4. Unterschied Verkehrswert und Kaufpreis einer Immobilie
Der Kaufpreis ist der Betrag, der tatsächlich gezahlt wurde – also das Ergebnis einer Transaktion. Der Verkehrswert hingegen ist eine objektive Schätzung. Meistens wird der Verkehrswert von einem Immobiliengutachter in einem Gutachten ermittelt. Der Kaufpreis kann dem Verkehrswert entsprechen, muss es aber nicht.
Zum Beispiel:
Der Verkehrswert ist ein fundierte & objektive Prognose – der Kaufpreis ist die Realität beim Notar.
5. Benötige ich den Verkehrswert beim Verkauf?
Sie sollten Ihren Immobilienwert vor Verkauf immer professionell vor Ort ermitteln lassen. Ein Verkehrswertgutachten ist jedoch meist nicht nötig. Ausnahmen sind Vormundschaftsangelegenheiten, bei denen dem Betreuungsgericht ein Verkehrswertgutachten bei Verkauf vorgelegt werden muss. Einfache Makler-Wertgutachten sind hier nicht ausreichend.
6. Brauche ich bei Erbe oder Schenkung ein Verkehrswertgutachten?
In Erbschafts- oder Schenkungsfällen bietet sich der Verkehrswert als objektive Grundlage für faire Aufteilungen an. Dieser muss nicht zwingend im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ermittelt werden. Eine Online-Immobilienbewertung sollte hier aber nur als erste Orientierung dienen, die von einem Experten vor Ort überprüft wird.
Wie Sie Erbschafts- und Schenkungssteuer effektiv senken
Oft wenden sich Immobilien-Erben oder Beschenkte an unsere Gutachter, weil ihnen der Steuerbescheid vom Finanzamt hoch vorkommt. Und tatsächlich: Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten lässt sich der steuerliche Wert bzw. der sog. ‚gemeine Wert‘ oft deutlich reduzieren – das kann viele Zehntausend Euro an Steuern sparen.
Denn Finanzämter bewerten Immobilien in einem pauschalen Verfahren, das regelmäßig ungenaue Werte ergibt. Unsere zertifizierten Immobiliengutachter sind spezialisiert auf steuerliche Immobilienbewertung in der Region München & Regensburg. Gerade hier können regelmäßig vorkommende Ungenauigkeiten von 10-20 % einen deutlichen Unterschied ausmachen. Gerne prüfen wir unverbindlich vorab, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.
7. Bewertungsverfahren: Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?
Der Verkehrswert wird in Deutschland nach festgelegten Verfahren berechnet. Im Kern geht es dabei um Vergleiche mit anderen Immobilien, deren Preise bereits bekannt sind. Immobiliensachverständige analysieren die Merkmale der Immobilie und wählen das passende Verfahren – je nach Objektart und Nutzung.
Der Grundgedanke – Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien
Das Prinzip ist einfach: Was wurde für vergleichbare Immobilien tatsächlich gezahlt?
So entsteht ein realistisches Bild vom Marktwert. Die Bewertung erfolgt aber nicht nach Bauchgefühl, sondern auf Basis wissenschaftlicher Methoden und gesetzlicher Vorgaben (z. B. ImmoWertV).
Die 3 Verfahren der Verkehrswertermittlung
In der Praxis und im Wertermittlungsrecht (ImmoWertV) haben sich drei Verfahren durchgesetzt:
1) Vergleichswertverfahren – der direkte Marktvergleich
Das Vergleichswertverfahren ist besonders dann geeignet, wenn es viele vergleichbare Immobilien gibt – z. B. bei Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken.
So funktioniert es:
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Analyse aktueller Kaufpreise vergleichbarer Objekte
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Anpassung der Werte anhand wertrelevanter Merkmale (z. B. Lage, Baujahr, Ausstattung)
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Ableitung des Verkehrswerts durch Mittelwertbildung
Vorteil: Marktpreise sprechen für sich.
Grenze: Bei individuellen Objekten (z. B. Villen) fehlt oft die Vergleichbarkeit.
