Gutachten für München

1. Was ist ein Immobiliengutachter und wer darf ein Immobiliengutachten erstellen?

Als Immobiliengutachter bezeichnet man in der Regel Sachverständige für Immobilienbewertung. Ihr Aufgabe ist es, den objektiven Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren zu schätzen.

Diese Wertschätzung erfolgt meistens im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens. Doch Vorsicht: Der Begriff „Gutachter“ ist in Deutschland nicht gesetzlich geschützt – jeder kann sich so nennen und Gutachten ausstellen.

Auf die Qualifikation des Gutachters kommt es an

Daher sollten Sie auf eine nachweisbare Qualifikation des Gutachters achten. Die höchsten Anerkennungen für Immobiliensachverständige sind:

• Öffentliche Bestellung und Vereidigung durch die Industrie- und Handelskammern
• Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024

Besonders gegenüber Gerichten und Ämtern sind diese beiden gleichwertigen Qualitätsnachweise unerlässlich.

2. Immobiliengutachter München: Welche lokalen Besonderheiten gibt es?

Der Münchner Immobilienmarkt ist teuer, dynamisch und spekulativ – eine präzise Bewertung schützt vor finanziellen Fehlentscheidungen. Das macht München besonders:

1. Extreme Preisunterschiede – Selbst innerhalb weniger Straßen schwanken Werte stark. Ein Gutachter kennt die lokalen Einflussfaktoren.
2. Steuerliche & rechtliche Relevanz – Finanzämter setzen oft hohe Werte an. Ein Gutachten kann gerade in München mit seinem Hochpreisniveau Steuern senken oder Ansprüche untermauern.
3. Spekulation & Marktvolatilität – Ohne fundierte Bewertung drohen Überzahlung oder Vermögensverluste.

In München ist ein professionelles Gutachten oftmals keine Option, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit.

3. Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Sommer/Kröll definieren ein Gutachten als „das nachvollziehbare, allgemein verständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt.“¹ Ein seriöses Gutachten ist also keine Ansammlung unverständlicher Fachbegriffe, sondern eine fundierte Expertenanalyse mit klarem Erkenntnisgewinn.

Im Verkehrswertgutachten wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie gemäß gesetzlichen und wissenschaftlichen Standards präzise ermittelt – objektiv, belastbar und sogar verwertbar bei Finanzamt und Gericht.

4. Unterschied Verkehrswert und Kaufpreis einer Immobilie

Wer vom Verkehrswert (oder Marktwert) einer Immobilie nach § 194 BauGB spricht, meint den Preis, bei welchem sich Verkäufer und Käufer im nächsten Verkauf einer Immobilie höchstwahrscheinlich einigen werden. Der Verkehrswert ist also eine Prognose. Meist schätzt ein Immobiliengutachter den Verkehrswert im Rahmen eines Immobiliengutachtens.

Ein solches Verkehrswertgutachten wird z.B. benötigt bei Scheidungs- oder Erbfällen, bei steuerlichen Anlässen und Pflegschaften.

Beim Verkehrswert ist der Preis gemeint, der ohne Zwang oder Not in einem freien und gesunden Markt höchstwahrscheinlich für ein Haus, für eine Wohnung oder ein Grundstück erzielbar wäre. In der Wertermittlung spricht man vom „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“. Deswegen auch der Name: Verkehrswert. Die gesetzliche Definition finden Sie hier.

Verkehrswert ≠ Kaufpreis

Der Kaufpreis einer Immobilie hingegen ist der tatsächlich erzielte Preis. Hier hat die Transaktion also bereits stattgefunden. Manchmal entspricht der Kaufpreis dem Verkehrswert einer Immobilie, wenn der Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. In der Regel weichen beide Werte aber voneinander ab.

Denn bei der Verkehrswertermittlung werden alle wertrelevanten Merkmale wie Lage, Ausstattung, Energieeffizienz und rechtliche Gegebenheiten objektiv bewertet. Käufer hingegen gewichten Aspekte unterschiedlich, was höhere oder niedrigere Kaufpreise erklärt.

5. Die Kaufpreissammlung: Warum Gutachter einen sehr präzisen Immobilienwert liefern

Zertifizierte Immobiliengutachter haben Zugang zu einer bundesweit privilegierten Datenquelle: der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses. Diese umfasst amtlich erfasste Transaktionspreise sämtlicher Immobilienverkäufe – bis auf die Hausnummer genau ausgewertet.

Im Gegensatz zu öffentlich zugänglichen Marktdaten basiert diese Quelle auf realen, notariell beurkundeten Verkaufspreisen. Per Gesetz haben nur Gutachter Zugriff darauf. Makler, Banken oder private Anbieter nicht – auch wenn das Gegenteil manchmal behauptet wird.

Das Ergebnis: Objektive, fundierte und gerichtsfeste Immobilienbewertungen, die den tatsächlichen Markt widerspiegeln – ohne Spekulation oder Verzerrung.

