in München verkauft, spielt in der Champions League. Hohe Preise, aber auch hoher Druck. Deshalb planen wir jeden Verkauf strategisch mit unseren Maklern und zertifizierten Gutachtern. In dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung schauen Sie unseren Experten über die Schulter und lernen, wie Sie teure Fehler vermeiden und den Bestpreis für Ihre Wohnung oder Ihr Haus durchsetzen.

1. Was ist am Immobilienmarkt im Raum München besonders?

Wer im Raum München Immobilien verkauft, spielt gewissermaßen in der Champions League. Hier sind die Einsätze hoch, die Konkurrenz groß und die Käufer besser informiert als in vielen anderen Städten.

Fehler wiegen hier schwerer

In Deutschland liegt der Quadratmeter für Wohnungen durchschnittlich bei rund 3.500 €. In München dagegen bei über 8.000 €. Das bedeutet: Jeder kleine Fehler kostet hier schnell doppelt so viel an Lehrgeld.

Konkurrenz ist spürbar größer

Allein die Zahl der Inserate zeigt es: In München stehen regelmäßig über 10.000 Immobilien parallel zum Verkauf. Viele davon werden professionell vermarktet. Als Privatverkäufer bedeutet das nicht, dass man chancenlos ist – aber man muss sich bewusst sein, dass der Wettbewerb hoch ist.

Käufer sind gut vorbereitet

Münchner Käufer müssen solvent sein. Deswegen sind sie in der Regel gut ausgebildet, gut informiert und erwarten klare Antworten. Das sollte man nicht als Bedrohung sehen – eher als Einladung, selbst genauso strukturiert aufzutreten.

Kurzum: Wer in München verkauft, hat mehr zu gewinnen – aber auch mehr zu verlieren. Genau deshalb lohnt es sich, den Verkaufsprozess von Anfang an sauber aufzusetzen. In den nächsten Kapiteln zeigen Ihnen unsere Makler und Gutachter Schritt für Schritt, worauf es wirklich ankommt.

2. Immobilien verkaufen heißt Käufer verstehen

Am Ende läuft jeder Immobilienverkauf auf eine einzige Frage hinaus: Finde ich einen Käufer – ja oder nein?

Die meisten Ratgeber, die man online findet, sind fast immer rein aus der Verkäuferrolle geschrieben. Über Käufer wird zwar gesprochen – aber nur so, wie Verkäufer sie wahrnehmen. Die echte Käufersicht bleibt auf der Strecke.

Genau da liegt das Problem: Wenn Sie einen Käufer gewinnen wollen, reicht es nicht, nur Ihre eigene Seite zu sehen. Ein guter Immobilienverkäufer muss beide Perspektiven kennen – Verkäufer und Käufer.

Wer beide Seiten kennt, verkauft besser

Und genau hier kommt unser Ansatz ins Spiel: Wir sind nicht nur Makler, sondern auch zertifizierte Immobiliengutachter. Das heißt: Wir begleiten Eigentümer beim Verkauf, und wir begleiten Käufer völlig unabhängig bei Kaufberatungen. Käufer beauftragen uns regelmäßig, um Objekte unabhängig zu prüfen.

Dabei lernen wir ihre Sorgen, Zweifel und Entscheidungswege ungefiltert kennen – nicht durch die Verkäuferbrille, sondern direkt. Dieses Wissen kombinieren wir mit unserer Erfahrung auf der Verkäuferseite. Wir haben so gelernt, dass Immobilienverkäufe besser funktionieren, wenn man beide Seiten wirklich versteht und empathischer reagieren kann.

Was ist besonders bei Immobilienkäufern im Raum München?

• Wenig Zeit für die Immobiliensuche:
  Viele Käufer in München sind in gut bezahlten Berufen tätig oder selbstständig und entsprechend zeitlich eingespannt. Andere vermögende Kunden delegieren die Immobiliensuche grundsätzlich. Das ist auch in anderen Städten so, aber in München besonders stark. Rechnen Sie damit, dass Sie Ihren Käufern auch einmal hinterherlaufen müssen – oftmals steckt keine böse Absicht dahinter, sondern einfach Zeitmangel – oder dass Sie mit den Online-Portalen nicht alle relevanten Käufergruppen erreichen.
• Internationale Käuferschaft:
  München zieht im Vergleich zu anderen Städten überdurchschnittlich viele internationale Käufer an: Expats, Führungskräfte globaler Unternehmen oder junge Familien aus dem Ausland. Sie kennen den lokalen Markt weniger gut, haben einen hohen Beratungsbedarf und kommunizieren meist auf Englisch.
• Mehr Immobilienwissen:
  In München gibt es viele professionelle Akteure, wie Kapitalanleger oder Investoren, die sich vergleichsweise gut mit Immobilien auskennen und dieses Knowhow bei der Suche und bei Verhandlungen gut anwenden können.

In diesem Ratgeber geben wir daher Einblicke in unsere Vorgehensweise beim Immobilienverkauf. Sie erhalten immer wieder Tipps, die Sie auch selbst umsetzen können.

3. Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, landen Sie ziemlich schnell bei der Frage: Machen Sie es alleine oder ziehen Sie sich einen Immobilienmakler hinzu?

Klar, ohne Makler behalten Sie die volle Kontrolle. Sie schreiben die Anzeigen, prüfen die Bonität von Käufern, führen die Besichtigungen und stehen für sich ein bei Preisverhandlungen. Das spart Provision. Aber es heißt auch: Sie tragen alles selbst. Recherche, Papierkram, unzählige Anrufe und Gespräche – und die Unsicherheit, ob Sie am Ende wirklich das Maximum herausholen oder überhaupt verkaufen. Gerade in München zahlen Sie für Fehler ein teures Lehrgeld.

Ein Privatverkauf funktioniert also definitiv. Aber man sollte die Arbeit dahinter nicht unterschätzen. Und die Kosten, die man verursacht, wenn man die Dinge falsch angeht.

Das Problem bei Maklern: Schwarze Schafe

Mit Makler sieht es anders aus. Da geben Sie Verantwortung ab und gehen auf Nummer sicher. Ein guter Makler bringt Erfahrung, Marktkenntnis und Reichweite mit. Er trifft wichtige Entscheidungen gemeinsam mit Ihnen – und er sagt offen, wenn er Risiken sieht oder anderer Meinung ist.

Das eigentliche Problem bei Maklern ist bekannt: In der Branche liegen Spreu und Weizen gefährlich nah beieinander. Der Beruf ist grundsätzlich allen zugänglich: Eine vorherige Qualifikation wird nicht gefordert und die gesetzlichen Weiterbildungspflichten sind lax. In vielen Teilen zählen Verkaufs-Skills mehr als Fachkompetenz. Dabei ist beides wichtig. Problematisch wird es nur, wenn gute Beratung fehlt und es gleichzeitig um große Vermögenswerte geht. Darunter leiden dann Eigentümer wie auch Käufer gleichermaßen.