2) Sachwertverfahren – wenn Substanz zählt
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, die eigengenutzt sind und nicht vorrangig aus Renditesicht gekauft werden.
So funktioniert es:
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Ermittlung des Bodenwerts
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Berechnung des Gebäudesachwerts (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung)
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Summierung beider Werte + Marktanpassung = Sachwert
Dieses Verfahren beantwortet die Frage: Was würde es kosten, dieses Objekt neu zu bauen – abzüglich Alter und Abnutzung?
3) Ertragswertverfahren – für Kapitalanleger und Investoren
Das Ertragswertverfahren ist ideal für Objekte, die Erträge erwirtschaften – etwa Mietwohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
So funktioniert es:
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Ermittlung der jährlichen Nettomieteinnahmen
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Abzug der Bewirtschaftungskosten
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Kapitalisierung der Erträge unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
Hier steht nicht die Bausubstanz, sondern die zukünftige Rendite im Mittelpunkt.
Warum das Vergleichswertverfahren oft bevorzugt wird
In der Praxis gilt das Vergleichswertverfahren als „Königsweg“, weil es direkt am realen Marktgeschehen ansetzt. Anders als bei Modellrechnungen wird hier direkt mit tatsächlichen Kaufpreisen gearbeitet.
Damit dieses Verfahren funktioniert, müssen jedoch:
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ausreichend viele Vergleichsobjekte existieren,
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die Daten aktuell und belastbar sein,
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und Merkmale wie Lage, Zeitpunkt, Zustand etc. übereinstimmen.
Fazit: Verfahren hängt ab von Art & Nutzung der Immobilie
Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art und nachhaltigen Nutzung der Immobilie ab. Ein erfahrener Gutachter wählt immer das methodisch passende Verfahren – oder kombiniert mehrere Ansätze, wenn es nötig ist.
8. Was ist bei der Immobilienbewertung in München besonders?
Die Immobilienbewertung in München ist anspruchsvoll, da der Markt durch ein hohes Preis- und Mietniveau sowie extreme Bodenrichtwerte geprägt ist. Innerhalb der Stadt beeinflussen starke Mikrolagen den Wert erheblich – selbst benachbarte Straßenzüge können Unterschiede aufweisen.
In zentralen Vierteln spielt oftmals auch der Denkmalschutz eine Rolle, der in München meist mit einer Werterhöhung verbunden ist – trotz möglicher Modernisierungsauflagen.
9. Verhandlungsspielraum ja oder nein? Welchen Preis Sie für Ihre Immobilie fordern können
Ein sorgfältig kalkulierter Verkaufspreis ist entscheidend, um finanzielle Einbußen beim Verkauf von Immobilien zu vermeiden. Aber auch, um mögliche Verhandlungsspielräume nicht zu verschenken. Welchen Preis also sollten Sie fordern? Ist ein Verhandlungsspielraum empfehlenswert? Wenn ja, wie hoch?
Eine aufschlussreiche Untersuchung der Kreissparkasse Köln ist diesen Fragen im Jahr 2010 nachgegangen. Man hat hierzu über 1.000 Immobilienangebote statistisch ausgewertet. Das Ergebnis? Vorsicht vor falschen Versprechungen.
Bis zu 5 % Verhandlungsspielraum ist laut Studie empfehlenswert
Wenn Ihnen jemand verspricht, Ihre Immobilie zum Höchstpreis zu verkaufen – seien Sie bitte auch skeptisch, selbst wenn es verlockend klingt, denn:
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Die Studie zeigt: Angebote mit bis ca. 5 % Verhandlungsspielraum erzielen die besten Ergebnisse.
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Wer zu hoch einsteigt, riskiert längere Vermarktung und Preisverluste: Käufer bleiben fern & am Ende wittern Schnäppchenjäger ihre Chance.
Es ist verständlich, dass man sich als Eigentümer absichern möchte gegen zu niedrige Preise. Unsere Empfehlung deshalb: Setzen Sie auf den echten Marktwert mit einem moderaten Verhandlungsspielraum, nicht auf Wunschdenken.