Angebotspreise vs. Kaufpreise: Diesen Unterschied sollten Sie kennen

Der Angebotspreis ist der Preis, zu dem eine Immobilie auf dem Markt angeboten wird. Er spiegelt die Vorstellungen des Verkäufers wider und liegt oft über dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Kaufpreis entsteht nach Verhandlungen und zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen.

Angebotspreise sind Richtwerte, während Kaufpreise die reale Marktlage widerspiegeln.

6. Wie hoch sind die Kosten für einen Immobiliengutachter?

Ein professionelles Verkehrswertgutachten für kleinere Einfamilienhaus-Baugrundstücke ist ab ca. 2.500 € erhältlich. Die exakten Kosten variieren, da jede Immobilie einzigartig ist und der Aufwand stark schwankt.

Für Standardimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser sollten Sie mit mindestens 4.000 € rechnen. Eine Orientierung zur Honorargestaltung bietet die Honorarrichtlinie des LVS-Bayern.

Warum kostet ein Gutachten so viel?

Ein belastbares Gutachten erfordert Präzision, Sachkenntnis und Sorgfalt. Anders als automatisierte Bewertungen basiert es auf einer detaillierten Einzelanalyse eines qualifizierten Sachverständigen. Nur eine solche erkennen Finanzämter, Gerichte oder Banken an.

Ein Verkehrswertgutachten liefert mehr als eine Zahl – es ist eine fachlich fundierte, gerichtskonforme Ausarbeitung über ca. 50 Seiten. Unsere langjährige Erfahrung zeigt zudem: Ein professionelles Gutachten spart mehr Geld, als es kostet – sei es durch die Reduzierung der Steuerlast oder die Vermeidung finanzieller Risiken.

7. Kurzgutachten vs. Vollgutachten: Was ist der Unterschied?

Ein Kurzgutachten ist eine kompakte Variante des Verkehrswertgutachtens („Vollgutachten“) – oft für rund 1.000 €. Rechtlich ist es jedoch kein Gutachten, sondern eine unverbindliche Wertindikation: weniger präzise, weniger ausführlich.

Die Annahme, man erhalte die Qualität eines Vollgutachtens zum Bruchteil des Preises, ist trügerisch. Ein belastbares Gutachten lässt sich für diesen Preis wirtschaftlich nicht erstellen – außer auf Kosten von Sorgfalt und Tiefe.

Experten-Tipp: Überlegen Sie genau, ob ein Kurzgutachten Ihnen wirklich weiterhilft

Fließbandware für 1.000 € liefert selten eine fundierte Experteneinschätzung. Wenn Sie nur eine erste Werteinschätzung benötigen, bietet unser selbst entwickelter Online-Immobilienrechner GLASER Pro Value eine solide Orientierung.

Unsere Philosophie: Kurzgutachten bieten wir nur nach individueller Prüfung an – wenn Qualität und Präzision sichergestellt sind.

8. Steuervorteile mit einem Gutachten

Ein Verkehrswertgutachten kann helfen, Steuern zu senken, insbesondere bei Erbschafts-, Schenkungs- oder Grundsteuer.

Da Finanzämter den Immobilienwert mit vereinfachten Verfahren berechnen, liegen ihre Schätzungen oft zu hoch. Sie haben jedoch gemäß § 198 BewG das Recht, Einspruch einzulegen und mit einem Gutachten den „niedrigeren gemeinen Wert“ nachzuweisen.

Wir prüfen gerne unverbindlich, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.

Wie Vermieter von einer höheren Steuerabschreibung profitieren können (Nutzungsdauergutachten)

Durch die gesetzliche Regelung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG haben Vermieter die Möglichkeit, für die Bemessung der Gebäude-AfA die tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen, wenn diese kürzer als die Regelnutzungsdauer für Gebäude nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ist. In der Regel lohnt sich also ein Nutzungsdauergutachten bei Baujahren vor ca. 1995.

Ein Nutzungsdauergutachten lohnt sich oft schon bei Baujahr 1995

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – doch Sie können Werbungskosten, Zinsaufwand und den jährlichen Wertverfall des Gebäudes steuerlich geltend machen. Diese „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) berücksichtigt, dass Immobilien allein durch Alterung an Wert verlieren.

Standardmäßig sind 2 % der Gebäudeanschaffungskosten p.a. abschreibbar (50 Jahre Nutzungsdauer). Ein Gutachten kann jedoch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen, z. B. 25 Jahre, wodurch sich die Abschreibung auf 4 % p.a. verdoppelt. Das wäre voraussichtlich der Fall bei Immobilien aus den 1980er-Jahren.

Lohnt sich ein Gutachten für Sie? Wir prüfen es unverbindlich.

9. Welche Unterlagen benötige ich für ein Immobiliengutachten?

Ein Verkehrswertgutachten ist die umfassendste Analyse einer Immobilie unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren. Für eine präzise und belastbare Wertermittlung sind zahlreiche Unterlagen und Dokumente erforderlich, darunter:

10. Bewertungsverfahren: Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?

Das Prinzip der Wertermittlung von Immobilien ist einleuchtend: durch Preisvergleich. Man recherchiert, was für ähnliche Objekte in der Vergangenheit tatsächlich gezahlt wurde.