Das erklärt den Ruf von Maklern, weil es die Branche schwarzen Schafen leicht macht. Trotzdem: In München werden regelmäßig weit über 80 % der Immobilien über einen Makler angeboten. Offensichtlich gibt es wichtige Gründe, warum Eigentümer über einen Makler verkaufen.

Wie Sie als Verkäufer den Takt bestimmen können

Am Ende geht es nicht um die Frage „mit oder ohne Makler“. Es geht um Ihr Ziel. Was wollen Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erreichen?

Die meisten Verkäufer streben den besten Preis an. Manche brauchen zusätzlich Tempo, weil der Umzug ansteht oder das Geld schon verplant ist. Andere legen Wert darauf, dass die Immobilie in die „richtigen Hände“ kommt. Aber fast immer bleibt der Preis das entscheidende Kriterium – bei angemessener Verkaufszeit und sicheren Konditionen.

Der Preis wiederum hängt direkt an der Nachfrage. Je mehr Kaufinteressenten Sie finden, desto größer die Chance auf einen guten Preis.

Warum ist eine hohe Nachfrage wichtig? Nur einen Käufer zu haben heißt: Sie sind froh, dass Sie einen gefunden haben – und hoffen, dass er nicht abspringt. Drei Käufer heißt hingegen: Sie bestimmen den Takt. Sie verhandeln nicht aus der Defensive, sondern aus Stärke. Diese Differenz entscheidet bei Immobilien oft über Zehntausende Euro.

Die wichtigste Frage beim Immobilienverkauf

Die eigentliche Frage lautet also nicht „Makler oder Privatverkauf“, sondern: Wie schaffen Sie es, maximale Nachfrage für Ihre Immobilie zu erzeugen, damit Sie einen guten Preis durchsetzen? Und ein guter Makler kann dafür sorgen, dass Sie dieses Ziel auch erreichen.

Darum geht es in diesem Artikel: Nachfrage. Denn ohne Nachfrage kein guter Preis. Wir bringen dafür zwei Dinge zusammen: die Marktkenntnis eines Maklers und die Brille von zertifizierten Gutachtern, die sonst auch bei Fällen fürs Finanzamt oder Gericht bewerten.

Diese Mischung sorgt dafür, dass Sie den optimalen Wert Ihrer Immobilie auch wirklich durchsetzen – oder hier einen Leitfaden haben, wie Sie den Verkauf erfolgreich selbst umsetzen oder einen passenden Makler für sich auswählen.

4. Was ist meine Immobilie wirklich wert? Und wie viel kann ich herausholen?

Dazu kommt die Angst, beim Verkauf über den Tisch gezogen zu werden und einen Teil der Altersvorsorge zu verlieren. Und auf der anderen Seite nur zu menschlich: Gier. Die Hoffnung, dass vielleicht doch noch 20 oder 30 Prozent mehr drin sind, wenn man nur lange genug wartet.

Mythos: „Lieber hoch ansetzen – einer zahlt schon“

Die Logik klingt verführerisch: Erst hoch starten, dann im Zweifel nach unten korrigieren. So vermeidet man doch, zu wenig zu bekommen.

In der Praxis passiert oft das Gegenteil: Die Nachfrage bricht ein. Dazu ein Beispiel: Eine Wohnung, die 500.000 € wert ist, wird für 600.000 € angeboten. Also mit 20 % Preisaufschlag. Das führt in der Praxis zu diesen Problemen:

• Käufer, die 500.000 € zahlen könnten und eigentlich infrage kämen, steigen aus. Sie melden sich erst gar nicht, weil Sie nicht davon ausgehen, dass ein so großer Verhandlungsspielraum nach unten besteht und sich die Zeit sparen.

• Käufer mit Budget für 600.000 € finden Alternativen, die mehr fürs Geld bieten und sind raus.

• Die Bank des Käufers rechnet am Ende nüchtern nach – und bremst, wenn Preis und Marktwert zu weit auseinanderliegen.

Am Ende bleibt wenn überhaupt nur ein einziger Interessent. Und der weiß genau, dass er allein am Tisch sitzt. Seine Verhandlungsposition ist ungleich stärker als Ihre.

Und noch etwas: Je länger eine Immobilie am Markt ist, desto mehr verliert sie an Strahlkraft. Ihr Objekt ist dann bekannt am Markt als das Objekt, welches einfach keinen Käufer findet, und mit dem vielleicht ja etwas nicht in Ordnung sein könnte.

„Verbrannt“ nennt man solche Immobilien im Jargon. Denn Sie riskieren dabei buchstäblich, Werte zu verbrennen. Ein zu hoher Einstiegspreis kann so Monate oder Jahre kosten – und führt oft dazu, dass man am Ende schlechter verkauft, als man es von Anfang an gekonnt hätte.

Wie man den richtigen Startpreis findet

Die Lösung: Von Anfang an mit dem richtigen Startpreis in den Markt gehen. Der Startpreis entscheidet, ob Sie am Ende den besten Preis bekommen.

Die Grundregel für den richtigen Startpreis klingt zunächst einfach: Fairer Marktpreis + aktuelle Marktlage + moderater Verhandlungsspielraum.

Objektivität statt Bauchgefühl

Es zählt nicht, wie Sie Ihre Immobilie sehen. Es zählt, wie der Markt sie sieht. Punkt. Das macht die Bewertung für viele private aber auch professionelle Verkäufer knifflig, denn Immobilienbewertung ist komplex.

Eine Online-Bewertung kann ein guter Anfang sein. Dahinter steht immer Automatisierung und Vereinfachung. Jede Immobilie ist aber ein Unikat. Kein Algorithmus der Welt erkennt Details wie Lichteinfall, Fernblick oder weitere, subtilere Merkmale, die spürbar über den Wert entscheiden. Dafür braucht es jemanden vor Ort.

Und genau da liegt der Mehrwert eines Gutachters: Wir schauen nicht nur auf Daten, sondern auch darauf, wie sich der Wert im Verkauf noch steigern lässt.

Marktlage im Blick behalten

Bewertungen stützen sich grundsätzlich auf Preise aus vergangenen Verkäufen. Im besten Fall sind die Marktdaten nur ein Quartal alt, oft aber auch ein Jahr. Das sind keine Echtzeitdaten wie an der Börse.

Darum müssen Sie den Markt jetzt im Blick haben und diesen richtig einschätzen können:

• Steigende Preise: Als die Preise wie zu Boom-Zeiten vor 2022 jährlich um rund 10 % klettern, waren 5 % Konjunkturaufschlag auf den ermittelten fairen Marktpreis durchaus realistisch.

• Fallender Markt: Hier sollten Sie ehrlich zu sich sein, auch wenn es unangenehm sein kann. Die Daten zeigen in einem solchen Markt meist zu hohe Werte. Wer trotzdem daran festhält, verfehlt schnell den Markt.

Den Verhandlungsspielraum realistisch wählen

Haben Sie den wahrscheinlichen Verkaufspreis so ermittelt, schlagen Sie einen Spielraum auf. Aber mit Maß. Sonst wird Ihr Verkauf voraussichtlich darunter leiden, dass zu wenig Nachfrage kommt. 3–10 % Spielraum hat sich in den meisten Fällen bewährt.

Experten-Tipp 1: Vorsicht vor Immobilienpreisen aus den Portalen

Wenn Sie Ihre Immobilienbewertung nur an Preisen aus Online-Immobilieninseraten orientieren, sollten Sie aufpassen. Die meisten Online-Inserate zeigen Wunschpreise, keine Verkaufspreise.

• Echte Vergleichsobjekte sind oft dünn gesät.

• Und in den Zahlen steckt meist schon ein Verhandlungsspielraum.

Wer diese Preise als Basis nimmt und nochmal aufschlägt, landet schnell bei einer unrealistischen Erwartung.

Experten-Tipp 2: Online-Bewertungstools richtig einschätzen

In diesem Artikel haben wir die beliebtesten Online-Immobilienbewertungen dem Praxis-Check unterzogen und geben Tipps für den sicheren Umgang mit den Tools. Für die Stadt München haben unsere Gutachter mit GLASER ProValue eine eigene Online-Wertermittlung lokal entwickelt. Sie können diese hier kostenlos und ohne Registrierung testen.

Experten-Tipp 3: Wie Sie den aktuell üblichen Verhandlungsspielraum einschätzen

Mit unserem GLASER-Vermarktungsindex berichten wir laufend über den aktuellen Unterschied zwischen Angebotspreisen und real erzielten Kaufpreisen. Daraus lässt sich ableiten, wie groß der typische Verhandlungsspielraum derzeit im Raum München ist.

Experten-Tipp 4: Vermeiden Sie typische Stolperfallen der Immobilienbewertung

Immobilienbewertung ist eine Wissenschaft für sich, weshalb Sie auf eine unverbindliche Zweitmeinung eines Experten setzen sollten. Gerade wenn es um nicht alltägliche Objekte geht, ist das besonders ratsam. Darunter zählen unter anderem die folgenden Fälle:

• Erbbaurechte („Erbpacht-Immobilien“)
• Mehrfamilienhäuser
• Vermietete Immobilien (gerade bei niedriger Miete oder vermieteten Einfamilienhäusern)
• Denkmalschutz-Objekte
• Immobilien mit hohem Modernisierungsstau
• Baugrundstücke
• Größere Grundstücke mit mehreren verschiedenen Gebäuden (ggf. mit Mischnutzung)

5. Vorbereitung ist alles: Warum Käufer nur kaufen, wenn sie ein sicheres Gefühl haben

Eine Immobilientransaktion ist keine spontane Bauchentscheidung. Käufer wollen Sicherheit. Banken ebenso. Und Sicherheit bedeutet: vollständige und korrekte Unterlagen.

Gerade in Großstädten wie München sind viele professionelle Käufer unterwegs, die keine Immobilie anfassen, wenn die Unterlagen nicht stimmen. Wer schon vor dem Verkaufsstart alle Dokumente bereitlegt, wirkt seriös, schafft Vertrauen – und vermeidet obendrauf finanzielle Risiken.

Warum Vorbereitung so wichtig ist

• Käufer: Wer mehrere Hunderttausend Euro investieren soll, will Fakten auf dem Tisch haben.

• Banken: Ohne vollständige Unterlagen wird keine Finanzierung freigegeben.

• Eigentümer: Viele der Dokumente enthalten wichtige Informationen, die für die Immobilienbewertung relevant sind. Ohne diese Infos verfehlt man schnell den Markt.

Je besser die Vorbereitung, desto leichter fällt die Entscheidung zum Kauf und desto reibungsloser ist der Prozess.

Besonders wichtig: Wohnfläche und Energieausweis

Zwei Unterlagen stechen heraus, weil sie später richtig teuer werden können, wenn sie nicht korrekt sind:

• Wohnfläche/Grundriss
  An der Wohnfläche bemisst sich maßgeblich der Wert der Immobilie, besonders der von Eigentumswohnungen. Stimmt sie nicht, drohen Nachverhandlungen – oder sogar rechtliche Schritte nach dem Verkauf. Das Risiko: empfindliche finanzielle Verluste.
  Darum prüfen wir als Gutachter immer die Wohnfläche und erstellen, wenn nötig, eine eigene Berechnung mit Unterschrift und Siegel. Damit haben Verkäufer und Banken Sicherheit – und Käufer Vertrauen. Die Wohnfläche Ihrer Immobilie können Sie mithilfe unseres Leitfadens ganz einfach auch selber überprüfen.

• Energieausweis
  Pflichtdokument. Ohne gültigen Energieausweis und allein schon mit fehlenden Angaben in Online-Inseraten drohen empfindliche Bußgelder. Außerdem achten Käufer heute stärker denn je auf Energiekennzahlen, gerade in Zeiten steigender Energiekosten.

  Als Gutachter achten wir zudem darauf, dass Ihr Energieausweis aktuell ist und stets den aktuellen Energiewert des Gebäudes widerspiegelt. Bei Unstimmigkeiten erstellen wir einen neuen Energieausweis, um keine Potenziale zu verschenken.

Vorbereitung schafft Seriosität

Fehlende oder falsche Unterlagen sind ein echter Dealbreaker. Sie verunsichern Käufer, verlangsamen den Prozess und drücken den Preis. Wer dagegen vorbereitet ist, signalisiert: Hier läuft alles geordnet. Hier kann man kaufen, ohne böse Überraschungen zu erwarten.

Welche Unterlagen wir vor dem Verkauf vorbereiten

6. Marketing Teil 1 – Die richtige Käufer-Zielgruppe finden

Wenn Sie den besten Preis erzielen wollen, müssen Sie wissen, wer Ihre Immobilie überhaupt kaufen soll. Klingt banal, ist aber entscheidend. Gerade im Umfeld von Großstädten oder Metropolen wie München ist der Wettbewerb um Aufmerksamkeit hart. Je genauer Sie Ihre Zielgruppe ansprechen, desto mehr Nachfrage bekommen Sie – und Nachfrage ist die Grundlage für einen guten Preis.

Zwei große Käufergruppen

Grob lassen sich die Käufer am Markt in zwei große Gruppen einteilen:

• Selbstnutzer – Menschen, die in der Immobilie selbst wohnen wollen. Für sie zählt das schöne Wohnen, Lebensqualität, Sicherheit und manchmal auch Prestige. Rendite spielt eine sehr untergeordnete Rolle bei der Kaufentscheidung, wenngleich der Aspekt der Altersvorsorge nicht unwichtig sein kann.