Für diesen Preisvergleich haben sich im deutschen Wertermittlungsrecht (ImmoWertV) insbesondere 3 Verfahren herausgebildet: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Je nachdem, welche Immobilienart bewertet werden soll.

Am Immobilienmarkt gibt es verschiedene Wertvorstellungen

Jedes dieser Wertermittlungsverfahren hat das Ziel, vorherzusagen, wie der Immobilienmarkt auf ein bestimmtes Verkaufsobjekt reagiert. Es gibt diese 3 Verfahren, weil am Immobilienmarkt verschiedene Vorstellungen darüber existieren, wie der Wert einer Immobilie zustande kommt. So denkt ein Kapitalanleger oder Investor zum Beispiel anders als eine junge Familie, die ein Eigenheim sucht.

Den Immobilienwert leitet man am ehesten von dem Verfahren ab, dass dem Marktdenken der beteiligten Akteure am besten entspricht.

Warum das Vergleichswertverfahren der Königsweg ist

Das Vergleichswertverfahren gilt als privilegiert, da Kaufpreise ähnlicher Immobilien direkt verglichen werden. Die Vergleichspreise müssen in wichtigen Kriterien wie Lage, Verkaufszeitpunkt oder Ausstattung mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.

Aufgrund der Individualität von Immobilien stößt das Verfahren jedoch auch an Grenzen. Für Eigentumswohnungen und Baugrundstücke ist es jedoch meist hervorragend geeignet.

Beim Sachwertverfahren ist die Substanz maßgeblich

Bei individuellem Wohneigentum wie Häusern versagt das Vergleichswertverfahren meistens. Daher kommt bei der Bewertung von meist eigengenutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Das Sachwertverfahren ist streng genommen auch ein Preisvergleich, allerdings vergleichen Gutachter nicht mehr Kaufpreise direkt miteinander. Weil diese nicht mehr vergleichbar sind, wählt man einen anderen Vergleichsmaßstab. Beim Sachwertverfahren ist das die Grundstückssubstanz (= Bodenwert + Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen).

Dieses Verfahren passt sich also ideal dem Denken von typischen Eigenheimkäufern an. Ihnen kommt es auf eine werthaltige Substanz an, auf eine gute Lage und schönen Garten.

Für manche Käufer sind die Erträge einer Immobilie entscheidend

Das Ertragswertverfahren schließlich vergleicht Immobilien anhand Ihrer Ertragschancen und leitet davon deren Wert ab. Hier sind vor allem die Mieten und Pachten interessant. Wir sind also mitten im Markt der Investoren und Kapitalanleger.

Ein klassisches Ertragsobjekt wäre z.B. ein 1-Zimmer-Appartement oder ein Mehrfamilienhaus. Zum klassischen Anwendungsgebiet für das Ertragswertverfahren zählen natürlich auch Gewerbe- und Industrieimmobilien.

11. Berücksichtigen Immobiliengutachter auch Mängel und Schäden?

Ja, Immobiliengutachter berücksichtigen Baumängel und Bauschäden in jedem Fall. Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens erfolgt eine gründliche Begutachtung der Immobilie vor Ort. Festgestellte Schäden und Mängel werden dokumentiert und in marktüblicher Höhe in die Wertermittlung einbezogen.

12. Können Honorare für Immobiliengutachten steuerlich abgesetzt werden?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Bei vermieteten Immobilien sind die Kosten als Werbungskosten absetzbar. Bei Verkauf, Erbschaft oder Schenkung kann eine steuerliche Berücksichtigung möglich sein. Für betrieblich genutzte Immobilien gelten sie meist als Betriebsausgaben. Ein Steuerberater kann genauere Auskunft geben.

13. Wie lange ist ein Wertgutachten vom Immobiliengutachter gültig?

Ein Wertgutachten hat keine feste gesetzliche Gültigkeitsdauer, da der Immobilienmarkt ständigen Schwankungen unterliegt. In der Regel wird ein Gutachten als aktuell betrachtet, wenn es nicht älter als sechs bis zwölf Monate ist. Bei stark veränderten Marktbedingungen oder baulichen Veränderungen kann eine frühere Aktualisierung erforderlich sein.

14. Wer zahlt für das Wertgutachten?

Die Kosten für ein Wertgutachten trägt in der Regel der Auftraggeber. Wer das Gutachten in Auftrag gibt, ist abhängig vom Anlass: Beim Verkauf einer Immobilie zahlt meist der Eigentümer, bei einer Finanzierung oft die Bank oder der Kreditnehmer. In Erb- oder Scheidungsfällen übernehmen häufig die beteiligten Parteien die Kosten gemeinsam oder nach gerichtlicher Anordnung. Bei behördlichen Gutachten, etwa für eine Enteignung, trägt meist die zuständige Behörde die Kosten.