• Kapitalanleger und Investoren – Sie sehen Immobilien als Geldanlage und mehr oder weniger als einen „Vermietungsbetrieb“. Sie rechnen nüchtern mit Mietrendite,  Entwicklungspotenzial, steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Emotionen treten in den Hintergrund. Sie sind vor allem dann relevant, wenn diese die Vermietbarkeit, die Wertentwicklung oder die Miethöhe positiv beeinflussen.

Die Unterscheidung klingt einfach, ist es in der Praxis aber nicht immer. Manchmal fallen Immobilien in beide Kategorien. Trotzdem gilt: Kleinere Appartements unter ca. 45 m², Objekte in einfacheren Lagen oder Mehrfamilienhäuser sind in der Regel Anlageobjekte. Größere Wohnungen ab 2-3 Zimmern in durchschnittlichen bis guten Lagen oder Häuser kaufen überwiegend Selbstnutzer.

Und genau hier liegt der Knackpunkt: Es macht in der Regel keinen Sinn, bei einem Einfamilienhaus mit Rendite zu werben. Damit verpassen Sie Ihre Käufer. Umgekehrt interessiert sich ein Kapitalanleger weniger für den Kamin im Wohnzimmer, aber sehr wohl für den Denkmalschutz, der bessere steuerliche Abschreibungen mit sich bringt.

Wo Nachfrage besonders hoch ist

Noch eine Ebene tiefer lohnt es sich, auf Trends zu schauen. Denn wo Knappheit herrscht, da steigen Nachfrage und Preise:

• Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen: Der Trend zu Single-Haushalten hält an. Kleine Wohnungen bleiben gefragt – gerade bei Anlegern.

• Energieeffizienz: Immobilien mit guten Energiewerten sind stabiler im Preis und lassen sich besser vermarkten. Sie sind aber auch knapp am Markt. Deshalb lohnt es sich, gleich im Titel des Inserats damit zu werben.

• Barrierefreier Wohnraum: Mit Blick auf die alternde Gesellschaft wächst hier der Druck. Aufzug oder ebenerdiger Zugang sind starke Verkaufsargumente und sollten prominent hervorgehoben werden.

• Gartenwohnungen oder Bungalows: Erdgeschosswohnungen mit eigenem Garten oder Bungalows sind selten – und daher begehrt.

• Preiswerter Wohnraum mit Platz: Gerade in Metropolen wie München sind die Quadratmeterpreise für viele kaum mehr leistbar. Die Folge sind oft überbelegte kleine Wohnungen. Wenn man in Ihrer Immobilie also z.B. ein Zimmer abtrennen könnte, werben Sie damit! Gerade ein viertes oder fünftes Zimmer wird bei Familien mit engerem Budget sehnlichst gesucht.

Welche Immobilienarten derzeit angeboten werden – und was seltener ist

Der kleine Unterschied, der zählt

Auch wenn jede Immobilie ein Unikat ist, wirken viele Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser auf den ersten Blick austauschbar. Genau deshalb ist ein Alleinstellungsmerkmal Gold wert, selbst wenn es nur ein kleines ist. Es sorgt für (emotionalen) Wiedererkennungswert, der bei der Vielzahl an Konkurrenzangeboten im Kopf bleibt.

Das kann der Blick in den Park sein, der Sonnenuntergang vom Balkon, die besondere Design-Ausstattung oder ein besonderer Grundriss. Solche Details verdienen es, in der Überschrift zu stehen oder im Exposétext oder in den Bildern betont zu werden. Diese meist emotionalen Anker fallen auf im Einheitsbrei, weil jeder Mensch das Bedürfnis hat, etwas Besonderes zu besitzen – und damit auch: etwas Besonderes zu sein.

Fazit

Jede Immobilie hat ihre passende Zielgruppe. Wer sie kennt und präzise anspricht, verschwendet keine Energie an die Falschen. Das Ergebnis: mehr Nachfrage, bessere Verhandlungsposition, höherer Preis.

7. Marketing Teil 2 – Hohe Nachfrage durch hochwertiges Marketing

Und genau das ist auch in München zunehmend das Nadelöhr für Verkäufer: Konkurrenzangebote sind hoch, die Anfragen werden weniger.

Genau da setzt das Marketing an: Aufmerksamkeit wecken, Neugier auslösen und die Menschen dazu bringen, einen Termin zu vereinbaren. Nur hohe Nachfrage schafft schließlich die Voraussetzung für einen guten Preis.

Immobilien verkaufen sich nicht von selbst

Viele Eigentümer stellen sich den Markt zu einfach vor. Die Vorstellung: Tausende Interessenten warten nur darauf, dass ihr Objekt auf ImmoScout oder Kleinanzeigen erscheint. So war es vielleicht in den Boomjahren vor 2022.

Die Realität sieht anders aus: Menschen sind gestresst, überflutet von Angeboten und haben wenig Zeit. Gerade solvente Käufer prüfen nicht jedes Inserat im Detail. Sie reagieren mehr auf das, was sofort ins Auge fällt – und hochwertig wirkt.

Deshalb ist Marketing kein Beiwerk, sondern der erste Filter im Verkaufsprozess. Es entscheidet, ob Ihre Immobilie wahrgenommen wird – oder im digitalen Einheitsbrei untergeht. Und es entscheidet, ob die Preisforderung von Anfang an ernst genommen wird. Der erste emotionale Anker für die spätere Preisverhandlung wird im Marketing gesetzt – nicht erst beim Termin vor Ort.

Warum hochwertiges Marketing über den Preis entscheidet

Wer eine hochwertige Präsentation liefert, erzielt mehr Nachfrage – und damit eine deutlich bessere Chance auf einen guten Preis. Das ist kein Bauchgefühl, sondern belegt: In einer wissenschaftlichen Studie der Iowa State University aus dem Jahr 2023 zeigte sich, dass Exposés, die nicht nur sachliche Daten liefern, sondern auch Erlebnis- und Stimmungsmerkmale betonen (sogenannte „Experience Attributes“), mehr Anfragen und bessere Ergebnisse bringen.

Der Grund ist simpel: Zahlen und Fakten allein reichen nicht – Käufer wollen spüren, wie sich ein Leben in dieser Immobilie anfühlt.

Die Basics: Handwerk des Marketings

Ohne ein vollständiges, professionell aufbereitetes Exposé geht es nicht. Dazu gehören:

• Fotografie auf hohem Niveau – keine Handyfotos, sondern klare, helle Bilder, am besten im Weitwinkel-Format. Drohnenaufnahmen können Nachbarschaft oder Architektur zeigen.

• Digitale Bildbearbeitung – für natürlich und kräftige Farben und einen helleren Gesamteindruck

• Attraktive Grundrisse – nicht nur technische Zeichnungen, sondern visualisierte Nutzungen.

• Homestaging (digital oder vor Ort) – leere Räume wirken kalt. Möblierung, ob virtuell oder real, zeigt Potenziale und macht neugierig.

• Videos – besonders bei Premium-Immobilien ein starkes Mittel, um Atmosphäre einzufangen.

Aber: Nur auf Hochglanz zu setzen, reicht nicht. Eine polierte Fassade ohne Seele ist austauschbar. Gerade Selbstnutzer, aktuell die größere Käufergruppe am Markt, sucht nicht nur eine Immobilie, sondern die persönliche Traumimmobilie. Deswegen kommt es auch auf Stimmungsmerkmale an, oder Experience Attributes, wie sie von Forschern genannt werden.

Wie Sie Ihr Inserat besonders machen

Zahlen und Fakten schaffen Vertrauen. Aber Käufer wollen auch spüren, wie es wäre, in der Immobilie zu leben. Genau hier kommen die Erlebnis- und Stimmungsmerkmale ins Spiel:

• Atmosphäre: „Morgens weckt Sie die Sonne im Schlafzimmer, abends genießen Sie den Blick in den Park.“

• Nachbarschaft: „In fünf Minuten stehen Sie am Wochenmarkt – oder joggen im angrenzenden Wald.“

• Alltagsszenen: „Der offene Wohn-Essbereich verbindet Kochen, Essen und Zusammensein – ohne Türen dazwischen.“

• Einzigartige Perspektiven: „Von der Dachterrasse reicht der Blick bis zu den Alpen.“

• Komfort im Detail: „Dank Aufzug und barrierefreiem Zugang erreichen Sie die Wohnung bequem – auch mit Kinderwagen oder im Alter.“

• Gefühl von Exklusivität: „Nur drei Parteien im Haus – Ruhe garantiert.“

• Flexibilität: „Das zusätzliche Zimmer kann heute Homeoffice sein – und morgen Kinderzimmer.“

• Lebensgefühl: „Im Sommer grillen Sie im Garten, im Winter wärmt Sie der Kamin im Wohnzimmer.“

• Urbanität: „Mit der U-Bahn sind Sie in zehn Minuten mitten in der Stadt – ohne Parkplatzsuche.“

• Prestige: „Die Architektur ist ein Paradebeispiel für den Münchner Maximiliansstil – typisch für die begehrten Lagen der Stadt.“

Hochwertig heißt: Substanz + Seele

Natürlich braucht es professionelle Bilder und Texte. Aber Käufer entscheiden nicht allein mit dem Kopf. Sie suchen nach dem Besonderen, das ihre Neugier weckt – damit erregen Sie mehr Aufmerksamkeit und erhalten mehr Nachfrage.

Deshalb gilt:

• Handwerkliche Qualität ist Pflicht.

• Erlebnis- und Stimmungsmerkmale sind der Unterschied.

Skeptisch? Verständlich – aber unterschätzen Sie es nicht

Manche denken jetzt vielleicht: „Erlebnis- und Stimmungsmerkmale? Klingt nach Marketing-Gewäsch.“ Und ja – falsch eingesetzt oder schlecht umgesetzt wird es schnell schwülstig oder pathetisch. Niemand braucht überzuckerte oder überladene Texte voller Floskeln.

Aber Fakt ist: Gerade bei selbst genutzten Immobilien geht es nicht nur nüchtern um Quadratmeter oder Rendite. Es geht um Menschen, die ein Zuhause suchen. Eine Entscheidung, wo sie die nächsten Jahre oder Jahrzehnte leben. Das ist nie rein rational, sondern hochemotional.

Darum sind kleine Stimmungsmacher wichtig. Sie setzen Impulse, die den Ausschlag geben können: ob jemand die Wohnung einfach „nett“ findet und weiter scrollt – oder den Entschluss fasst, hier will ich wohnen.

Das ist keine Esoterik. Es ist schlicht logisch, die Ziele und Bedürfnisse seiner Käufer anzusprechen. Es gehört aber auch Handwerk dazu: die Balance finden, die richtigen Worte, die richtige Zielgruppe – passgenau für jedes Objekt.

Experten-Tipp: Ein gutes Exposé überzeugt nicht nur Käufer, sondern auch die Bank

Die meisten Käufer sind auf eine Bankfinanzierung angewiesen. Auch wenn Banken immer eine eigene Bewertung und Risikoeinschätzung vornehmen, entscheiden am Ende Menschen über die Freigabe der Finanzierung. Ein vollständiges, strukturiertes Exposé mit allen wichtigen Kennzahlen schafft hier Vertrauen und kann den zuständigen Bankmitarbeiter deutlich positiver stimmen.

Werden zusätzlich Alleinstellungsmerkmale klar herausgearbeitet – also Faktoren, die nach gängiger Wertermittlungstheorie objektiv werterhöhend sind – kann dies die Bankbewertung beschleunigen oder sogar verbessern. Das erleichtert die Finanzierung für Ihren Käufer und steigert die Chancen auf einen schnellen und reibungslosen Verkaufsabschluss.

8. Reichweite und Sichtbarkeit – ohne Nachfrage kein Käufer

Kanäle für Privatverkäufer

Als Privatverkäufer haben Sie im Prinzip zwei Hauptwege:

• Persönliches Umfeld – Freunde, Bekannte, Nachbarn oder Mieter. Das ist kostengünstig, aber der Radius bleibt klein und zeitaufwändig.

• Online-Portale – allen voran ImmoScout oder Immowelt/Immonet, oder als kostenlose Option Kleinanzeigen (früher Ebay Kleinanzeigen). Gerade in Boomzeiten hat das oft gut funktioniert. Heute reicht es selten allein, weil die professionelle Konkurrenz auf den Portalen groß ist.

Mehr Kanäle = mehr Nachfrage

Makler nutzen in der Regel ein viel breiteres Netzwerk. In unserem sind das:

• mehrere (kostenpflichtige) Portale gleichzeitig (ImmoScout, Immonet, Kleinanzeigen etc.). Zudem lassen wir unsere Inserate gegen Aufpreis auch weiter oben platzieren.

• exklusive Makler-Netzwerke wie das Portal Immobilie1.de mit Anbindung an den Käufer-Pool der örtlichen Sparkassen,

• dazu ein eigenes Käufernetzwerk unserer Immobilienberatung – Menschen, die aktiv suchen und sich direkt bei uns melden.

Vor allem bei regionalen Selbstnutzer-Objekten (z. B. Häuser oder Eigentumswohnungen) ist das entscheidend. Die Käufer sitzen meist hier vor Ort – und nicht in Dubai.

Weitere Reichweiten-Hebel

• Social Media: Instagram oder Facebook kann als verstärkender Kanal funktionieren, wenn man die richtige Zielgruppe trifft. In der Praxis erleben wir hier aber häufig größere Streuverluste.

• Eigene Inhalte: Marktberichte oder Preisanalysen schaffen Vertrauen und ziehen Käufer an, die sich im Internet seriös vor einer Kaufentscheidung informieren wollen, wie etwa bei unserem führenden Marktbericht für den Raum München.

• Makler-Webseite: Eine stark besuchte Website ist ein zusätzlicher Kanal. Wir achten darauf, dass unsere Angebote auch für Google, ChatGPT & Co. gut lesbar sind.

• Offline-Präsenz: Schaufenster vor Ort. Wer in einer Gegend kaufen will, schaut oft zuerst beim lokalen Makler vorbei.

Fazit

Wer nur einen Kanal nutzt, fischt in einem kleinen Teich. Mehrere Kanäle bedeuten mehr Sichtbarkeit, mehr Nachfrage – und am Ende die Chance auf einen besseren Preis. Genau das ist der Grund, warum Maklernetzwerke in vielen Fällen überlegen sind.

9. Das erste Telefonat: Mit gezielten Fragen die Top-Interessenten erkennen

Ein erstes Telefonat spart Ihnen Zeit und Nerven. Sie merken sofort, ob es sich um echte Interessenten handelt oder um Leute, die eigentlich nur mal schauen wollen. Ihre Zeit ist wertvoll – verschwenden Sie sie nicht mit unnötigen Besichtigungen.

Das Telefonat ist außerdem Ihr erster Eindruck. Wenn Ihre Käufer am Telefon schon ein gutes Gefühl haben, behält man Sie und Ihre Immobilie eher im Kopf. Das schafft Verbindlichkeit: Wer mit Ihnen gesprochen hat, sagt seltener kurzfristig ab und bleibt ernsthafter im Prozess.

Mit diesen 4 Fragen filtern Sie die 4-Sterne-Kandidaten heraus

Damit Sie schnell die vielversprechendsten Käufer erkennen – die sogenannten „4-Sterne-Interessenten“ (nach Werner Berghaus) – können Sie die folgenden 4 Fragen stellen:

1. Mit wem haben Sie über eine Finanzierung gesprochen?
   Das ist die wichtigste Filterfrage. Wer ohne geklärte Finanzierung anfragt, sollte nicht besichtigen dürfen.

2. Wann wollen Sie einziehen?
   So erkennen Sie, ob die Kaufabsicht konkret ist oder eher vage Zukunftsmusik.

3. Wie lange suchen Sie schon? 
   Wer schon länger sucht, weiß in der Regel, was er/sie will. Hier ist die Kaufmotivation in der Regel deutlich höher als bei Interessenten, die erst mit der Suche begonnen haben.

4. Haben Sie schon einmal etwas völlig anderes gesucht?
   Viele Käufer kaufen letztlich etwas völlig anderes, als sie ursprünglich gesucht haben. Das ist eine alte Maklerweisheit. Denn oftmals müssen Käufer erst Erfahrungen sammeln, um besser zu beurteilen, was wirklich zu ihnen passt. Käufer, die also früher nach freistehenden Häusern gesucht haben, jetzt aber bei Ihrem Reihenhaus anfragen, sind tendenziell „gereifter“ und vielversprechender.

Wie man die Fragen am besten platziert

Am besten ist es, wenn Sie diese Fragen möglichst natürlich in ein nettes Telefonat einfließen lassen und dabei echtes Interesse an den Menschen bekunden. Lernen Sie Ihre Käufer näher kennen. Ein guter Einstieg ins Gespräch kann die Frage danach sein, ob die Immobilie selbst genutzt oder als Investment gekauft werden soll. Der Rest ergibt sich meist dann ganz organisch.

Wer auf die Fragen klar und verbindlich antwortet, ist in der Regel ein ernsthafter Kandidat. Wer ausweicht, unkonkret bleibt oder keine Finanzierung hat, fällt eher raus. Nicht zuletzt ist es ja auch keineswegs selbstverständlich, fremde Leute in die eigenen vier Wände zu lassen, daher: Filtern Sie vorab gründlich.

10. Interessenten qualifizieren & Besichtigungen planen

Schon vor der Besichtigung sollten Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben. Fragen Sie gezielt nach Bonität und Hintergrund, damit Sie Ihre Zeit nicht mit „Besichtigungstourismus“ vergeuden.

• Finanzierungszertifikat der Bank: Bitten Sie Ihre Interessenten vorab, ein sog. Finanzierungszertifikat des Bankberaters zuzusenden. Dieses garantiert zwar letztlich noch keine Finanzierung, zeigt aber, dass ein unabhängiger Dritter bereits zum Budget beraten hat.
• Bonitätsnachweis: Wenn keine Bankfinanzierung benötigt wird, sind Kontoauszüge oder ähnliches anzufordern.
• Selbst- oder Fremdnutzung? Wo wohnt der Interessent jetzt, was sucht er, wo arbeitet er? Das hilft Ihnen nicht nur, die Person besser einzuschätzen, sondern auch, das Gespräch bei der Besichtigung gezielt zu führen.

Vorbereitung der Immobilie

Eine Besichtigung ist wie ein Vorstellungsgespräch – der erste Eindruck entscheidet. Darum lohnt es sich, die Immobilie bewusst vorzubereiten:

• Ordnung und Neutralität: Räume aufräumen, persönliche Gegenstände reduzieren, klare Flächen schaffen. Interessenten wollen sich vorstellen, dort selbst zu leben – nicht in Ihrem Alltag.

• Sauberkeit und kleine Reparaturen: Eine tropfende Armatur, eine klemmende Tür oder schiefe Lichtschalter wirken sofort wie Warnsignale. Solche Kleinigkeiten lassen sich schnell beheben und zahlen direkt auf den Gesamteindruck ein.

• Licht und Atmosphäre: Helle Räume wirken größer und freundlicher. Nutzen Sie Tageslicht, öffnen Sie Vorhänge und Rollläden. Wenn das nicht möglich ist, sorgen Sie mit warmer Beleuchtung für Stimmung.

• Frische Details: Ein neutraler Raumduft, ein frischer Blumenstrauß oder ein offenes Fenster für frische Luft – kleine Signale, die subtil wirken, aber bleiben.

So schaffen Sie die Basis dafür, dass die Immobilie als gepflegt und wertig wahrgenommen wird. Und genau dieser Eindruck begleitet Interessenten im Kopf, lange nachdem sie das Haus wieder verlassen haben.

Einzeltermine statt Massenabfertigung

Planen Sie Besichtigungen möglichst als Einzeltermine: ca. 30 Minuten für eine Wohnung, 45–60 Minuten für ein Haus. So entsteht Ruhe und Zeit für Fragen. Zeigen Sie eine empathische Grundhaltung – das Ziel ist, herauszufinden, wo die Immobilie zu den Wünschen des Käufers passt sowie auf Ängste und Sorgen einzugehen.

Nachfrage sichtbar machen

Planen Sie Termine gerne etwas dichter und hintereinander. So sehen die Interessenten, dass sie nicht die einzigen sind – und spüren unterschwellig, dass es lohnenswert sein könnte, schnell zu handeln.

Bei GLASER führen wir Besichtigungen zum Beispiel immer zu zweit und versetzt hintereinander durch, wobei jeder Interessent einen eigenen Ansprechpartner erhält: So wird jeder individuell beraten, und gleichzeitig trifft jeder Interessent während der Besichtigung im Vorbeigehen immer auf 2-3 weitere Interessenten, die davor, parallel oder danach besichtigen.

Vertriebspsychologisch erzeugt das ein Gefühl von Wettbewerb und Knappheit, was bei den Verhandlungen hilfreich ist.

Fragen offen klären

Seien Sie der Experte für Ihr Objekt. Gehen Sie auf Probleme ehrlich ein, verschweigen Sie nichts, zeigen aber am besten direkt Lösungsszenarien auf. Das schafft Vertrauen und macht Sie glaubwürdig.

Wenn alte Fenster in der Wohnung ausgetauscht werden müssen, holen Sie sich doch gleich 2-3 Vergleichsangebote von regionalen Handwerkern ein. So können Käufer realistisch planen und Sie haben später eine transparente Verhandlungsbasis.

Umgang mit Preisfragen

Früher oder später kommt bei der Besichtigung auch die Frage: „Ist beim Preis noch etwas drin?“ – drei mögliche Antworten haben sich unserer Meinung nach bewährt:

1. Standhaft bleiben: „Der Preis ist fest angesetzt.“ – Das wirkt klar & souverän, birgt aber das Risiko, solvente Käufer zu verlieren, die evtl. nur einen kleinen Nachlass gebraucht hätten.

2. Optionen offenhalten: „Einen kleinen Spielraum kann ich mir grundsätzlich vorstellen – am Ende entscheidet aber die Nachfrage. Wir hatten gestern schon Interessenten da, und nach Ihnen sind weitere Termine geplant.“

3. Rückfrage „Darf ich fragen, wofür Sie einen Rabatt gerechtfertigt sehen?“ Wenn ein triftiger Grund, wie etwa größere Renovierungskosten oder günstigere (echte) Vergleichsobjekte genannt werden, können Sie sich überlegen, ob Sie ggf. mit Antwortmöglichkeit 2 weitermachen (Optionen offen halten) oder standhaft bleiben (Option 1). Sie sollten eine gute Begründung auf jeden Fall einfordern, um nicht beliebig zu wirken.

Holen Sie sich ein erstes Stimmungsbild ein

Holen Sie am Ende der Besichtigung ein erstes Stimmungsbild ein: „Wie wirkt die Immobilie auf Sie?“ So bekommen Sie direkt ein Gefühl dafür, ob echtes Interesse besteht oder eher Zurückhaltung. Hier können Sie Ihre Interessenten nochmals abholen und Einwände gezielt entkräften.

Bitten Sie anschließend um eine Rückmeldung innerhalb von drei bis fünf Tagen, ob die Immobilie weiterhin in Betracht kommt. Bieten Sie Ihren Interessenten gleichzeitig an, dass Sie ihnen die Unterlagen zum Objekt zusenden. Das signalisiert Professionalität und fordert Verbindlichkeit ein.

Verbindlichkeit schaffen – ohne Schnellschüsse

Wichtig ist aber auch: Lassen Sie sich nicht zu vorschnellen Zusagen hinreißen. In der Praxis erleben wir immer wieder Interessenten, die beim Termin extrem begeistert wirken – und am Ende doch abspringen oder plötzlich nicht mehr erreichbar sind.

Umgekehrt ist es riskant, jemandem nur wegen seiner Sympathie sofort den Zuschlag zu versprechen. Im Nachgang kann noch ein besseres Angebot auftauchen, während man eigentlich schon eine mündliche Zusage gegeben hat – und die kann rechtlich bindend sein.

Deshalb unser Rat: Freuen Sie sich über Begeisterung, aber bewahren Sie einen kühlen Kopf. Geben Sie allen Interessenten die gleiche faire Bedenkzeit. So behalten Sie die Kontrolle, vermeiden rechtliche Stolperfallen und stellen sicher, dass Sie am Ende die bestmögliche Entscheidung treffen.

11. Bei Preisverhandlungen souverän bleiben

Bei der Preisverhandlung treffen die Interessen direkt aufeinander: Käufer wollen möglichst wenig zahlen, Verkäufer den besten Preis erzielen. Entscheidend ist, wer die Gesprächsführung behält.

Klare Spielregeln setzen

Geben Sie jedem Interessenten individuelle Deadlines für Rückmeldungen oder Angebote. Das schafft Druck, aber auch Transparenz. So behalten Sie den Überblick und verhindern, dass sich Gespräche endlos ziehen.

Rabatte nur mit Begründung

Wenn Käufer über den Preis verhandeln wollen, sollten sie triftige Gründe nennen können – etwa notwendige Modernisierungen, Beeinträchtigungen der Immobilie oder günstigere Vergleichsangebote. Große Nachlässe ohne objektive Rechtfertigung wirken beliebig und lassen den Verkäufer verzweifelt erscheinen. Das wiederum macht Käufer misstrauisch.

Psychologie und Kommunikationskanal

Die erste Preisofferte kommt häufig per E-Mail – gerade wenn man kleinere Nachlässe nicht kategorisch ausgeschlossen hat. Das ist normal. Alle weiteren Verhandlungen sollten aber unbedingt telefonisch oder persönlich geführt werden. Nur so können Sie sofort reagieren, Zwischentöne hören und den Käufer im Gespräch „warm“ halten. Wer eine E-Mail tagelang liegen lässt, riskiert, dass das Interesse wieder abkühlt.

Ebenso wichtig: Bewahren Sie Ruhe. Nehmen Sie Nachlässe nicht persönlich, auch wenn sie unverschämt wirken. Keine Rechtfertigungsflut, keine Beleidigung. Kurze, klare Antworten wirken souverän und lassen den Käufer spüren, dass Sie Ihre Position kennen.

Einfache Prinzipien für souveräne Verhandlungen

1. Legen Sie Ihr Minimalziel vorab fest: 
   Dies dient als Haltelinie und gibt Sicherheit im Gespräch.

2. Anker setzen – den Rahmen bestimmen
   Käufer starten oft mit einem bewusst niedrigen Angebot. Versuchen Sie das nicht persönlich zu nehmen, sondern weisen Sie es am besten ruhig zurück. Wie Sie mit Ihrem Angebotspreis, möchte der Käufer einen psychologischen Preisanker setzen, um die Verhandlungen für sich positiv zu beeinflussen.

3. Stille aushalten 
   Schweigen und Pausen bauen Druck auf und verhindern unnötige Nachlässe. Selbstbewusstes Abwarten ist manchmal die stärkste Antwort.

4. Alternativen haben – Druck rausnehmen
   Käufer drücken den Preis, wenn sie spüren, dass der Verkäufer unter Zugzwang steht. Wer mehrere Interessenten im Rennen hat – oder diesen Eindruck vermittelt –, bleibt handlungsfähig und stärkt seine Position.

12. Kaufvertrag, Steuern und Übergabe

Der Notartermin ist der letzte große Schritt – und trotzdem gibt es auch hier noch Stolperfallen, die Verkäufer kennen sollten.

Finanzierung abwarten

Wenn der Käufer die Immobilie mit Bankdarlehen finanziert, dauert es in der Regel zwei bis vier Wochen, bis die Bank eine verbindliche, objektbezogene Zusage gibt. Erst wenn diese vorliegt, sollte der Notartermin angesetzt werden. Ohne diese Sicherheit riskieren Sie, dass der Vertrag zwar beurkundet, die Finanzierung aber noch nicht gesichert ist.

Keine voreiligen Schlüsselübergaben

Auch nach dem Notartermin ist das Geld noch nicht sofort da. Zunächst muss der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlen, und im Grundbuch müssen Auflassungsvormerkung und weitere Eintragungen erfolgen. Erst wenn diese Bedingungen erfüllt sind, erhalten Sie vom Notar die Zahlungsaufforderung. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer in der Regel 14 Tage Zeit, den Kaufpreis zu überweisen.

Ganz wichtig: Den Schlüssel übergeben Sie erst dann, wenn das Geld auf Ihrem Konto ist. Alles andere kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass Käufer die Wohnung schon beziehen, ohne dass Sie jemals den Kaufpreis sehen.

Vertragsgestaltung und Steuern

Prüfen Sie im Vorfeld unbedingt Ihre steuerliche Situation. Gerade die sogenannte Spekulationssteuer kann den Gewinn erheblich schmälern. Diese wird nur auf den Gewinn (!) aus Immobilienverkäufen erhoben und orientiert sich am persönlichen Einkommenssteuersatz. Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn:

• die Immobilie seit mindestens zehn Jahren im Eigentum steht (unabhängig von Selbst- oder Fremdnutzung),

• oder wenn Sie sie selbst bewohnt haben – und zwar mindestens über drei angebrochene Kalenderjahre hinweg (also im kürzesten Szenario vom 31.12.2024 bis zum 01.01.2026),

• oder wenn es sich um eine geerbte Immobilie handelt, die bereits von den Vorbesitzern lange genug gehalten wurde.

Diese Fragen klären Sie am besten vor dem Verkauf, spätestens aber vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater.

Übergabe professionell gestalten

Die Schlüsselübergabe ist mehr als ein symbolischer Akt. Halten Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll fest: Welche Schlüssel wurden übergeben? Welche Zählerstände? Welche Einrichtungsgegenstände bleiben in der Wohnung? So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten.

13. Wie lange dauert der Verkauf aktuell in München? Und wann sollte ich mir professionelle Unterstützung holen?

Mit unserem GLASER-Vermarktungsindex messen wir regelmäßig, wie lange im Immobilien professioneller Anbieter zum Verkauf angeboten werden. Daraus lassen sich Rückschlüsse auf die durchschnittliche Verkaufszeit ableiten.

Immobilienverkäufe dauern in München im Durschnitt aktuell leicht über 3 Monate, wobei Häuser mehr Zeit brauchen als Eigentumswohnungen. Bitte beachten Sie, dass ein Verkauf ohne Makler in der Regel länger dauert und daher von den ermittelten Verkaufszeiten abweichen kann.

Verlustrisiko im Blick behalten

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung privat verkaufen wollen, sollten Sie vor allem das Verlustrisiko im Blick behalten. Je länger eine Immobilie am Markt hängt, desto schwieriger wird der Verkauf – und desto eher drücken die Käufer den Preis. Die größten Chancen haben Privatverkäufer aufgrund der eingeschränkten Reichweite in den ersten Wochen. Läuft es nach vier bis acht Wochen nicht rund, lohnt es sich, die Strategie zu überdenken.

Achten Sie dabei vor allem auf drei Dinge:

• Zeitfaktor: Je länger es dauert, desto mehr Kosten laufen weiter – und desto schwächer wird die Nachfrage.

• Marktsignale: Immobilien, die zu lange inseriert sind, wirken schnell „verbrannt“. Käufer fragen sich dann: Was stimmt hier nicht?

• Plan B: Wenn der Verkauf stockt, holen Sie sich rechtzeitig eine zweite Meinung – zum Beispiel durch ein Gespräch mit einem Makler oder Gutachter.

14. Fazit: Die 3 wichtigsten Grundsätze für den erfolgreichen Immobilienverkauf

Am Ende sind es beim Immobilienverkauf oftmals viele kleine Stellschrauben, die zusammenwirken und einen großen Unterschied machen. Einige davon können auch Privatverkäufer gut beherzigen. Führen Sie sich dabei immer die 3 wichtigsten Prinzipien für einen erfolgreichen Immobilienverkauf vor Augen:

1. Wer seine Käufer kennt und versteht, verkauft besser.
2. Je höher die Nachfrage nach einer Immobilie, desto höher ist die Chance auf einen guten Erlös.
3. Käufer kaufen nur, wenn sie ein gutes und sicheres Gefühl haben. Daher zählt Vorbereitung und gute Beratung.

Natürlich ist diese Liste und dieser Artikel nicht abschließend. Uns ist bewusst, dass Privatverkäufer oft nicht die Möglichkeiten haben, alle Maßnahmen immer umzusetzen.

Wie wir Sie unterstützen können

Daher empfehlen wir vor jedem Verkauf ein unverbindliches Beratungsgespräch mit einem Experten. Wir bei GLASER Immobilienberatung unterstützen Eigentümer in München und im Umland genau an diesem Punkt. Sie bekommen von uns zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch – inklusive Werteinschätzung und einer klaren Strategie für den Verkauf.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

15. FAQ/Häufige Fragen

Über unseren Autor

Tobias Maydl

Tobias Maydl ist Geschäftsführer bei GLASER Immobilienberatung und leitet den Fachbereich Immobilienbewertung. Er ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, ZIS Sprengnetter Zert (S). Er blickt auf viele Jahre Erfahrung in der Bewertung und Vermittlung von Immobilien aller Art zurück.

Disclaimer (Haftungsausschluss)

Wir verwenden viel Sorgfalt darauf, unsere Artikel zu erstellen. Dennoch schließen wir Fehler oder mangelnde Aktualität nicht aus. Für die Richtigkeit und Aktualität der Daten ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Der Artikel ersetzt weiterhin keine individuelle Beratung oder sonstige steuerliche oder Immobilienberatung. Für Schäden oder Nachteile, die Ihnen ggf. auf Basis der in diesem Artikel gemachten Ratschläge entstehen, wird keine Haftung übernommen.